Уявіть ситуацію: товариство володіє великою промисловою будівлею (або навіть комплексом таких будівель). Керівництву спадає на думку здати в оренду його крихітний куточок (усього 15 кв. м) третім особам. Ну, наприклад, під кавомат, платіжний термінал або невеликий склад.
Здавалося б, дрібниця. Але у світі українського податкового законодавства цей «п’ятачок» здатний запустити ланцюгову реакцію, фіналом якої стане вимога сплатити податок на нерухомість... за всю будівлю (комплекс). Як таке можливо? З’ясуймо, що там у фіскальних лабіринтах, на прикладі ІПК від 06.04.2026 №2011/ІПК/99-00-04-01-04 (див. «ДК» №22/2026).
Хто має право на «податковий імунітет»
За загальним правилом, нерухоме майно в Україні оподатковується. Базою для нарахування є загальна площа об’єкта нерухомості, зокрема його часток (пп. 266.3.1 ПКУ).
Проте у пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ міститься важливий виняток. Юрособи — власники будівель промисловості можуть спати спокійно і не платити цей податок. Але для цього бізнесу потрібно одночасно відповідати суворим критеріям:
— правильний код будівлі: нерухомість має належати до класу «Промислові та складські будівлі» (код 125) за Класифікатором будівель і споруд НК 018:2023;
— правильний профіль компанії: основний вид діяльності підприємства має належати до секцій B — F КВЕД 2010 (сюди входять видобувна промисловість, переробна галузь, енергетика, будівництво тощо);
— використання за призначенням: майно працює на власне виробництво і — найголовніше — не здається в оренду, лізинг чи позичку.
Якщо всі пазли сходяться, підприємство отримує законне звільнення від податку. Але що буде, якщо порушити бодай одну умову?
Пастка перша: оренда частини як вирок для всієї будівлі
Припустімо, компанія ідеально підпадає під «промисловий» профіль (секції B — F). Чи безпечно їй здати в оренду ті самі 15 кв. м у будівлі під кодом 125, яка має свій окремий реєстраційний чи інвентарний номер?
Податківці тут невблаганні: кожен об’єкт нерухомості з окремим документом про право власності розглядається як єдине і неподільне ціле. Якщо ви здаєте в оренду навіть мізерну частину такої будівлі, право на пільгу втрачає весь об’єкт нерухомості.
Аналогічне роз’яснення пропонує також «ЗІР». Податкова чітко артикулює: передали в оренду шматочок — визначайте податкові зобов’язання за всю загальну площу будівлі, а не за орендовані метри.
Пастка друга: коли аграрій заходить на територію промисловості
Наприклад, у підприємства основний вид діяльності товариства — «Змішане сільськогосподарське господарство» (КВЕД 01.50). У загальній класифікації це секція А.
Згадуємо першу умову пільги: компанія повинна мати КВЕД із секцій B — F. Сільське господарство (секція А) туди аж ніяк не входить. Тому, позаяк товариство за своїм основним КВЕДом не відповідає критеріям «промислового» підпункту ПКУ, воно взагалі не має права на цю пільгу.
Висновок фіскалів невтішний: обов’язок із нарахування та сплати податку на нерухомість у товариства виникає за всю будівлю.
Увага!
Принагідно нагадаємо про наявність пільги, передбаченої пп. «ж» пп. 266.2.2 ст. 266 ПКУ, яка звільняє від оподаткування будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Нежитлові сільськогосподарські будівлі» (код 1271) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023, що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб’єктів господарювання та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.
Тобто, навіть якщо підприємство аграрне і будівля в ньому сільськогосподарська, — якщо хоча б частина її здається в оренду, немає і цієї пільги!
Рекомендації
Перш ніж підписувати договір оренди навіть на площу розміром із житлову кімнату, бізнесу варто провести ретельний аудит:
- перевірити свій основний КВЕД у ЄДР;
- підняти технічну документацію, дані Державного реєстру речових прав чи Реєстру будівельної діяльності (ЄДЕССБ) та поглянути на коди й інвентарні номери майна.
Інакше копійчаний дохід від оренди може обернутися колосальними збитками у вигляді податкових нарахувань та штрафів.