Ця справа зацікавила нас тим, що сторона договору не змогла виконати своїх зобов’язань через блокування державних реєстрів. Позаяк така ситуація, зокрема через несанкціоновані втручання у роботу реєстрів під час воєнного стану, трапляються вже не вперше, нам усім варто знати, як правильно діяти. І які потенційні негативні наслідки треба передбачати.
* Постанова ВС від 08.01.2025у у справі №466/4374/22.
Зміст справи
Між фізособами 03.12.2021 було укладено попередній договір купівлі-продажу земельних ділянок, в якому визначено та погоджено всі істотні умови, на яких згодом буде укладено основний договір купівлі-продажу.
Що таке «попередній договір»?
Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, установлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладено основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлено актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладають у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.
Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (в термін), установленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не надішле іншій стороні пропозицію про його укладення.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.
Згідно з п. 1 попереднього договору сторони домовились у строк до 01.03.2022 укласти основний договір купівлі-продажу.
Пунктом 2.7 попереднього договору сторони визначили та погодили ціну продажу в гривневій сумі, еквівалентній 160 000 доларів США за курсом НБУ.
Відповідно до п. 2.8 попереднього договору визначено порядок проведення оплати, а саме забезпечувальний платіж у сумі 545 800 грн, що еквівалентно 20 000 доларів США, покупець сплачує продавцю станом на день укладення попереднього договору, решту суми — у день підписання основного.
Що таке «забезпечувальний платіж»?
Як не дивно, але, незважаючи на те що цей термін широко використовується в юридичній практиці, його немає в ЦКУ (хоча й були плани внести відповідні зміни до цього Кодексу).
Тому ЦКУ і досі каже, що виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок платежів, належних з нього за договором, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок платежів, належних з боржника, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦКУ).
Відповідно до п. 4 попереднього договору, якщо продавець ухиляється від виконання зобов’язань за цим договором (тобто ухиляється від укладення основного договору) більше ніж на 10 днів, продавець повертає покупцю забезпечувальний платіж протягом 10 днів від дня ухилення виконання зобов’язання за цим договором.
Покупець 31.05.2022 надіслав письмове повідомлення продавцю, в якому просив з’явитися 15.06.2022 о 10-й год. до приватного нотаріуса для укладення і засвідчення основних договорів купівлі-продажу земельних ділянок.
Продавець 14.06.2022 на письмове повідомлення, отримане 06.06.2022, повідомив покупця, що з 03.12.2021 до 06.06.2022 пропозицій про укладення основного договору на підставі пункту 2.12 попереднього договору від нього не надходило. Крім того, на цей час він перебуває на лікуванні та у визначений день щодо укладення та посвідчення 15.06.2022 основного договору купівлі продажу не зможе бути присутнім. Просив повідомити реквізити банківського рахунку для повернення забезпечувального платежу.
У цій ситуації є ще один важливий факт: наказом Мінюсту від 03.05.2022 №1760/5 приватному нотаріусу, який мав засвідчувати основний договір купівлі-продажу, лише з 03.05.2022 дозволено вчиняти дії щодо цінного майна та забезпечено доступ до єдиних державних реєстрів під час дії воєнного стану, зокрема до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Загалом обох сторін договору ця ситуація цілком передбачувано привела до суду. Покупець землі просив зобов’язати продавця укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, визначених попереднім договором, а продавець — припинити попередній договір.
Наслідки зупинення реєстрів після 24.02.2022
Суди розійшлися у своїх позиціях: перша інстанція стала на бік покупця, апеляційна — на бік продавця.
Річ у тім, що у зв’язку із запровадженням воєнного стану в Україні з 24.02.2022 всі реєстри, зокрема Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, були закриті. Тож укласти договір купівлі-продажу у строк до 01.03.2022 (як домовились у попередньому договорі) було неможливо, тобто фактичною перешкодою для укладення договору купівлі-продажу земельних ділянок стали форс-мажорні обставини.
Отже, покупець не міг вчинити дії щодо укладення основного договору до травня 2022, тобто до відкриття реєстрів. Натомість після їх відкриття вже продавець відмовився виконати обов’язок щодо укладення основного договору купівлі-продажу через пропуск обумовленого терміну.
У підсумку маємо ситуацію, коли, з одного боку, зобов’язання за попереднім договором припинилося. Адже пропозицій укласти основний договір усупереч п. 2.12 попереднього договору від покупця в строк до 01.03.2022 продавцю не надсилалося і не надходило. З іншого — позиція продавця, викладена у повідомленні від 14.06.2022, розцінюється як спосіб ухилення від договірних зобов’язань.
Тож постає запитання: з чиєї вини основний договір так і не було укладено: продавця чи покупця?
Судова практика виходить із того, що припинення зобов’язання з попереднього договору внаслідок неукладання основного договору протягом установленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов’язку в натурі.
Примусове виконання зобов’язання в натурі суперечить вимогам ст. 635 ЦКУ про правові наслідки порушення зобов’язання за попереднім договором і положенням ст. 321 ЦКУ про непорушність права власності.
І тут справа потрапила до ВС.
Завдаток чи аванс?
ВС звертає увагу на такі правила укладення попереднього та основного договорів купівлі-продажу нерухомого майна (у нашому випадку — земельної ділянки) за приписами ст. 635 ЦКУ:
1) за попереднім договором сторони зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, установлених попереднім договором;
2) сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства;
3) зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), установленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не надішле іншій стороні пропозицію про його укладення.
Важливо! Ознакою завдатку є те, що він виступає доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, й одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов’язання.
На відміну від завдатку, аванс — це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у разі невиконання зобов’язання.
Внесення завдатку як способу виконання зобов’язання може мати місце лише за наявності зобов’язання, яке мало виникнути на підставі договору купівлі-продажу.
Закриття реєстрів — чи є форс-мажор?
Відповідно до ч. 1 ст. 14-1 Закону про ТПП (Закон від 02.12.1997 №671/97-ВР) Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення госпсуб’єкта. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб’єктів малого підприємництва видається безкоштовно. У ч. 2 ст. 14-1 Закону про ТПП наведено перелік форс-мажорних обставин, проте він не є вичерпним.
ВС у постанові від 02.04.2024 у справі №910/9226/23 зазначив, що надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами за звичайного перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати й передбачити, виявивши достатній ступінь обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосування розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила унеможливлює виконання зобов’язання у принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, що їх сторона понесла чи могла понести (постанова ВС від 21.07.2021 у справі №912/3323/20).
Водночас форс-мажорні обставини мають індивідуальний персоніфікований характер щодо конкретного договору та його сторін. Форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) засвідчуються за зверненням госпсуб’єктів та фізосіб стосовно кожного окремого договору, окремого податкового та/або іншого зобов’язання/обов’язку, виконання яких настало за умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання яких унеможливилося через наявність зазначених обставин.
У разі виникнення обставин форс-мажору сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов’язання, повинна довести їх наявність не тільки як таких, а й те, що вони були форс-мажорними саме для конкретного випадку (постанова ВС від 31.08.2022 у справі №910/15264/21).
Саме лишень посилання сторони у справі на наявність форс-мажору та надання підтвердних доказів не може вважатися безумовним доведенням відповідних обставин. Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов’язання має бути причинно-наслідковий зв’язок. Тобто неможливість виконання зобов’язання має бути спричинена саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов’язання належним чином. А інша сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне виконання договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов’язання. Саме вона надає відповідні докази в разі виникнення спору (постанови ВС від 07.06.2023 у справі №906/540/22).
Проте ВС зауважує, що суду не надано сертифіката ТПП України стосовно засвідчення факту форс-мажорних обставин саме за попереднім договором.
А що треба було зробити, щоб довести форс-мажор?
Якщо держреєстри закривають на певний період часу, то сторона, на яку покладається виконання зобов’язання щодо повідомлення про укладення основного договору (у нашому випадку — покупець), має вчинити такі дії:
1) якщо строк укладення договору (виконання зобов’язання за договором) припадає на дату, коли закривається доступ до держреєстрів (Реєстру речових прав), то покупець повинен звернутись до ТПП (регіональних відділень) за отриманням сертифіката про форс-мажор. Що скоріше, то краще, але принаймні в сертифікаті має бути зазначено період, протягом якого доступ до держреєстрів був закритий!
2) незважаючи на закриття доступу до реєстрів, треба надіслати повідомлення про виконання зобов’язання (укладення основного договору) в строк, про який сторони домовилися. Тобто надати інформацію про те, що ви готові були укласти договір на заплановану дату, але стався форс-мажор (пояснити і підтвердити, який саме). Запропонувати іншій стороні переглянути строки укладання договору.
3) якщо договір має посвідчуватись у нотаріуса, то останній зможе офіційно відмовити у вчиненні нотаріальної дії через відсутність доступу до реєстру. Що також може вплинути на призначення іншої дати останнього етапу купівлі-продажу об’єкта нерухомості.
Продавцю, в разі вчинення всіх належних дій з боку покупця, буде вкрай складно відмовитися від укладення основного договору.
А тепер маємо ситуацію, коли суд став на бік продавця та дійшов висновку, що внаслідок неукладення основного договору зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється. При цьому сплачений завдаток залишився у продавця!
Адже, якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника (у нашому випадку — покупця), завдаток залишається у кредитора (у нашому випадку — продавця) (ч. 1 ст. 571 ЦКУ). Якби в неукладенні основного договору купівлі-продажу визнали винним продавця, то він був би зобов’язаний повернути покупцю завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.