У коментованій справі розглядається доволі поширена ситуація з договорами оренди приміщень, проте результат спору виявився дещо несподіваним.
* Постанова Верховного Суду від 22.09.2021 р. у справі №207/3254/18.
Так, 27 квітня 2018 року між ним — фізособою (орендодавець) та приватним підприємцем (орендар) було укладено договір оренди об’єкта громадського харчування (кафе), що належить фізособі (орендодавцю) на праві приватної власності.
Під час укладення договору оренди відповідачка (орендар) взяла на себе обов’язки, зокрема,
— самостійно і за власний кошт сплачувати за використання електроенергії, газу, води та водовідведення;
— здійснювати загальну та пожежну охорону (згідно з п. 6.4 договору);
— забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, і підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, нести всі витрати з експлуатації майна, що орендується (п. 6.5 договору);
— вживати заходів щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, нести повну відповідальність за пожежну безпеку людей та орендованого майна.
Крім того, відповідно до п. 6.9 договору, ФОП у день укладення договору був зобов’язаний застрахувати орендоване майно не менше ніж на заявлену орендодавцем вартість на користь орендодавця і надати орендодавцю копії страхового поліса та платіжного доручення. А також постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди майно було застраховане.
За п. 6.14 договору орендар несе відповідальність за недотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством.
Жодного з вищеперелічених взятих на себе обов’язків ФОП за укладеним договором оренди не виконав.
А 7 вересня 2018 року в приміщенні сталася пожежа і було знищено повністю орендований об’єкт, а саме: капітальну будівлю 203 кв. м з літнім майданчиком, обладнання й інвентар.
За висновком експерта розмір завданої матеріальної шкоди внаслідок знищення нерухомого майна становить 2394470,00 грн, які власнику майна довелося вимагати в суді.
ФОП вважає: у пожежі винні підпалювачі!
ФОП не заперечував проти покладених на нього обов’язків зі страхування отриманого в оренду нерухомого майна, але він не винен у цій пожежі — на території кафе стався підпал невідомою особою, що підтверджують свідки та камери відеоспостереження. Про це навіть відкрито кримінальне провадження.
Щодо пожежної безпеки, то в приміщенні пожежна сигналізація була встановлена. Щоправда, функцією цієї сигналізації було сповіщення пожежної частини про виникнення пожежі, але вона не була підімкнена до мережі сповіщення органів, що відповідають за гасіння пожежі.
А що каже закон?
На сьогодні щодо цього є, як не дивно, дві позиції.
Позиція 1. Відповідає власник переданого в оренду майна!
Відповідно до ст. 759, 779 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Наймач зобов’язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
За правилами ст. 1166 ЦКУ, зокрема, шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від її відшкодування, якщо доведе, що шкоду завдано не з її вини.
Позаяк відсутність вини ФОПа як орендаря у пожежі в приміщенні є явною, це унеможливлює відповідальність підприємця за завдану шкоду.
Позиція 2. ФОП-орендар відповідає за договором, у т. ч. за завдану шкоду.
Договором або законом може бути встановлено обов’язок наймача укласти договір страхування речі, переданої у найм (ч. 2 ст. 771 ЦКУ).
Відповідно до ст. 22 ЦКУ особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема, є втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки), доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Тож фактично ФОП не є особою, яка здійснила підпал належного фізособі-орендодавцю приміщення. Проте ФОП, узявши на себе зобов’язання застрахувати орендований об’єкт нерухомості, не виконав їх. Саме тому орендар повинен відшкодувати завдані майну збитки.
А що сказав суд?
У коментованій нами справі Верховний Суд застосував чотири норми чинного законодавства:
1) договором або законом може бути встановлено обов’язок наймача укласти договір страхування речі, переданої у найм (ст. 771 ЦКУ);
2) наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження (ст. 772 ЦКУ);
3) ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 323 ЦКУ);
4) у разі невиконання свого обов’язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об’єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування (ч. 2 ст. 12 Закону про оренду землі).
На підставі цього Верховний Суд зазначив, що сторони в договорі найму можуть встановити обов’язок наймача укласти договір страхування речі, переданої в найм. При цьому можуть бути передбачені, зокрема, строки укладення договору страхування, вартість, на яку страхується річ, порядок підтвердження виконання такого обов’язку тощо.
У разі якщо договором або законом встановлено обов’язок орендаря укласти договір страхування орендованого майна, то постає запитання: а що буде орендарю, якщо він такий договір страхування не укладе? Ні у ст. 771 ЦКУ, ні у параграфі 1 глави 58 ЦКУ санкції щодо цього не визначаються.
Тому сторони в договорі найму можуть самостійно визначити такі санкції! Зокрема, передбачити штраф або встановити додаткову підставу розірвання договору оренди. Або встановити спеціальний порядок відшкодування збитків.
А в коментованій справі в договорі найму (оренди) між фізособою та ФОПом у розділі «Відповідальність сторін» не передбачено жодних штрафів чи інших наслідків для ФОПа за невиконання вимог договору про страхування майна.
Тож усі ризики в цьому випадку (за рішенням Верховного Суду) несе фізособа-орендодавець (власник майна). І жодного відшкодування він від орендаря не отримав.
Нормативна база
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.1998 р. №161-XIV «Про оренду землі».