Коментоване нами рішення Верховного Суду1 дає відповіді на два запитання.
1 Постанова ВП ВС від 20.07.2022 р. у справі №923/196/20.
Запитання 1: чи має власник незавершеного будівництва переважне право на придбання земельної ділянки під ним?
Запитання 2: чи зобов’язаний цей власник брати участь у земельних торгах на загальних підставах, особливо якщо йдеться про земельну ділянку під самочинним будівництвом?
І розглядається це на конкретній практичній ситуації.
У лютому 2020 року селищна рада звернулася до Господарського суду Херсонської області з позовом до ТОВ «Т», в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки №808 від 30.08.2019 р. та повернути земельні ділянки до комунальної власності.
Підставою для цього селищна рада вважала таке:
— спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки укладено з порушеннями положень ст. 134 ЗКУ, бо продаж земельної ділянки не здійснено на конкурентних засадах;
— об’єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці і належав на праві приватної власності ТОВ «Т», є об’єктом незавершеного будівництва;
— ще у 2018 році реєстрація декларації про початок будівельних робіт щодо незавершеного будівництва була скасована наказом ДАБІ. Підстава: заявник вніс до неї недостовірні відомості щодо земельної ділянки;
— на момент подання ТОВ «Т» заяви про викуп земельної ділянки це товариство не було власником нерухомого майна, а тому не мало права на викуп земельної ділянки на неконкурентних засадах;
— важливим фактором для позову стала інформація про те, що викуплену земельну ділянку було поділено відповідачем на 6 окремих земельних ділянок;
— у разі поділу земельної ділянки змінюються межі, площа та кадастровий номер цієї земельної ділянки. Проте обсяг прав попереднього землекористувача, набутий на таку земельну ділянку в установленому законом порядку, не змінюється. Тож належним способом захисту порушеного права є саме вимога про повернення шести спірних земельних ділянок.
Але власник недобудови вважав, що все зробив правильно і є абсолютно легальним власником вищезгаданої земельної ділянки! Адже у п. 2.1 спірного договору зазначено, що продаж земельної ділянки здійснено за ціною 1081400,00 грн. Пунктом 3.7 спірного договору сторони погодили, що незавершене будівництво «Бази відпочинку» готовністю 18%», що розміщена на відчужуваній земельній ділянці, належить покупцю на праві приватної власності, зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 10.05.2018 р. до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об’єкта нерухомого майна — незавершеного будівництва «Бази відпочинку» готовністю 18%», який розташований на спірній земельній ділянці, а власником об’єкта нерухомого майна є ТОВ «Т».
База відпочинку як об’єкт незавершеного будівництва
Нагадаємо, що об’єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦКУ за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовникові (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), адже правовий статус об’єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.
З огляду на п. 3.7 спірного договору ВП ВС наголошує, що об’єкт незавершеного будівництва є сукупністю належних забудовникові (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва.
Навіть державна реєстрація речових прав на такий об’єкт незавершеного будівництва не змінює статусу такого об’єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Отже, державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва зовсім не означає дотримання умов, з якими закон пов’язує наявність підстав набуття земельної ділянки у власність на неконкурентних засадах.
Проте поняття «об’єкт незавершеного будівництва» (ч. 3 ст. 331 ЦКУ) та «самочинно збудований об’єкт» (ч. 1 ст. 376 ЦКУ) мають різний правовий статус та різне нормативне регулювання.
Самочинне будівництво
1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Згідно з ч. 3 ст. 331 ЦКУ статус об’єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об’єкт незавершеного будівництва не надає їй права на викуп без проведення земельних торгів земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт.
Держреєстрація незавершеного будівництва та викуп землі
Статтею 27-1 Закону №1952 визначено порядок проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, а за ч. 1 цієї статті для держреєстрації подаються такі документи:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Реєстрі зареєстрованого речового права на земельну ділянку);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім тих, які включені до Єдиного реєстру документів);
3) документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
Відповідно до положень ч. 3, 4 ст. 27-1 Закону №1952 державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється або на підставі договору, або за судовим рішенням.
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦКУ). За змістом ч. 3 цієї статті за умови подальшого надання особі у встановленому порядку земельної ділянки під уже збудоване на цій ділянці (що на час будівництва не була відведена для такої мети) нерухоме майно суд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
Дві думки Верховного Суду
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.07.2018 р. у справі №727/9360/17 ототожнив поняття «нерухоме майно» з поняттям «об’єкт незавершеного будівництва» та дійшов висновку, що позивач як власник нерухомого майна, яке розташовано на земельній ділянці, за отриманням в користування якої він звернувся до Чернівецької міської ради, має право її орендувати без проведення земельних торгів.
Водночас колегія суддів суду касаційної інстанції не погоджується з таким висновком суду, оскільки згідно з положеннями частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України правовий статус об’єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об’єкт незавершеного будівництва не надає особі права на викуп земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, без проведення земельних торгів.
Ухвала Верховного Суду від 22.09.2021 р. у справі №923/196/20
Незавершене будівництво як внесок до статутного капіталу
Велика Палата Верховного Суду, розглянувши коментовану нами справу, взяла до уваги те, що саму декларацію про початок будівельних робіт подавало ТОВ, яке було первинним орендарем спірної земельної ділянки, і саме воно, а не ТОВ «Т» зазначило в ній недостовірні відомості. Проте керівникові ТОВ «Т» уся ситуація була добре відома. Не кажучи вже про те, що договір оренди земельної ділянки був скасований судом.
Крім того, згідно з випискою з ЄДР у 2018 році саме керівник ТОВ «Т» зареєстрував об’єкт незавершеного будівництва як внесок до статутного капіталу, і він знав або мав знати, що за законодавством України право власності на такий об’єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права. Не кажучи вже про те, що законного закінчення будівництва вже не могло бути через анулювання декларації ДАБІ.
Отже, державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у ТОВ «Т» права власності на цей об’єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Це унеможливлювало набуття ТОВ «Т» первинної земельної ділянки під цим об’єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗКУ.
Тож «об’єкт незавершеного будівництва» не є «об’єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій він розміщений, мав відбуватися за положеннями ч. 1 ст. 134 ЗКУ, тобто на конкурентних засадах. У такому разі треба застосовувати загальні правила ст. 135 ЗКУ про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір.
Висновки та перспективи
Власників цього незавершеного будівництва позбавлено земельної ділянки під ним — договір купівлі-продажу визнано нікчемним (таким, що порушує публічний порядок), а 6 ділянок зобов’язано повернути селищній раді.
Утім, кілька суддів Великої Палати Верховного Суду мало все ж таки іншу думку щодо цього!
Вони висловили певну занепокоєність тим, що у разі, якщо надалі такий підхід застосовуватиметься тільки у справах стосовно правочинів щодо майна державної або комунальної власності, це підриватиме проголошену законом рівність форм власності, а також підірве довіру до держави як учасника цивільних відносин.
Якщо ж ця практика буде поширена на розгляд справ стосовно правочинів щодо майна приватної власності, це підірве цивільний обіг загалом. Адже за такого тлумачення ч. 1 ст. 228 ЦКУ будь-яке порушення закону, яке мало місце під час укладення будь-якого правочину з майном, зумовлює його нікчемність.
Тож ми й надалі уважно стежатимемо за судовою практикою у подібних спорах та наводитимемо практичні поради, як уникнути такого у майбутньому в разі реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва та набуття у власність земельних ділянок від органів місцевого самоврядування.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».