Дані БТІ до Реєстру — вносити чи ні?
Нагадаємо, що з 1 серпня 2021 року набрала чинності Постанова №681, якою затверджено Порядок ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Отже, держреєстратор забезпечує перевірку інформації з ЄДЕСБ про результати проведення технічної інвентаризації у випадках, визначених законодавством. Мін’юст наголошував, що така процедура має відбуватися у разі подання для проведення держреєстрації техпаспорта на об’єкт нерухомості або ж на об’єкт незавершеного будівництва.
І стосується вона таких об’єктів нерухомості, як новозбудовані об’єкти та створені внаслідок реконструкції, закінчений будівництвом об’єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01.01.2013 р., за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт, тощо.
Але постає цілком логічне запитання: як бути у разі «перенесення відомостей про реєстрацію права власності до Реєстру речових прав на нерухоме майно або відчуження нерухомості, коли право власності на такий ОНМ було зареєстровано до 01.01.2013 року (за наявності технічних характеристик об’єкта в документах та які не змінювались), або реєстрації права власності на незавершене будівництво, реєстрація якого (чи закінченого об’єкта) не проведена до 01.01.2013 року?»
Мін’юст у коментованому листі зазначає, що:
1) коли йдеться про реєстрацію прав власності у Реєстрі (незалежно від того, переносяться такі відомості чи реєструються вперше), новозбудовані об’єкти та незавершене будівництво реєструються за наявності відомостей про технічну інвентаризацію в Єдиній електронній системі. Це стосується всіх об’єктів, у документах яких немає відомостей про технічні характеристики;
2) якщо ми говоримо про право власності, що належним чином зареєстроване до 1 січня 2013 року, то законодавством не передбачається повторної реєстрації такого права власності. Якщо відомостей в Реєстрі немає, то власник може з власної ініціативи звернутися до держреєстратора. Пам’ятаймо, що дані з БТІ були перенесені до Реєстру речових прав. Тож перевірка держреєстратором наявності документа про технічну інвентаризацію в Єдиній електронній системі, на думку Мін’юсту, стосується виключно реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, реєстрацію права власності на який було проведено до 1 січня 2013 року в БТІ. До інших випадків реєстрації п. 58 Порядку №1127 не застосовується.
Адреса нерухомості — лише за Єдиною електронною системою
Ще одне цікаве питання, пов’язане з реєстрацією права власності на закінчений будівництвом об’єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01.01.2013 р., за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт.
Мін’юст наголосив, що встановлені Порядком №1127 правила застосовуються лише в разі, якщо в Реєстрі реєструється право власності на новозбудоване чи реконструйоване майно державної чи комунальної власності. Якщо ж ми говоримо про державне/комунальне майно, будівництво якого завершено та право власності на яке не зареєстровано до 01.01.2013 р., держреєстратору достатньо лише пересвідчитися, хто є власником такого майна, без перевірки відомостей про введення відповідних об’єктів в експлуатацію та присвоєння їм адреси.
Два правила за Порядком №1127
1. Реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об’єкту адреси.
2. Документ, що підтверджує присвоєння будинку, будівлі, споруді адреси, не вимагається в разі держреєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт унаслідок нового будівництва, що є складовою частиною будинку, будівлі, споруди, яка була зареєстрована в Реєстрі та має адресу, навіть якщо така складова частина й буде після прийняття в експлуатацію самостійним об’єктом нерухомості.
Водночас досі гостро стоїть питання щодо реєстрації прав власності на складові частини: квартири, інші житлові та нежитлові приміщення в новобудові, яка має адресу, проте без відомостей про присвоєння адреси саме складовим частинам цієї новобудови.
Нагадаємо!
З липня до листопада 2020 року в Україні тривав експериментальний проєкт щодо запровадження першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Згодом сама система вже була запроваджена з 1 грудня 2020 року за Законом №199. При цьому Порядок присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна (Порядок №690) затверджено тільки 07.07.2021 р.
Мін’юст вважає, що внаслідок законодавчого регулювання відносин щодо присвоєння адреси з реквізитом «номер окремої частини об’єкта» (номер квартири, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об’єктом права на нерухоме майно у складі іншого об’єкта) сама «адреса вважається присвоєною з дня внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації про її присвоєння». При цьому законодавством не обумовлено, що така адреса присвоюється виключно щодо об’єктів будівництва, будівництво яких завершено після набрання чинності Порядком №690 чи іншим нормативно-правовим актом.
Тому під час реєстрації в Реєстрі збудованої окремої частини об’єкта новобудови, яка є самостійним об’єктом нерухомості, реєстратор повинен встановити, що вона є самостійним об’єктом, щодо якого може набуватися право власності та в Єдиній електронній системі наявні відомості про присвоєння адреси такій окремій частині.
Арешт земель та припинення права оренди
Щодо особливостей реєстрації та припинення прав оренди земельних ділянок нагадаємо, що у будь-якому разі перевіряється наявність заборон чи інших обмежень щодо земельної ділянки та прав на неї. Якщо в Реєстрі (у розділі про обтяження) прямо зазначено про наявність, скажімо, накладеного арешту на земельну ділянку, то жодних дій із нею чи правами на неї реєстратор чи нотаріус не проводять.
Утім, у коментованому листі Мін’юст наголошує, що до питання припинення реєстрації прав оренди на земельну ділянку слід застосовувати окремий підхід.
Так, у разі накладення арешту на земельну ділянку, передану в оренду, державна реєстрація припинення оренди може бути проведена й за наявності такого обтяження. Адже зміст такого обтяження полягає не в обмеженні прав орендаря чи орендодавця на припинення орендних відносин, а виключно в обмеженні правомочностей власника щодо володіння, користування та/або розпоряджання належною йому землею.
Щоправда, при цьому відповідне рішення про здійснення держреєстрації припинення права оренди має приймати реєстратор самостійно, а підставою можуть бути документи щодо обставин її арешту, подані як орендарем, так і власником земельної ділянки.
Право власності ЮО на землю обмежено
Важливе питання розглянуте Мін’юстом і щодо права юросіб на землі, надані для ведення особистого селянського господарства, які за правилами ЗКУ надаються у власність фізособам у межах норм, установлених ст. 121 ЗКУ. Проте їх не заборонено передавати в оренду юрособам (ст. 33 ЗКУ) та не передбачено обмежень щодо внесення до статутних фондів земельних ділянок, набутих у власність ЮО (ст. 82 ЗКУ).
Але під час реєстрації прав власності юрособи на внесені до СК земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства постає запитання: чи має держреєстратор перевіряти законодавчо врегульоване право на реєстрацію такої власності на ЮО? До речі, йдеться не лише про «звичайних» юросіб, а й про ФГ та сільгосппідприємства тощо. До того ж заборона відчуження таких земель за пп. «б» п. 15 розділу X ЗКУ ще діє до 01.01.2024 р.
З огляду на приписи ст. 33 ЗКУ Мін’юст вважає, що приватні несільськогосподарські підприємства можуть набувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства (ч. 1 ст. 37 ЗКУ).
А ось «звичайні» юрособи можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва лише на умовах оренди. Якщо ж юрособа все-таки отримала у власність земельну ділянку, то на вимогу ч. 3 ст. 82, ч. 2 ст. 145 ЗКУ вона має відчужити її протягом одного року.
Загалом, навіть розуміючи логіку цього висновку, погодитися з ним доволі складно. Бо ж як бути із земельними ділянками, які вже зареєстровані за юрособами, які не займаються сільгосптоваровиробництвом або створені внаслідок реорганізації й отримали такі землі за розподільчим балансом? Загалом, вичерпної відповіді Мін’юст не надає. Адже державний реєстратор не може здійснювати перевірку прав власності на земельні ділянки та правомірність їх реєстрації за всім ланцюжком попередніх власників — юросіб та фізосіб.
Тож питання наразі відкрите.
Розподіл часток фізосіб за договорами інвестування
І насамкінець доволі цікаве питання стосовно договорів інвестування у будівництво квартир чи інших житлових приміщень.
Зокрема, укладаючи договори інвестування/пайової участі/купівлі-продажу майнових прав щодо житла підписується договір з конкретною особою, яка, навіть маючи сім’ю, все ж таки бере на себе зобов’язання з погашення всіх належних платежів та отримання бажаних квадратних метрів. При цьому, звісно, малолітніх дітей можна прописати у вже зареєстровану в Реєстрі квартиру. А як бути з повнолітніми родичами чи іншими особами — чи можна ще на стадії будівництва та до закінчення договору (чи до отримання бажаних квадратних метрів) поділити право власності між кількома особами, крім самого інвестора?
Мін’юст у коментованому листі доходить доволі цікавого висновку, навівши приклад. Зокрема, особа, яка здійснює будівництво індивідуального садового чи дачного будинку, ще не будучи власником нерухомого майна, може повноцінно, в межах законодавства, на етапі будівництва здійснити поділ такого будинку. Аналогічні дії можуть бути вчинені під час будівництва об’єкта нерухомості внаслідок інвестиційної діяльності тощо.
Щоправда, які саме документи слід подати держреєстратору, Мін’юст не зазначає. Однак якщо звернутися до Порядку №1127, то у п. 81 ідеться про можливість оформлення між замовником будівництва та іншою особою договору про перехід майнових прав на такий об’єкт або набуття права спільної власності замовника будівництва та іншої особи, іншого документа, що підтверджує факт набуття права власності іншою особою, відмінною від замовника будівництва.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- Закон №199 — Закон України від 17.10.2019 р. №199-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».
- Порядок №690 — Порядок присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затверджений постановою КМУ від 07.07.2021 р. №690.
- Порядок №1127 — Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127.
- Постанова №681 — Постанова КМУ від 23.06.2021 р. №681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».