Уряд уніфікував методику визначення нормативної грошової оцінки (НГО) для всіх земель. Як це вплине на чинні НГО та техдокументацію, а також чи вплине на розмір земельного податку?
Нагадаємо, що відповідно до ст. 12 Закону про оцінку земель нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання. Такі нормативно-правові акти з проведення НГО затверджує КМУ. Раніше їх було три: методики №213, №831 та №1278.
Також до 2019 року технічну документацію з НГО земельних ділянок у межах населених пунктів затверджувала відповідна сільська, селищна, міська рада, а розташованих за межами населених пунктів — районні ради.
Проте 01.01.2019 р. набрав чинності Закон №2498, у ч.1, 2, 5 ст. 23 якого закріплено новий порядок затвердження техдокументації з НГО земельних ділянок.
Так, протягом місяця з дня надходження техдокументації з НГО відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Підставою для відмови у затвердженні техдокументації з НГО земельних ділянок може бути лише її невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до закону нормативно-правових актів або розташування земель чи земельних ділянок на території іншої територіальної громади. Рішення про відмову в затвердженні техдокументації з НГО земельних ділянок має містити посилання на конкретні норми законів та прийнятих відповідно до закону нормативно-правових актів, яким суперечить відповідна технічна документація.
Витяг із техдокументації про НГО окремої земельної ділянки видають органи, що ведуть Державний земельний кадастр.
Фактично три попередні методики вимагали складання трьох різних техдокументацій із нормативної грошової оцінки земель у межах громад, що значно ускладнювало проведення оцінки та збільшувало витрати на її проведення.
I наступним кроком після наведених вище змін була уніфікація чинних методик НГО земель шляхом приведення їх у відповідність до вимог Закону про оцінку земель, коли об'єктом НГО визначено земельні ділянки та землі всіх категорій та форм власності, а також передбачено, що НГО земельних ділянок має визначатися як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Тепер цей крок зроблено. З 10.11.2021 р. замість трьох вищезгаданих методик застосовується Методика №1147!
Уніфікація НГО за новою Методикою
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою:
Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні,
де Пд — площа земельної ділянки, квадратних метрів;
Нрд — норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі, який визначається згідно з додатком 1 або 2 (для сільгоспземель) до Методики;
Км1 — коефіцієнт, який враховує розташування територіальної громади в межах зони впливу великих міст;
Км2 — коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;
Км3 — коефіцієнт, який враховує розташування територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення;
Км4 — коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки;
Кцп — коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру;
Кмц — коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;
Кні — добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.
При цьому, наприклад, площа (Пд) та цільове призначення земельної ділянки використовуються на підставі відомостей Державного земельного кадастру. За відсутності відомостей про земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі земель площею та цільовим призначенням земельної ділянки вважаються дані згідно з документацією із землеустрою, на підставі якої формувалася ця земельна ділянка, або документом, що посвідчує право власності (користування) земельною ділянкою.
У разі застосування відповідно до законодавства НГО одиниці площі ріллі по АРК або по області НГО одиниці площі ріллі по АРК або по області приймаються згідно з додатком 15 до Методики №1147.
Докладно те, як визначається кожен із показників цієї формули, зазначено у п. 4 — 18 Методики №1147.
I ось за результатами проведення НГО земельних ділянок за цією формулою складається техдокументація з НГО земельних ділянок. Датою НГО земельної ділянки є дата, зазначена в техдокументації.
Зрозуміло, що до нових випадків проведення НГО застосовуватимуться вже новий, уніфікований підхід та формула. А що робити тим, хто НГО встиг провести раніше, і з технічною документацією, яка була надана за результатами старої НГО? Перераховувати та переоформляти?
Доля вже проведеної НГО та існуючої техдокументації на землі
Постає запитання: КМУ дав старт новому «перезавантаженню» оцінювання сільгоспземель? Чи це все стосуватиметься лише нових випадків оцінки?
Нагадаємо!
З 01.01.2019 р. по всій території Україні проводилася загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення. Унаслідок цього було оцінено 35,4 млн га сільгоспземель та видано близько 3,5 млн витягів з техдокументації.
Одразу заспокоїмо: у п. 4 Постанови №1147 передбачено, що затверджена з урахуванням вимог п. 271.2 ПКУ до набрання чинності новою Методикою техдокументація з НГО земельних ділянок, техдокументація із загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель сільгосппризначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової техдокументації з НГО земельних ділянок.
Отже, стара оцінка і документація є чинними.
Але коли (про «якщо» не йдеться) відповідна територіальна громада затвердить початок «перезавантаження», доведеться пройти переоцінку і переоформлення технічної документації на землю. Коли це буде, Постанова №1147 не встановлює. Тож кожна місцева рада вирішуватиме це самостійно.
Зверніть увагу!
Наприклад, Київська міськрада перенесла своїм рішенням затвердження техдокументації з НГО земель міста Києва на 2023 рік. Причиною цього названо складну фінансову ситуацію через пандемію. Якою буде позиція інших територіальних громад, — питання відкрите. Але власникам земель треба буде уважно за цим стежити, зокрема на сайтах місцевих рад. Коли старт «перезавантаження» буде оголошено, передихнути часу практично не буде.
Окреме відкрите питання — щодо техдокументації з НГО земель населених пунктів, яка станом на 10.11.2021 р. перебувала на розробленні. Позаяк жодних перехідних норм Постанова №1147 не містить. Чи буде така документація складена за результатами оцінки за старими методиками? Чи доведеться проводити переоцінку, щоб після 10.11.2021 р. отримати нову техдокументацію?
Щодо цього питання варто очікувати відповідних роз'яснень від КМУ або хоча б тих органів місцевих рад, які складають техдокументацію на землю.
Навіщо потрібна НГО?
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Як будемо сплачувати земельний податок?
Звісно, що у землевласників одразу виникає запитання: за якою НГО визначити суму земельного податку? Чи треба провести переоцінку земель вже тепер і зробити перерахунок цього податку за 2021 рік? Тим більше що цього, здається, вимагає ст. 13 Закону про оцінку земель, яка прямо каже про обов'язкову НГО з метою визначення земельного податку.
Проте ще раз наголосимо: сама Постанова №1147 на проведенні переоцінки всіх земель у зв'язку із затвердженням нової методики чітко не наполягає і жодних строків не встановлює. I застосування нової Методики №1147 для масової переоцінки земель, як ми побачили вище, залежатиме від територіальних громад. А до старту переоцінки земель, оголошеного місцевою радою, для визначення земельного податку придатна і стара НГО. Адже, як ми зазначили вище, нині вона є чинною.
Тож чи розраховувати на застосування нової Методики №1147 місцевими радами хоча б у 2022 році — наразі під питанням. Адже, відповідно до п. 271.2 ПКУ, рішення рад щодо НГО земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування НГО земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, наступного за плановим періодом. Звісно, можливо, що наприкінці 2021 року ВРУ прийме тимчасові норми, які дозволять місцевим радам відступити від цих базових правил. Але щодо самого 2021 року про обов'язкову переоцінку з ініціативи місцевих рад можна і не говорити. Тож принаймні до 2022 року очікувати масової переоцінки земель і, відповідно, змін розміру сум земельного податку, що їх сплачують фізичні та юридичні особи, наразі не варто. Але щойно процес обов'язкової переоцінки буде запущено і з'являться перші роз'яснення від податківців, ми повернемося до цього питання.
Нормативна база
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- Закон про оцінку земель — Закон України від 11.12.2003 р. №1378-IV «Про оцінку земель».
- Закон №2498 — Закон України від 10.07.2018 р. №2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні».
- Методика №1147 — Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 03.11.2021 р. №1147 (чинна з 10.11.2021 р.).
- Методика №213 — Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджена постановою КМУ від 23.03.1995 р. №213 (нечинна з 10.11.2021 р.).
- Методика №831 — Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затверджена постановою КМУ від 16.11.2016 р. №831 (нечинна з 10.11.2021 р.).
- Методика №1278 — Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена постановою КМУ від 23.11.2011 р. №1278 (нечинна з 10.11.2021 р.).
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»