Верховний Суд вважає1, що фактичний користувач земельної ділянки, який без договору оренди користувався земельної ділянкою, зобов'язаний відшкодувати збитки міській раді у розмірі орендної плати.
Ми живемо в умовах, коли будь-яке майно має власника (іноді буває важко його встановити, але навіть тому майну, власник якого загубився, держава швидко дає раду).
1 Постанова Верховного Суду від 09.02.2021 р. у справі №922/3617/19.
Водночас ситуації користування земельними ділянками без достатніх правових підстав трапляються досить часто (особливо якщо земля належить територіальній громаді). І в таких умовах власник земельної ділянки намагається не лише повернути її собі, а й отримати відшкодування збитків, хоча б у розмірі орендної плати (адже протягом певного часу всі прибутки з такої землі отримувала інша особа). Таке право виникає на підставі, зокрема, ст. 1214 ЦКУ.
Тому, коли ми говоримо про оренду земельних ділянок та відшкодування збитків органам місцевого самоврядування, маємо враховувати, зокрема, два моменти:
1) ставка орендної плати за землю, яка зазначається у договорах оренди, затверджується рішенням сесії місцевого органу влади, як правило, за їх цільовим та функціональним використанням у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки земель об'єднаної територіальної громади. Окремо встановлюються ставки оренди для земель, які не мають нормативної грошової оцінки;
2) у разі використання земельної ділянки без оформлення договору оренди міська влада має право на відшкодування збитків (безпідставно збережені кошти) у розмірі такої орендної плати (за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності без оформлення договору оренди).
Але навіть за умови затвердження ставок орендної плати рішенням сесії місцевого органу влади отримати таке відшкодування за ст. 1212 — 1214 ЦКУ міській владі не так просто.
Адже для стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати, як свідчить судова практика Верховного Суду, мають виконуватися певні умови.
Умови для стягнення відшкодування збитків
Суди уважно перевіряють:
- чи є правові підстави для використання земельної ділянки;
- яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства;
- в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов'язані з безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі.
Скажімо, якщо новий власник придбав нерухомість (будівлю) за договором купівлі-продажу, а земельна ділянка у попереднього власника перебувала в оренді (за договором оренди земельної ділянки, укладеним з органами місцевого самоврядування), то Верховний Суд вважає, що новий власник не лише зобов'язаний переоформляти на себе договір оренди землі, а й сплачувати орендну плату за попереднім договором (до укладення нового чи внесення змін до попереднього)2.
2 Постанова Верховного Суду від 07.11.2018 р. у справі №910/20774/17.
Якщо фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, якби уклав договір оренди, то він зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування за ст. 1212 ЦКУ3.
3 Постанова Великої палати Верховного Суду від 20.11.2018 р. у справі №922/3412/17.
При цьому для визначення розміру орендної плати використовується нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (п. 289.1 ПКУ). А це свідчить про те, що земельна ділянка має бути відведена в натурі, їй присвоюється кадастровий номер та видається витяг з державного земельного кадастру4.
4 Постанова Великої палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі №629/4628/16-ц.
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Тобто для отримання відшкодування (понесені збитки) органами місцевої влади земельна ділянка має існувати як об'єкт цивільного права.
Якщо ж сама земельна ділянка не сформована в натурі, дані про неї не внесені до Державного земельного кадастру, то жодних претензій до власника нерухомості (будівлі) місцева влада не може висувати. Верховний Суд у постанові від 11.09.2019 р. у справі №922/393/18 відмовив у позові про стягнення коштів на користь органу місцевого самоврядування.
До речі, у цьому самому рішенні Верховний Суд нагадав, що ані Інструкцією про встановлення меж земельних ділянок у натурі, ані ЗКУ не передбачено визначення площі земельної ділянок згідно з актами обстеження. Такі акти не замінюють витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку й інформацію з Публічної кадастрової карти України.
Якщо придбав будівлю, а міська рада не передає землю, — скільки слід платити?
У коментованій нами справі власник не просто придбав будівлю, а й кілька років поспіль намагався отримати земельну ділянку під такою будівлею у власність. І навіть сплатив суму авансу. При цьому весь цей час складної боротьби за «омріяну» земельну ділянку власник будівлі чесно сплачував земельний податок.
Але, попри це, місцева влада звернулася з позовом до суду й вимагала відшкодувати територіальній громаді збитки у розмірі орендної плати.
ТОВ «Ф» неодноразово подавало увесь необхідний пакет документів для продажу земельної ділянки та винесення питання щодо продажу землі на сесію міської ради. І навіть через суд домоглося визнання дій посадових осіб Департаменту земельних відносин виконавчого комітету міської ради щодо відмови у винесенні питання продажу ТОВ «Ф» спірної земельної ділянки незаконними та зобов'язання Департаменту внести питання продажу ТОВ «Ф» зазначеної земельної ділянки до розгляду чергової сесії міської ради.
Надалі питання щодо продажу землі було винесено на розгляд сесії, проте нею відмовлено в затвердженні проєкту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки. ТОВ «Ф» знову ж таки домоглося скасування й цього рішення.
Враховуючи тривалі спроби домовитися про продаж земельної ділянки, міська рада згодом її все-таки продала.
Водночас ця сама міська рада звернулася до суду щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна (будівлі) суми коштів за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташована придбана будівля. Звісно, що йшлося про період з моменту придбання будівлі до продажу такої земельної ділянки власникові будівлі (протягом якого він намагався цю землю оформити на себе).
І ще один важливий нюанс: земельна ділянка була сформована та внесена до Держземкадастру за кадастровим номером. Тож у коментованій справі йдеться про сформовану земельну ділянку, а отже, й про наявний об'єкт цивільного права.
Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили міський раді у стягненні коштів з ТОВ «Ф». Суди вважають, що позаяк користування земельною ділянкою ТОВ «Ф» без укладеного договору оренди землі було зумовлене укладенням договору купівлі-продажу цієї самої земельної ділянки, а ТОВ «Ф» вживало усіх заходів щодо оформлення права власності на спірну земельну ділянку, то у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та сплатою земельного податку за неї претензії міської влади безпідставні.
Позиція суду першої інстанції
<...> Обставини ухилення Харківської міської ради щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та зловживання своїми правами у спірний період встановлено судами, про що вказано вище.
Враховуючи те, що користування земельною ділянкою ТОВ «ФІРМА КАЙ» без укладеного договору оренди землі було зумовлене з метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, суд вважає, що спірне майно (земельна ділянка) не може вважатися набутим чи збереженим відповідачем без достатніх правових підстав, а тому підстави для застосування статті 1212 Цивільного кодексу України відсутні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15.10.2019 по справі №922/1379/18. <...>
Рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2020 р. у справі №922/3617/19
До речі, на нашу думку, суди слушно врахували дії та бездіяльність міської влади, які неодноразово оскаржувалися в судах. Останні зазначили, що міська влада не мала на меті передавати згадану земельну ділянку в оренду й отримувати за її користування дохід у вигляді орендної плати. А насправді мала намір отримати дохід від її продажу та взяла на себе зобов'язання з її продажу, які зафіксовані у договорі про внесення авансового внеску.
Міська рада має право на відшкодування збитків — ВС
ВС дещо інакше поглянув на цю справу й усі обставини.
Зі змісту глави 15, ст. 120, 125 ЗКУ та положень ст. 1212 ЦКУ випливає, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки.
Проте ВС звернув увагу, що міська рада у позовній заяві просить суд стягнути з ТОВ «Ф» безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 604197,18 грн. Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій правильності наданого міською радою розрахунку цієї суми та періоду, за який нараховувалася ця сума, не досліджували.
Тож ВС вважає, що у коментованій нами справі:
1) міська рада не заперечує, що ТОВ «Ф» сплачувало земельний податок за користування спірною земельною ділянкою за весь період з дати придбання будівлі у власність до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки під нею;
2) рішення судів не містять висновків щодо врахування/неврахування міською радою сплаченого ТОВ «Ф» земельного податку при здійсненні розрахунку коштів, збережених у себе без достатньої правової підстави.
Тому, позаяк земельна ділянка все-таки була сформована та мала кадастровий номер (внесена до Держземкадастру), міська рада, затверджуючи ставки орендної плати для земель, нормативна грошова оцінка яких проведена, має право на отримання саме суми орендної плати, а не коштів за фактичне користування землею виходячи зі ставок земельного податку.
Тож справу повернуто на новий розгляд, але тільки в частині визначення розрахунку суми, яка підлягає стягненню. Тобто під час нового розгляду справи мають лише перевірити розрахунок суми орендної плати та відняти від неї сплачений ТОВ «Ф» земельний податок.
Загалом нам складно погодитися з таким висновком Верховного Суду. Адже без укладення договору ТОВ «Ф» цілком правомірно сплачувало земельний податок за фактичне користування земельною ділянкою.
Відповідно до п. 288.1 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу (точніше, її мінімальний та максимальний розмір) розрахована та встановлюється у п. 288.5 ПКУ.
Таким чином, на нашу думку, застосовувати розмір орендної плати без укладення договору неможливо. І рішення міської ради не може замінити його. Але ми й надалі стежитимемо за такою неоднозначною судовою практикою, яка, на нашу думку, зміниться ще не один раз.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Інструкція про встановлення меж земельних ділянок в натурі — Інструкція про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затверджена наказом Держкомзему від 18.05.2010 р. №376.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»