Якщо юридична особа є власником нерухомості, вона повинна до 20 лютого 2019 р. подати декларацію з податку на нерухомість на 2019 рік, за якою протягом року авансовими внесками сплачуватиметься податок.
Загальні моменти
Усі питання справляння податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, врегульовано ст. 266 ПКУ.
Перед складанням декларації з податку на нерухомість насамперед потрібно визначити:
— чи володіє особа нерухомістю;
Довідка онлайн
Нині можна отримати інформаційну довідку відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно. У довідці зазначається інформація з Державного реєстру прав залежно від змісту запитуваної інформації.
Онлайн-послуги можна отримати на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України через «Кабінет електронних сервісів» за адресою kap.minjust.gov.ua.
— об'єкти оподаткування, а далі тип нерухомості, зокрема коди типу об'єкта, що визначаються відповідно до Класифікатора;
— ставки, які залежать від типу об'єкта;
— розмір пільги за її наявності, у тому числі згідно з рішенням органу місцевого самоврядування.
За ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. У ст. 5 Закону №1952 сказано, що інформація про речові права на об'єкти нерухомого майна міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав).
Вся ця інформація допоможе обчислити суму податку1 станом на 1 січня звітного року та заповнити декларацію, яка подається до 20 лютого 2019 року. За новоствореним (нововведеним, тут маються на увазі також об'єкти, що придбані у звітному році) у звітному році об'єктом житлової та/або нежитлової нерухомості декларація подається протягом 30 к. д. з дня виникнення права власності на такий об'єкт, податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
Зверніть увагу: форму декларації з податку на нерухоме майно оновлено. Мінфін наказом від 15.11.2018 р. №897 виклав у новій редакції декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Тепер податкові зобов'язання за об'єктами житлової та нежитлової нерухомості декларуються в окремих додатках, які є невід'ємною частиною звіту і відображаються окремо у самій декларації.
Якщо раніше типи нерухомості розподілялись від 1 до 92, то в оновленій декларації зазначаються коди типу об'єкта, визначеного відповідно до Класифікатора. I, до речі, ставки податку, зазначені у Типових рішеннях органів самоврядування, встановлено в розрізі кодів за Класифікатором. Якщо у правовстановлюючих документах на об'єкт нерухомості не наведено коду згідно з Класифікатором, з Класифікатора обирається код, який найбільше відповідає типу нерухомості, зазначеному у правовстановлюючих документах (про це — далі).
1 З розбивкою річної суми рівними частками поквартально.
2 1 — квартира; 2 — житловий будинок; 3 — інший об'єкт житлової нерухомості; 4 — будівля готельна; 5 — будівля офісна; 6 — будівля торговельна; 7 — гараж; 8 — будівля для публічних виступів; 9 — інша будівля.
Площа об'єкта оподаткування в декларації наводиться в метрах квадратних з двома знаками після коми. У разі перебування об'єкта оподаткування у спільній власності зазначається розмір (площа) належного декларанту такого об'єкта. Також наводиться кількість місяців перебування об'єкта нерухомості у власності платника у кожному кварталі звітного (податкового) періоду.
Зверніть увагу!
У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року для попереднього власника не враховується місяць, в якому припинилося право власності на зазначений об'єкт, а для нового власника враховується місяць, в якому він набув право власності.
Річна сума податку, сума пільги, сума податкового зобов'язання до сплати зазначається у гривнях з копійками з двома знаками після коми.
Декларації подаються до відповідних контролюючих органів за місцезнаходженням об'єкта(ів) оподаткування, в яких платник податку (за основним та/або неосновним місцем обліку) перебуває на обліку.
Зверніть увагу: у разі створення об'єднаної територіальної громади, до якої входять територіальні громади адміністративно-територіальних одиниць, розташованих у різних районах, декларація подається до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням адміністративного центру об'єднаної територіальної громади.
Якщо за наявності об'єктів нерухомості, розташованих на території адміністративно-територіальних одиниць, які відповідають різним кодам за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, ці адміністративно-територіальні одиниці обслуговує один відповідний контролюючий орган, подається одна декларація з кількома додатками певного типу. Кількість таких додатків має дорівнювати кількості кодів за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, які відповідають адміністративно-територіальним одиницям, на території яких розташовано об'єкт(и) нерухомості певного виду. Отже, за кожним таким кодом за КОАТУУ складається окремий додаток.
Нові рахунки для сплати місцевих податків
За результатами місцевих виборів, що відбулися у 2018 році, отримали повноваження місцеві ради об'єднаних територіальних громад у деяких областях. У зв'язку з цим в органах Держказначейства з 03.01.2019 р. було відкрито рахунки для зарахування надходжень до об'єднаних територіальних громад у частині податків і зборів, що зараховуються до місцевих бюджетів.
Додатково див. https://news.dtkt.ua/taxation/common/52600
Оскільки Наказ №897 опубліковано в «Офіційному віснику України» 18 січня 2019 року, то за правилами п. 46.6 ПКУ вперше за оновленою формою слід звітувати у 2020 році на 2020 рік. Але всім відома практика: якщо нову форму звіту опубліковано до граничної дати подання, податківці дружно рекомендують звітувати за новою формою. На дату підготовки матеріалу у програмному забезпеченні електронної звітності нової форми немає, що ще раз наводить на думку: за відсутності оновлень у програмі звітуємо за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 10.04.2015 р. №408. Наразі консультацій від податківців немає.
Але зауважимо, що юрособи, які подали декларацію з податку на нерухоме майно до 18 січня 2019 року за чинною на час подання формою, не зобов'язані перездавати цей звіт і можуть не хвилюватися.
Платники та об'єкти оподаткування
Платниками податку на нерухомість є юридичні особи, у т. ч. нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (п. 266.1 ПКУ). Отже, насамперед здійснюється аналіз класифікації об'єктів нерухомості, якими володіє юрособа.
Відомості щодо власників нерухомого майна
Відомостями щодо власників нерухомого майна володіють органи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Саме ці органи щокварталу подають до податкової інформацію про осіб, які набули статусу власника або припинили бути власниками певної нерухомості.
Сума податку обчислюється юрособами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об'єкта нерухомості на підставі документів, які підтверджують право власності (пп. 266.7.5 ПКУ).
Об'єкти оподаткування поділяються на житлову й нежитлову нерухомість. Далі будівлі та споруди класифікуються за типами. Визначення терміна «будівлі» міститься у пп. 14.1.15 ПКУ — це земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності.
Об'єкти житлової нерухомості, згідно з пп. 14.1.129 ПКУ, — це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.
Об'єкти нежитлової нерухомості — це будівлі, приміщення, що не віднесені до житлового фонду. Перелік таких об'єктів наводиться у пп. 14.1.129-1 ПКУ.
Типи об'єктів нерухомості визначаються на підставі оригіналів документів, що підтверджують право власності на такі об'єкти. Увага: як ми зауважили вище, такі коди визначаються відповідно до Класифікатора. Класифікатор призначено для використання органами центральної та місцевої виконавчої та законодавчої влади, фінансовими службами, органами статистики та всіма суб'єктами господарювання (юридичними та фізичними особами) в Україні.
Чому така важлива точна класифікація? Одиницею класифікації в Класифікаторі в основному є окрема будівля чи інженерна споруда. Для комплексних будівель, що складаються з кількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.
Отже, будівлі класифікуються за їх функціональним призначенням. Будівлі, що використовуються або запроектовані для кількох призначень (комбіноване житло, готель і контора), має бути ідентифіковано за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. Головне призначення має бути визначене так:
— обчислюється відсоткове співвідношення площ різних за призначенням приміщень будівлі у складі повної загальної площі з віднесенням цих приміщень згідно з їх призначенням чи використанням до відповідного класифікаційного угруповання;
— потім будівля класифікується за методом «згори — донизу». Спочатку будівлю відносять до розділу (один розряд коду), що охоплює всю чи більшу частку всієї її загальної площі. Далі її відносять до підрозділу (два розряди коду) — житлові будівлі, нежитлові будівлі за найбільшою питомою вагою площі в цій будівлі. Після цього визначається група (три розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі в межах підрозділу. I нарешті вибирається належність будівлі до класу (чотири розряди коду) за найбільшою часткою всієї загальної площі в межах групи.
До речі, у новій формі декларації буде зазначатися цей код. Щоправда, у примітках до форми є пояснення, де сказано: «У разі якщо у правовстановлюючих документах на об'єкт нерухомості не зазначено код згідно з Класифікатором, з Класифікатора обирається код, який найбільше відповідає типу нерухомості, що зазначений у правовстановлюючих документах».
На практиці юрособи і раніше зверталися до незалежних експертів, які визначали за допомогою Класифікатора тип нерухомості та видавали висновки. Адже це «ціна питання», особливо у разі виникнення проблем, яку ж ставку застосувати до того чи іншого об'єкта та до якого типу він належить. Якщо у правовстановлюючих документах такої інформації немає, ми також рекомендуємо звернутися до експерта, який у своєму висновку на основі Класифікатора підтвердить тип нерухомості. Бо у цьому випадку краще один раз витратитися на експерта, ніж отримати проблеми під час перевірки.
Наявність зазначеного експертного висновку значно спростить процес податкового адміністрування податку на нерухомість. Особливо він стане у пригоді, якщо у документах на право власності немає чіткої класифікації і фактично об'єкт нерухомості як одна одиниця складається з багатьох приміщень. А згідно з рішенням органу місцевого самоврядування для різних типів нежитлової нерухомості встановлено різні ставки.
Хто веде Класифікатор
Ведення Класифікатора здійснює Державний науково-дослідний інститут автоматизованих систем у будівництві Держбуду України, який уповноважено видавати такі експертні висновки.
Нерухомість, яка не є об'єктом оподаткування
Отже, якщо юрособа є власником нерухомості, має документи, що підтверджують право власності, відповідно у Державному реєстрі прав міститься така інформація, то ця особа є платником податку на нерухомість згідно з пп. 266.1.1 ПКУ.
Щоправда, у пп. 266.2.2 ПКУ міститься перелік нерухомості, яка не є об'єктом оподаткування.
Наприклад, доволі часто у неприбуткових організацій виникають запитання, чи є вони платниками податку на нерухоме майно. У більшості випадків відповідь є позитивною — такі юрособи є платниками цього податку. Під звільнення за пп. «а» пп. 266.2.2 ПКУ підпадають неприбуткові організації, які повністю утримуються за рахунок державного чи місцевого бюджету, а також неприбуткові організації, які віднесено до Реєстру неприбуткових установ та організацій і на балансі яких є нежитлова нерухомість для дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також нерухомість власності підприємств інвалідів, а за виконання деяких умов — і нерухомість релігійних організацій (пп. «з», «і» пп. 266.2. ПКУ)1.
1 У разі вилучення з Реєстру неприбуткових установ та організацій декларація подається платником податку протягом 30 к. д. з дня вилучення, а податок сплачується починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому відбулося вилучення з Реєстру (пп. «ї» пп. 266.2.2 ПКУ).
Відповідно, якщо благодійна організація є власником нерухомості, що використовується такою організацією згідно зі статутом, то така організація є платником податку на нерухомість.
Згідно з пп. «е» пп. 266.2.2 ПКУ, не є об'єктом оподаткування нежитлова нерухомість, яка використовується СГ малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у малих архітектурних формах та на ринках. Ця норма на практиці викликає чимало запитань, тож спробуймо розібратися.
Критерії віднесення суб'єктів господарювання до малого та середнього бізнесу зазначені у ч. 3 ст. 55 ГКУ (такі критерії залежать від кількості працюючих та доходів від будь-якої діяльності за рік).
Малі архітектурні форми (далі — МАФи), згідно з визначенням ч. 2 ст. 21 Закону про благоустрій, — це елемент декоративного чи іншого оснащення об'єкта благоустрою. До малих архітектурних форм належать, зокрема, альтанки, павільйони, навіси. Згідно з ч. 4 ст. 5 Закону №1952 МАФи не підлягають державній реєстрації. За ст. 181 ЦКУ до нерухомості належать об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. А це означає, що юрособи, які здійснюють діяльність в таких павільйонах, автоматично не можуть бути платниками податку на нерухомість.
Магазини на ринку. Якщо розуміти норму закону буквально, виходить, що нерухомість СГ малого та середнього бізнесу, розташована на ринках, не є об'єктом оподаткування. Криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, СТО, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування, згідно з пп. «в» пп. 14.1.129-1 ПКУ, є нежитловою нерухомістю як будівлі торговельні.
Якщо звернутися до Класифікатора, то це нерухомість, яка належить до класу 1230 «Будівлі торговельні», підклас 1230.2 «Криті ринки, павільйони та зали для ярмарків».
Згідно з Правилами торгівлі на ринках, ринок — це окремий суб'єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту і пропозицій.
У роз'ясненнях податківців1 сказано, що у торговельній зоні на території ринку розташовуються криті ринки, павільйони для торгівлі харчовою продукцією, лабораторії ветеринарно-санітарної експертизи, криті і відкриті ряди для торгівлі рослинницькою продукцією, майданчики для продажу продукції з автомобілів, возів, причепів, відокремлені майданчики для торгівлі живими тваринами та птицею, підприємства з продажу продовольчих і промислових товарів, громадського харчування та побутового обслуговування. З метою визначення належності приміщення ринку та магазину, що розташований на ньому, потрібно враховувати Правила торгівлі на ринках.
Відповідно, ця норма поширюється на об'єкти нерухомості, які є об'єктом права власності юросіб, які зареєстровані як ринки та належать до категорії суб'єктів господарювання малого та середнього бізнесу.
Зверніть увагу — думка податківців!
В IПК від 17.05.2017 р. №230/6/99-99-12-02-03-15/IПК повідомляється, що норму про вилучення з об'єкта оподаткування нерухомості у межах території ринків може бути поширено на об'єкти нежитлової нерухомості — елементи торгової мережі ринку, площа яких не перевищує площу малої архітектурної форми — 30 кв. м. Iнші юрособи, які є власниками приміщень на ринках, повинні проаналізувати, чи є вони суб'єктами господарювання малого та середнього бізнесу. Тож власники кафе, їдалень, розташованих на територіях ринків, мають взяти до уваги зазначене вище.
Підпункт «є» пп. 266.2.2 ПКУ не відносить будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств, до об'єктів оподаткування.
Це нерухомість, яка згідно з Класифікатором належить до класу 1251 «Будівлі промислові» (підкласи 1251.1 — 1251.9). До таких будівель не належать резервуари, силоси та склади, будівлі сільськогосподарського призначення, комплексні промислові споруди (електростанції, нафтопереробні заводи тощо), які не мають характеристик будівель.
Податкові органи повідомляють: якщо будівлі промисловості використовуються не за призначенням, то звільнення від оподаткування діє в будь-якому випадку. Обмежень щодо використання або невикористання таких об'єктів нерухомості не передбачено2.
Увага: для застосування такого звільнення юрособа повинна врахувати додаткову умову, зокрема звернути увагу на КВЕД згідно з ДК 009:2010, бо зазначена норма ПКУ не відносить до об'єктів оподаткування будівлі промисловості промислових підприємств!
1 ЗIР, підкатегорія 106.02, запитання: «Чи є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, приміщення ринку та магазин, що розташований на ньому?».
2 ЗIР, підкатегорія 106.02, запитання: «Чи є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будівлі промисловості (виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств), які використовуються не за призначенням?».
Якщо, приміром, основним видом діяльності юрособи за КВЕД є оптова та роздрібна торгівля, то така особа є платником податку на нерухомість.
Будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників не є об'єктом оподаткування. Щоправда, слід дотримуватися оновлених умов пп. «ж» пп. 266.2.2 ПКУ, чинних з 01.01.2019 р.:
1) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» Класифікатора;
2) не надаються їхніми власниками в оренду, лізинг, позичку.
Власники нерухомості, що використовують свої приміщення для надання освітніх послуг, згідно з пп. «і» пп. 266.2.2 ПКУ не є платниками податку. Але знову ж таки за дотримання умов цього підпункту. Ключовою умовою є надання таких послуг у дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладах незалежно від форми власності та джерел фінансування. Але якщо нерухомість здається в оренду, то це вже не дохід від надання освітніх послуг, і в цьому випадку власник нерухомості є платником податку.
Недобудовані та списані об'єкти: чи платити податок?
Зверніть увагу: якщо на балансі юрособи є об'єкт незавершеного будівництва, не поспішайте нараховувати податок. Адже згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Право власності виникає з моменту прийняття нерухомого майна до експлуатації.
З іншого боку, якщо з балансу юрособи списано нерухомість у зв'язку із закінченням строку експлуатації, обов'язок зі сплати податку залишається.
Дані бухобліку жодним чином на це не впливають. Обов'язок зі сплати податку за об'єкт діятиме до моменту його вилучення з Державного реєстру прав. Лише наявність у Реєстрі відомостей про припинення права власності юрособи є підставою для вилучення з кола платників податку на нерухомість.
База, ставки та сплата податку
Відповідно до п. 266.3 ПКУ, базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, у т. ч. його часток. Юрособи самостійно визначають базу та суму податку. Розрахунок податкового зобов'язання за новою формою декларації буде здійснюватися окремо у додатку 1 (об'єкти житлової нерухомості) та додатку 2 (об'єкти нежитлової нерухомості) до декларації. Такі додатки є невід'ємною частиною декларації з податку на нерухоме майно.
Саме у цих додатках і зазначається код типу об'єкта відповідно до Класифікатора (а не за «штучним» типом, який зазначався у попередній формі), площа об'єкта, кількість місяців перебування об'єкта нерухомості у власності платника тощо.
Податок на майно належить до місцевих податків. Ставки податку (а вони є різними) згідно з пп. 266.5.1 ПКУ встановлюються органами місцевого самоврядування. Розмір ставки залежить від місця розташування (зональності: 1, 2 або 3) та типів таких об'єктів нерухомості, які залежать від класифікації будівель та споруд.
Розмір податку у 2019 р. за 1 кв. м бази оподаткування не може перевищувати 62,60 грн. Це обмеження передбачене у пп. 266.5.1 ПКУ — розмір податку не може перевищувати 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року.
Розміри ставок місцевих податків та зборів на 2019 рік можна дізнатися на офіційному порталі ДФС або на сайті місцевої ради, на території якої розташовані об'єкти оподаткування. Там само можна дізнатися про додаткові пільги, встановлені місцевою радою згідно з пп. 266.4.2 ПКУ. Наприклад, ставки та пільги податку на нерухоме майно на 2019 рік на території Львова встановлено міською радою в Ухвалі від 12.07.2018 р. №3703. У цьому ж документі можна звірити і таку інформацію, як код згідно з КОАТУУ та код типу об'єкта (Класифікація будівель та споруд). Про ставки податку на нерухомість можна дізнатися і на порталі ДФС. Код та розмір пільги (%) потрібно відобразити у додатку до декларації відповідно до Довідника пільг. Код пільги згідно з Довідником №91/1 станом на 01.01.2019 р. — 18010402.
Сума пільги розраховується пропорційно до кількості місяців перебування нерухомого майна у власності. Для зручності у додатках нової декларації наводиться формула розрахунку.
Наприклад, на території Львова з нерухомості, яка перебуває у стані реконструкції, модернізації та капітального ремонту, що підтверджується відповідною дозвільною документацією, податок не сплачується.
Податкове зобов'язання за звітний рік згідно з пп. 266.10.1 ПКУ сплачується щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом, авансовими внесками, які відображаються в річній податковій декларації.
I насамкінець. Доволі часто у підприємців виникає запитання: чи повинні вони сплачувати цей податок за правилами юросіб, якщо такий підприємець використовує нежитлове приміщення, власником якого він є. Як наслідок, чи потрібно такому суб'єкту господарювання подавати декларацію? Підприємці, які є власниками нерухомості, сплачують податок за нормами, передбаченими для фізичних осіб. Порядок обчислення суми податку наводиться у п. 266.7 ПКУ.
Якщо об'єкт оподаткування використовується власником з метою одержання доходів (здається в оренду, лізинг, позичку, використовується у підприємницькій діяльності), тоді фізособа втрачає пільги з податку, передбачені пп. 266.4.1 та 266.4.2 ПКУ.
Нормативна база
- ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. №436-IV.
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Закон про благоустрій — Закон України від 26.09.2005 р. №2807-IV «Про благоустрій населених пунктів».
- Наказ №897 — Наказ Міністерства фінансів України від 15.11.2018 р. №897 «Про внесення змін до форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки».
- Класифікатор — Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. №507.
- Правила торгівлі на ринках — Правила торгівлі на ринках, затверджені наказом Мінекономіки, МВС, ДПАУ, Держстандарту від 26.02.2002 р. №57/188/84/105.
Олена ВОДОП'ЯНОВА, «Дебет-Кредит»