З квітня 2015 року орендодавець зареєструвався як ФОП 2-ї групи, до того надав в оренду власне нежитлове приміщення (52 кв. м). До квітня 2015 року підприємство-орендар платило ПДФО і військовий збір за фізособу, яка надавала приміщення в оренду. Чи треба підприємству сплачувати ПДФО та військовий збір з орендної плати з квітня 2015 року? І за якою ставкою ФОП має сплачувати ЄП з такої орендної плати?
Насамперед зазначимо, що є неузгодженість стосовно оподаткування орендної плати, що її сплачують фізособі-підприємцю, а стосовно платника ЄП — ще й щодо можливості перебувати на спрощеній системі оподаткування у певних випадках. Адже тут укотре постає питання відсутності законодавчого регулювання порядку визначення майна, яке використовується в госпдіяльності і яке не використовується в такій діяльності.
Ускладнити обґрунтування правил оподаткування такої орендної плати може й те, що, як випливає із запитання, відносини між орендарем та орендодавцем тривають на підставі того самого договору, за яким фізособа надавала приміщення в оренду, ще не маючи підприємницького статусу. На думку автора, переукладати такий договір не обов'язково, адже надавати майно в оренду фізособа буде як її власник, зазначаючи в договорі себе як звичайну фізособу (незважаючи на наявність або відсутність підприємницького статусу). Право власності на нерухоме майно наразі реєструється саме на фізосіб, а не на ФОП1. Отже, отримання статусу підприємця не призведе до зміни орендодавця.
1 Див. щодо цього також роз'яснення від фахівця на сайті Мінюсту http://old.minjust.gov.ua/33414.
Хоча можна укласти новий договір або додаткову угоду до попереднього договору, в яких зазначити особливості оподаткування орендної плати. Наприклад, записати, що орендодавець є ФОП і використовує цю нерухомість у господарській діяльності, а орендна плата є його підприємницьким доходом. І сплачувати податки з такого доходу має сам ФОП, а не юрособа-орендар.
Щодо другого моменту, то згідно з пп. 291.5.3 ПКУ, не можуть бути платниками ЄП фізособи-підприємці, які надають в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв. м. Як бачимо з умов запитання, ФОП-орендодавець надає в оренду нежитлове приміщення площею 52 кв. м, тобто менше за встановлене обмеження. І якщо це вся нерухомість, яку він надає в оренду, обмеження він не порушив.
Також слід враховувати, що перебування у 2-й групі платників ЄП призводить до обмеження кола осіб, яким може надавати послуги такий ФОП. Нагадаємо, що ФОП 2-ї групи може надавати послуги лише населенню або юрособам — платникам ЄП. У запитанні сказано, що підприємець надає в оренду нерухомість підприємству (тобто юрособі), але не уточнено, на якій системі оподаткування перебуває таке підприємство. Якщо на загальній, то підприємець, який отримає орендну плату, може втратити статус «єдиноподатника» зі звітного періоду, який настане після отримання доходу від такої діяльності вперше.
Адже вже багато років і контролюючі органи, і платників податків непокоїть одне запитання: чим є оренда послугою чи ні? Мін'юст свого часу в листі від 23.02.2004 р. №8-11-19 зробив висновок, що ні. Податківці постійно дають різні роз'яснення, залежно від того, який податок вони розглядають. Але стосовно ФОП та єдиного податку іноді вони, з урахуванням пп. 14.1.185 ПКУ, вважають отриману орендну плату платою за надані послуги (див., наприклад, лист ДПС у Донецькій області від 12.04.2012 р. №4698/10/06-213-16).
Дехто з аналітиків дотримується думки, що оскільки Мін'юст не вважає оренду послугами, то платники ЄП 2-ї групи взагалі не мають права отримувати підприємницький дохід у вигляді орендної плати, адже до дозволених їм видів господарської діяльності належать надання послуг та продаж товарів (пп. 2 п. 291.4 ПКУ).
Утім, дослухається підприємець до цих роз'яснень чи ні, оподатковувати таку орендну плату доти, доки він має статус платника єдиного податку, повинен він сам (сплачуючи фіксовану суму єдиного податку). От тільки якщо все ж таки податківці під час перевірки вирішать, що правила перебування на спрощеній системі були підприємцем порушено, то вони:
— оподаткують дохід, одержаний у звітному періоді, в якому надійшла така орендна плата вперше, єдиним податком за ставкою 15% (пп. 4 п. 293.4 ПКУ);
— і переведуть ФОП на загальну систему починаючи з кварталу, наступного за кварталом, у якому порушено вимоги перебування на спрощеній системі оподаткування (п. 299.11 ПКУ). А отже, орендна плата, отримана у наступних кварталах, оподатковуватиметься вже ПДФО за ставками 15%/20% та військовим збором за ставкою 1,5%.
Отже, щоб уникнути такого ризику, до отримання орендної плати ФОП варто перейти до 3-ї групи платників ЄП або звернутися до податкового органу за індивідуальною податковою консультацією щодо можливості перебування на 2-й групі при здаванні майна в оренду.
Крім того, навіть якщо підприємство-орендар і перебуває на спрощеній системі оподаткування, є ще одне правило, порушення якого призводить до втрати ФОП статусу платника єдиного податку. Річ у тім, що ФОП, перш ніж зайнятися певними видами підприємницької діяльності, з доходів за якими він сплачуватиме єдиний податок, повинен повідомити про види такої діяльності держреєстратора та податківців. Тобто такі види його діяльності мають бути зазначені податківцями на підставі отриманих даних у Реєстрі платників єдиного податку.
Відсутність такого виду діяльності ФОП, як надання в оренду нерухомого майна (наразі, відповідно до КВЕД-2010, з кодом 68.201) у Реєстрі платників єдиного податку, точніше кажучи, отримання доходу від такого незареєстрованого виду діяльності, тягне за собою такі наслідки:
— дохід у вигляді орендної плати оподатковуватиметься єдиним податком, але за ставкою 15% (пп. 2 п. 293.4 ПКУ). Окремо відображається такий дохід і в декларації платників єдиного податку (пп. 296.5.5 ПКУ);
— з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності, ФОП мусить перейти на загальну систему оподаткування (пп. 7 пп. 298.2.3 ПКУ).
Тут одразу постає й інше запитання, про яке ми згадували на початку: а чи будь-яку орендну плату ФОП повинен вважати доходом від підприємницької діяльності? Хіба він не може як підприємець, припустімо, торгувати товарами, а як пересічний громадянин ще й здавати власну нерухомість в оренду, не зазначаючи такого виду діяльності як підприємницький? Щодо цього тривають спори між платниками податку та податківцями, адже, справді, фізособа має право використовувати власне майно у підприємницькій діяльності, проте ніде не сказано, хто вирішує, яке саме, і що це має бути все майно фізособи.
Принаймні наразі в ЗІР на сайті ДФСУ розміщено такі консультації (підкатегорії 107.03 та 107.12):
— якщо ФОП надає в оренду частину нерухомості саме як ФОП, то решту такої нерухомості він не може з метою оподаткування надавати в оренду як звичайна фізособа;
— якщо ФОП зазначив при реєстрації такий вид підприємницької діяльності, як надання в оренду певного майна, то з метою оподаткування він не може в якихось випадках здавати таке майно в оренду як звичайна фізособа;
— якщо ФОП не зазначив при реєстрації такий вид підприємницької діяльності, то він має право не вважати надання майна в оренду підприємницьким доходом. Але тільки в тому разі, якщо орендна плата не надходить йому на рахунок, відкритий ним у банку для здійснення підприємницької діяльності.
Якщо, враховуючи роз'яснення податківців, отримана фізособою орендна плата не розглядатиметься з метою оподаткування як підприємницький дохід, то, як і раніше, підприємство-орендар мусить утримувати зі суми такого доходу ПДФО та військовий збір.
Ганна БИКОВА, «Дебет-Кредит»