Держреєстрація нерухомості у новому Держреєстрі прав спричинила чимало запитань, зокрема: чи потрібно вносити дані добровільно всім власникам, чи все-таки дочекатися обставин, які зобов'яжуть власника це зробити. Займатися подвійною реєстрацією прав на нерухомість мало кому хотілося, навіть безкоштовно. Але життя вчить нас бути обережними та запобігати проблемам.
Історична довідка
До 01.01.2013 р. договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладався (й укладається на сьогодні. — Авт.) у письмовій формі та підлягав нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).
Державна реєстрація згаданих договорів з нерухомістю здійснювалась відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого Постановою КМУ від 26.05.2004 р. №671.
Починаючи вже з 01.01.2013 р. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі — держреєстрація прав) вчиняється державним реєстратором шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав).
Зміни внесено й до ст. 657 ЦКУ — цілком достатньо нотаріального посвідчення договору придбання нерухомості для визнання його укладеним. Державна реєстрація саме правочинів тепер не потрібна.
Водночас державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення шляхом внесення відповідних відомостей до Держреєстру прав (ст. 182 ЦКУ). Причому це правило стосується як реєстрації прав власності за договорами купівлі-продажу нерухомості, так і прав користування нерухомим майном, які виникли на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), строк яких перевищує 3 роки.
Правила перехідного періоду
Окремі правила, які мають застосовуватися власниками та користувачами нерухомості у перехідний період, містяться у Законі України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон про реєстрацію прав).
Правило 1. Права на нерухоме майно та їхні обтяження, що виникли до набрання чинності Законом (до 01.01.2013 р.), визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом (внесення відповідних даних до Держреєстру прав), за умов:
— або якщо реєстрацію прав та їхніх обтяжень було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення (наприклад, держреєстрація була здійснена БТІ — щодо квартир, будівель, споруд, їхніх частин, та видані відповідні документи про право власності на них);
— або якщо на момент виникнення прав та їхніх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їхніх обтяжень (ч. 4 ст. 3 Закону про реєстрацію прав).
Правило 2. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою статті 3 та статтею 4-1 цього Закону (йдеться про реєстрацію прав на землі державної та комунальної власності) (ч. 6 ст. 3 Закону про реєстрацію прав).
Державна реєстрація прав на будівлі, споруди, їхні частини проводиться на підставі переліку документів, наведених у ч. 1 ст. 19 Закону про реєстрацію прав, зокрема договорів, свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; свідоцтв про право власності житлових приміщень, виданих наймачам органами приватизації; рішень судів, що набрали законної сили; інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою (стаття 19 Закону).
Правило 3. Згідно з приписами Закону про реєстрацію прав, дані БТI автоматично не потрапляють до Державного реєстру речових прав. Лише під час проведення держреєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор може звернутися до БТI з відповідним запитом, якщо така інформація (довідка, копії документів тощо) не була подана заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно (пункт 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону).
Але наведені вище правила були лише частково реалізовані у Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженому Постановою КМУ від 26.10.2011 р. №1141. Адже, як показала практика, норми щодо реєстрації прав на нерухомість та внесення даних до Держреєстру прав мають низку недоліків, які в деяких випадках призвели до порушення прав власників.
Приклад 1 Фізична або юридична особа придбала нерухомість (частину будинку) за договором купівлі-продажу, посвідченим нотаріально та зареєстрованим в БТІ, скажімо, у жовтні 2011 року. Чи вносити дані до держреєстру прав після 01.01.2013 р.?
Перш ніж відповідати на поставлене запитання, нагадаємо, що вище ми наголошували: Закон про реєстрацію прав зазначає, що у наведеному нами прикладі права є дійсними.
ДРСУ у листі від 14.01.2013 р. №07-06-15-13 (див. «ДК» №6/2013) наголосила, що без реєстрації прав не обійтися: договір купівлі-продажу нерухомого майна, який нотаріально посвідчено та держреєстрацію якого проведено до 01.01.2013 р., є підставою для проведення реєстрації у Держреєстрі прав. При цьому ДРСУ наголошувала на звільненні від сплати держмита за включення власниками вже зареєстрованих прав на нерухоме майно до Держреєстру прав (лист від 03.01.2013 р. №395-06-15-13, див. «ДК» №6/2013).
Здавалося б, у чому тут проблема? Це ж фактично повторна реєстрація. Якщо Закон про реєстрацію цього не вимагає, то для чого зайво витрачати час...
Насправді Закон про реєстрацію не зобов'язує повторно здійснювати реєстрацію прав за укладеним у прикладі договором. Проте ДРСУ у вищенаведених листах вказує на добровільність подання даних про об'єкти нерухомості з метою поповнення Держреєстру прав. І, як виявилося, ця пропозиція є цілком логічною. Адже погоджуємося, що у наведеному прикладі 1 повторна реєстрація може бути здійснена за добровільним рішенням власника. Але якщо є спір щодо об'єкта нерухомості, то про реєстрацію варто замислитися вже. Розглянемо інший приклад.
Приклад 2 Загалом ситуація аналогічна до попередньої: фізична або юридична особа придбала нерухомість (частину будинку) та зареєструвала її у БТІ, скажімо, у тому самому жовтні 2011 року. Але права власності покупця згодом були оскаржені у суді іншим покупцем. Не будемо спинятися на підставах цього спору, головне — якщо за рішенням суду визнають право власності за іншим покупцем, то він уже реєструє свої права власності за рішенням суду в БТІ (скажімо, у 2012 році). Чи не порушує це права такого покупця після 01.01.2013 р., якщо попередній покупець, який зареєстрував нерухомість за договором купівлі-продажу, внесе дані про майно до нового Держреєстру раніше?
Ми недарма наголошуємо на цьому прикладі, адже така ситуація спостерігається у багатьох випадках — оскарження у суді спадщини, результатів тендерів (аукціонів) щодо продажу нерухомості (єдиного майнового комплексу), про поділ нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, тощо. У таких випадках новий (назвемо його «законний власник») може виявитися далеко не єдиним власником нерухомості.
Як ми зазначали вище (правило 3), державний реєстратор під час реєстрації прав у новому Держреєстрі може звернутися до БТI із запитом, якщо відповідні документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно.
Тобто, у принципі, це було не обов'язковим, якщо претензій до документів на нерухомість у держреєстратора не виникало.
Розвиваємо ситуацію далі. Покупець, що придбав нерухомість за договором купівлі-продажу, встиг першим зареєструвати права власності в Держреєстрі прав та перепродати її. Тож виходить: якщо щодо прав власності на майно був спір у суді, то «законним» власником відповідно до даних нового Держреєстру буде той, хто першим встигне внести до нього дані.
Таке допускалося і завдяки тому, що у п. 29 Порядку №1141 державний реєстратор використовував для поповнення відомостей Держреєстру прав лише дані з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. До речі, Міндоходів на своєму сайті (http://minrd.gov.ua/media-tsentr/novini/118823.html) для формування реєстру платників податку на нерухоме майно та взяття їх на облік просило громадян провести звіряння нерухомих об'єктів (пп. 265.7.3 ПКУ) до 31.12.2013 р. з метою визначення власникам нерухомості податку. Це було логічно, адже база оподаткування об'єктів житлової нерухомості обчислюється за приписами пп. 265.3.2 ПКУ на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а він на цей час не використовував дані БТІ.
Тепер до Порядку №1141 внесено зміни1, завдяки яким для формування запису про права на нерухоме майно (будівлі, споруди, їх частини) у Держреєстрі має бути використана інформація з інформаційних систем, у яких до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства здійснювалася державна реєстрація прав. Тобто йдеться про інформацію як з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень, так і з реєстру БТІ.
1 Постанова КМУ від 05.02.2014 р. №50 «Про внесення змін до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Отже, можливо, тепер реєстрація прав власності на нерухоме майно кількома власниками чи за документами, що втратили юридичну силу (за прикладом 2), буде дещо ускладненою, якщо дані відповідного запису Держреєстру прав доповнюватимуться даними БТІ.
Водночас є ще один момент — під час проведення державної реєстрації прав державний реєстратор додатково здійснює пошук інших заяв про державну реєстрацію прав та їхніх обтяжень на те саме майно та рішень судів про заборону вчинення дій, пов'язаних з державною реєстрацією таких прав, у базі даних про реєстрацію заяв і запитів (зміни, внесені до п. 12 Порядку №1141).
Якщо подібні рішення приймаються судом на забезпечення позову (заборону проводити реєстрацію до вирішення спору щодо права власності на нерухомість), то слід розуміти, що держреєстрація права власності та інших речових прав зупиняється у разі прийняття рішення суду про заборону вчинення дій, пов'язаних із державною реєстрацією таких прав, до його скасування (ст. 23 Закону про реєстрацію прав).
Тож виправлено ще одну неточність — якщо особа звертається за реєстрацією права власності на об'єкт нерухомості, щодо якого вже винесено рішення суду про заборону здійснення реєстрації прав, то така заява має бути прийнята та зареєстрована держреєстратором. І тут же має бути винесено рішення про зупинення реєстрації прав з повідомлення запитувача (власника) до скасування такого судового рішення.
Попередньо держреєстратор додатково повинен був здійснювати пошук лише інших заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на те саме майно: Порядок ведення Держреєстру прав не вимагав у держреєстратора здійснювати пошук даних про наявність такого судового рішення під час реєстрації прав на нерухомість. Тимчасом як згідно з п. 19 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2013 р. №868, орган державної реєстрації прав, нотаріус реєструє рішення суду про заборону вчинення дій, пов'язаних із державною реєстрацією таких прав у базі даних про реєстрацію заяв і запитів, та приймає рішення про зупинення державної реєстрації прав.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»