З 12 лютого 2014 р. почали діяти Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — Порядок №868, див. «ДК» №10/2014), а також Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. «ДК» №10/2014), затверджені постановою КМУ від 17.10.2013 р. №868. Цей документ визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права й обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Проаналізуймо, що насправді змінилося із введенням у дію цього нормативного акта.
Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦКУ).
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це, по суті, офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Держреєстр прав — це єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. У ньому реєструються речові права та їх обтяження на такі об'єкти нерухомого майна як земельна ділянка, підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівля, споруда або їх окремі частини, квартира, житлове та нежитлове приміщення.
Основоположним законодавчим актом, яким слід керуватися у цьому питанні, є Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон №1952). Його стаття 4 говорить про те, що речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, підлягають обов'язковій державній реєстрації.
У загальному порядку державна реєстрація прав (надання відмови у ній) проводиться у строк, що не перевищує 5 робочих днів з дня надходження до органу державної реєстрації прав відповідної заяви. Державна реєстрація права власності (надання відмови у ній) на підприємство як єдиний майновий комплекс та у разі, якщо їй передує видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно, здійснюється у строк, що не перевищує 14 робочих днів.
Порядок держреєстрації прав та їх обтяжень
1. Прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви.
2. Встановлення факту відсутності підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень.
3. Прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації.
4. Внесення записів до Державного реєстру прав.
5. Видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, установлених ст. 18 Закону №1952.
6. Надання витягів із Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.
Стаття 15 Закону №1952
Заява про держреєстрацію прав та їх обтяжень подається до органу державної реєстрації прав або у паперовій, або в електронній формі. Якщо об'єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, заява про державну реєстрацію прав подається до одного з таких органів на вибір заявника, пріоритетності тут немає.
Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права й обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначені Порядком №868.
Державну реєстрацію прав шляхом внесення записів до Держреєстру прав проводять орган державної реєстрації прав та нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.
Нотаріус, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно внаслідок вчинення такої дії. Тимчасом як орган державної реєстрації прав проводить:
— державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за місцем розташування такого майна;
— державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно незалежно від місця розташування такого майна;
— облік безхазяйного нерухомого майна за місцем розташування такого майна.
Зверніть увагу, що останній абзац п. 2 Порядку №868 чітко визначає: у разі коли внаслідок вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном виникають речові права, що є похідними від права власності, за відсутності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі прав нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію, одночасно проводить державну реєстрацію права власності на таке майно та державну реєстрацію речового права, що є похідним від нього.
Наприклад, стосовно землі маємо ось що: з 01.01.2013 р. речові права на землю реєструвалися вже не у Земельному кадастрі, а в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Але за тими земельними ділянками, що пройшли реєстрацію до 01.01.2013 р., дані до нового Держреєстру прав або взагалі не потрапили, або потрапили частково. Фактично мала місце ситуація, коли задля того, щоб провести будь-яку операцію із земельною ділянкою, яка виявилася не внесеною до Держреєстру, потрібно було подати держреєстратору весь пакет документів, аби зареєструвати у Держреєстрі вже колись зареєстровану в Земельному кадастрі земельну ділянку. Така собі дворівнева процедура реєстрації: у день нотаріального оформлення угоди власник мав подавати заяву про реєстрацію права власності, що дозволяло нотаріусу відкрити реєстраційну справу на конкретний об'єкт, а отримувач речового права за конкретною угодою мав подати заяву на реєстрацію такого права.
Як бачимо, «спадкоємність» реєстраційних даних при реформуванні системи реєстрації та обліку прав власності на нерухоме майно абсолютно не було дотримано. Останнім абзацом п. 2 Порядку №868 законодавець зняв тягар неузгодженостей реєстраційних баз із плечей суб'єктів відносин із нерухомістю: тепер обидві дії будуть здійснюватися одночасно, тобто за однією заявою однієї зацікавленої особи (володільця, особи, що набуває речових прав, або іншої сторони угоди).
До речі, завдяки нововведенням стала більш упорядкованою процедура одночасної реєстрації права користування земельними ділянками державної та комунальної власності і відповідного права власності держави чи територіальної громади. Можливість одночасної реєстрації прав на таких ділянках була передбачена вже досить давно, проте досі процедура була не виписаною.
Відсутність «спадкоємності» реєстраційних баз часто призводила до проблем і в питанні отримання інформації про об'єкти нерухомості, реєстрація яких мала місце до 2013 року. Заявникам просто відмовляли в отриманні інформації. Якщо інформація зберігалася у попередніх реєстрах, заявникам пропонували «перереєструвати об'єкт» (внести про нього відомості) у Держреєстрі прав. Але зверніть увагу: якщо інформації у Держреєстрі немає, але вона є на паперових носіях, державний реєстратор має можливість оформити виписку (не витяг!) з такого носія у двох примірниках. Один примірник державний реєстратор долучає до облікової справи, другий — до витягу чи інформаційної довідки з Державного реєстру прав. Крім виписки, держреєстратор може оформити інформаційну довідку. Певна річ, ці документи повноцінного витягу у деяких випадках не замінять, але, зрештою, це краще, ніж нічого.
У разі передачі БТІ своїх реєстраційних книг та справ держреєстратор матиме змогу використовувати дані цих джерел для надання інформації щодо конкретних об'єктів нерухомості (законопроект з цього питання підготовлено ВРУ до другого читання). Наразі дані БТІ все ж таки визнано джерелом формування Державного реєстру речових прав (зміни, внесені до Постанови КМУ від 26.10.2011 р. №1141).
У разі коли свідоцтво про власність на нерухомість чи державний акт на землю видане/виданий до 2013 року, а нині його втрачено або пошкоджено, держреєстратор має видати свідоцтво (акт) на заміну втраченого чи пошкодженого. Для цього слід подати засвідчену копію втраченого документа (про неї варто подбати заздалегідь) та оголошення про втрату документа у регіональних друкованих засобах масової інформації за місцем розташування земельної ділянки, в якому повинні бути зазначені назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім'я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсуття документа) (п. 48 Постанови №868). У 2013 році держрестратор просто відмовлявся видавати дублікат свідоцтва, пояснюючи це відсутністю повноважень.
Відповідно до п. 42 Порядку №868, для державної реєстрації речових прав на об'єкт нерухомого майна, у разі коли у документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на такий об'єкт, немає відомостей про його технічні характеристики, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає і технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна. Раніше техпаспорт потрібен був лише для реконструйованих та новозбудованих об'єктів нерухомості.
Крім того, коментованим Порядком №868 передбачено можливість подання заяви на реєстрацію прав та документів поштою (у т. ч. і кур'єрською). Проте всі аналітики схиляються до думки, що це нововведення не настільки позитивне, як могло би здатися. Адже всім відомо, що документи мають бути правильно підготовлені та заповнені. Жодних консультацій щодо заповнення документів при надсиланні поштою немає, тож охочих скористатися поштою при поданні заяви знайдеться небагато.
Але зверніть увагу: якщо можливість надіслання документів поштою дає бодай теоретичний шанс уникнути відвідин держреєстратора, то відвідин нотаріуса уникнути не вдасться ніяк. Адже за загальним правилом для вчинення нотаріальної дії потрібна обов'язкова присутність заявника.
Як бачимо, якихось кардинальних змін у питанні реєстрації нерухомості немає. Певна річ, враховано не всі законодавчі прогалини, що їх викрив 2013 рік, деяка їх частина так чи інакше залишилася поза увагою. Але все ж таки позитивні практичні аспекти щодо найбільш гострих питань були відображені у нововведеннях.
Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор «Дебету-Кредиту»