Минуло майже три роки від прийняття Закону №1878, яким передбачено внесення докорінних змін до системи державної реєстрації нерухомості. Для впровадження закону встановлювався майже дворічний період, проте з 2012 р. зміни, внесені Законом №1878 до Закону про держреєстрацію прав, так і не запрацювали: адже змінами до нього у грудні 2011 р. відстрочено початок дії цих змін на рік. Не запрацював і новий Закон про земельний кадастр, що теж мав набрати чинності з 2012 р. Обидва закони мають розпочати свою дію з 2013 р. Крім того, разом із набранням чинності цими законами, відповідні зміни з 2013 р. вносяться до Цивільного та Земельного кодексів. Саме розгляду основних нововведень у сфері реєстрації нерухомого майна присвячена ця стаття.
Як було досі
Законодавство ще з радянських часів передбачало обов'язкову державну реєстрацію договорів із нерухомістю, що підлягали реєстрації у виконкомах відповідних рад, а згодом — у створених ними бюро технічної інвентаризації. Згідно із законодавством України, що діє в останні роки, були дві процедури реєстрації: реєстрація правочинів та державна реєстрація прав (ст. 182 ЦКУ). Окрема система реєстрації (державний земельний кадастр) діяла для земельних ділянок.
Це створювало значні незручності, адже, крім укладення самої угоди на нерухомість, доводилося проходити дві-три платні процедури: у разі потреби — нотаріальне посвідчення цієї угоди, реєстрацію (чим, як правило, теж займалися нотаріуси), а відтак ще й реєстрацію права на цю нерухомість у БТI.
Відповідна угода набирала чинності з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а відповідне право виникало тільки після його реєстрації.
Основне нововведення
Отже, законодавець вніс докорінні зміни до відповідних систем реєстрації. Основною із цих змін є скасування державної реєстрації угод щодо нерухомості. Залишиться лише одна процедура реєстрації — реєстрація прав на нерухомість. Щоправда, за реєстрацію прав також буде стягуватися певна плата — держмито.
Проте не все так просто. Державною реєстрацією прав займатиметься той самий орган, який формально здійснював державну реєстрацію правочинів, — спеціальний орган при Мін'юсті (а по суті, вона здійснювалася нотаріусами).
Тобто, по суті (якщо мати на увазі організаційний бік справи), скасовано реєстрацію, що здійснювалася у БТI. При цьому угоди тепер не реєструватимуться нотаріусами, а права на нерухомість не реєструватимуться у БТI — реєструватимуть права на нерухомість органи Мін'юсту, що є спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань державної реєстрації прав. Органами державної реєстрації прав будуть також територіальні органи Мін'юсту.
Крім цього, відповідно до Закону №50371 Закон «Про нотаріат»2 з 1 січня 2013 р. буде доповнено новою статтею 46-1. Згідно з частиною 1 цієї статті, нотаріус є спеціальним суб'єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону про держреєстрацію прав і який має печатку такого реєстратора.
1 Закон України від 04.07.2012 р. №5037-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно».
2 Закон України від 02.09.93 р. №3425-XII «Про нотаріат».
Наголосимо також, що речові права на нерухоме майно та їхні обтяження реєструватимуться в одному і тому самому державному реєстрі.
Речові права, об'єкти прав та документи, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав та їхніх обтяжень, показано у таблиці.
Таблиця
Права, об'єкти прав та документи, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав та їхніх обтяжень
|
Речові права та їхні обтяження, що підлягають реєстрації
|
Об'єкти, щодо яких права й обтяження підлягають реєстрації
|
Документи, на підставі яких здійснюється реєстрація прав та обтяжень (крім заяви)
|
| — право власності на нерухоме майно; — право володіння; — право користування (сервітут); — право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); — право забудови земельної ділянки (суперфіцій); — право господарського відання; — право оперативного управління; — право постійного користування та право оренди земельної ділянки; — право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; — іпотека; — довірче управління майном; — інші речові права відповідно до закону; — податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Ст. 4 Закону про держреєстрацію прав у новій редакції |
— земельні ділянки; — житлові будинки; — квартири; — будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо; — споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) — земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій; — приміщення — частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами. Ст. 2, 5 Закону про держреєстрацію прав у новій редакції |
для речових прав: 1) договори, укладені у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтва про право власності на нерухоме майно; 3) свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішення судів, що набрали законної сили; 6) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, подані органу державної реєстрації прав разом із заявою; для обтяжень: 1) встановлена законом заборона користування та/або розпорядження нерухомим майном; 2) рішення судів, що набрали законної сили; 3) постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно; 4) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом; 5) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об'єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду; 6) інші акти відповідних державних органів та посадових осіб згідно із законом; 7) договори, укладені у порядку, встановленому законом. Ст. 19 Закону про держреєстрацію прав у новій редакції |
Зміни щодо реєстрації земельних ділянок
Важливо знати, що зі змінами, які вносяться з 01.01.2013 р. до ЗКУ Законом про земельний кадастр, по суті, скасовується таке поняття, як «державний акт», що був основним документом, який посвідчував права власності або постійного користування земельною ділянкою1.
1 Посилання на термін «державний акт» залишилося у декількох положеннях ЗКУ, що, проте, виглядає як нормотворча технічна помилка. Поняття державного акта як основного документа, що посвідчує права власності та постійного користування землею, з 2013 р. із ЗКУ зникне. Натомість у ст. 126 ЗКУ передбачається, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону про держреєстрацію прав.
Згідно з новою редакцією ст. 126 ЗКУ, право власності та користування земельною ділянкою оформлюватиметься відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Нагадаємо також, що, згідно зі ст. 125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Причому, як випливає з наведеного, державний земельний кадастр і держреєстр прав на нерухоме майно — окремі інформаційні системи, створення та функціонування яких встановлено окремими законами. Земельний кадастр передбачає створення відповідної державної геодезичної та картографічної основи. Щоправда, державний реєстр прав також матиме певні картографічні дані, які включають індексні кадастрові карти та кадастрові плани земельних ділянок, призначені, зокрема, для ідентифікації нерухомого майна, відображення взаєморозташування об'єктів нерухомого майна (ст. 12 Закону №1878).
До речі, державний кадастровий реєстратор (спеціальна посадова особа, державний службовець відповідного державного органу) має право подавати заяви на держреєстрацію прав в електронній формі (з накладенням ЕЦП) (ст. 30 Закону про земельний кадастр).
Держреєстрація споруд
Змінюючи правове регулювання у сфері держреєстрації прав, законодавець не лише передбачив перелік прав, що підлягають держреєстрації (див. таблицю), а й перелік об'єктів, права щодо яких підлягають такій реєстрації. Наразі у ст. 2, 5 Закону про держреєстрацію прав (у новій редакції) вказано, що реєструються права на такі об'єкти нерухомого майна, як земельна ділянка, а також розташовані на земельній ділянці: житлові будинки, квартири, будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо, а також споруди (інженерні, гідротехнічні тощо).
Щоправда, законодавець, як і раніше, не роз'яснює детально, що є спорудами, визначаючи їх як «земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій». Тож на практиці у деяких балансоутримувачів виникнуть запитання, чи підлягатимуть реєстрації права на такі об'єкти, як монументи, пам'ятники, мости, шляхи, погреби, огорожі тощо. Подібні об'єкти, виходячи з такого широкого розуміння споруд, також належать до цієї категорії.
Зміни щодо оформлення права власності
Iз початком дії змін, внесених Законом №1878 до Закону про держреєстрацію прав, повністю змінюється порядок оформлення права власності з видачею свідоцтв про право власності на нерухоме майно за відсутності правовстановлювальних документів (новозбудоване, внесене до статутного фонду тощо). Тепер такою реєстрацією займатимуться не органи місцевого самоврядування, а держреєстратори Мін'юсту.
При цьому процедура оформлення права власності (з видачею свідоцтв про право власності) буде організаційно вписана у процедуру державної реєстрації прав (ч. 1 ст. 15, ст. 18 нової редакції Закону про держреєстрацію прав). Тобто у передбачених законом випадках особі, яка звертатиметься для реєстрації права власності, видаватиметься відповідне свідоцтво про право власності.
Випадки видачі держреєстратором свідоцтв про права власності при держреєстрації прав
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно, видається державним реєстратором у таких випадках:
1) фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна;
2) членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;
3) юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об'єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);
4) фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);
5) фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність об'єкт нерухомого майна, переданий їм;
6) реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об'єкти нерухомого майна;
7) у разі виділення окремого об'єкта нерухомого майна зі складу об'єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об'єктів;
8) фізичним та юридичним особам на об'єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки;
9) фізичним та юридичним особам у разі безоплатної передачі їм земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування;
10) в інших випадках, встановлених законом.
Стаття 18 нової редакції Закону про держреєстрацію прав
Реєстрація права господарського відання
Змінами, що вносяться до Закону про держреєстрацію прав Законом №1878, впроваджується обов'язкова держреєстрація права оперативного управління та права господарського відання, внаслідок якої державні та комунальні підприємства, організації, установи як суб'єкти таких речових прав, по суті, зможуть правомірно використовувати відповідне нерухоме майно, що надається за рішенням органу виконавчої влади (іншого органу управління держмайном) чи органу місцевого самоврядування, лише після:
1) оформлення таким органом первинного права державної чи комунальної власності на відповідне майно;
2) реєстрації права оперативного управління чи права господарського відання за таким підприємством, організацією, установою1.
1 Відповідне випливає з аналізу ч. 3 ст. 3 та ст. 4 нової редакції Закону про держреєстрацію прав.
Реєстрація договорів оренди
Від наших передплатників на «гарячу лінію» надходять питання щодо укладення договорів оренди приміщень після впровадження процедур реєстрації за Законом №1878. Відповідно до нової редакції ст. 794 ЦКУ, державній реєстрації підлягатиме право користування нерухомим майном, що виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), на строк не менш ніж три роки. Методрекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами затверджено наказом Мін'юсту від 13.10.2010 р. №2500/5.
Цікаво зауважити, що у названих Методрекомендаціях Міністерство юстиції України зазначає: норми ЦКУ щодо обов'язковості державної реєстрації такого права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на оренду житла.
Зміни до ЦКУ
Як уже зазначалося, Законом №1878 вносяться зміни до ЦКУ в частині держреєстрації нерухомості. При цьому скасовується держреєстрація правочинів щодо нерухомості і залишається лише держреєстрація прав на нерухомість.
Так, раніше ст. 640 ЦК передбачала, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі потреби і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації. З 01.01.2013 р. договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Проте права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, як і раніше, виникатимуть з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Підзаконні акти
Зі зміною відповідного законодавства наберуть чинності і підзаконні акти щодо держреєстрації прав, зокрема: Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. №1141, Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядок надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджені постановою КМУ від 22.06.2011 р. №703, Порядок доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений наказом Мін'юсту України від 02.08.2011 р. №1936а/5.
Права, що виникли раніше
Закон про держреєстрацію прав (у редакції Закону №1878) передбачає у ч. 4 ст. 3, що права на нерухоме майно, які виникли до набрання ним чинності, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.
Надання інформації з реєстру прав
Відповідно до ч. 5 Закону про держреєстрацію прав (у редакції Закону №1878), така держреєстрація є публічною і проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їхні обтяження у порядку, встановленому цим Законом.
При цьому публічність держреєстрації є доволі обмеженою. Закон не передбачив можливості вільного отримання інформації про власника (власників) будь-якого майна в Україні.
Згідно зі ст. 28 Закону, інформація з Держреєстру прав видається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. При цьому витяг із Державного реєстру прав на підставі заяви мають право отримувати власники нерухомого майна, їхні спадкоємці (правонаступники) чи особи, в інтересах яких встановлено обтяження, або їхні уповноважені особи. Надання витягів буде платним. Порядок надання витягів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно затверджено постановою Кабміну від 22.06.2011 р. №703.
Iнформаційну довідку з Державного реєстру прав на підставі письмового запиту мають право отримувати суд, органи місцевого самоврядування, органи внутрішніх справ, органи прокуратури, органи державної податкової служби, органи Служби безпеки України та інші органи державної влади (посадові особи), якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених законом.
При цьому за заявою власника або правоволодільця орган держреєстрації прав повинен надавати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить.
Замість висновків
Як бачимо з розглянутих нововведень, реформа у сфері держреєстрації нерухомості є досить масштабною. При цьому з моменту прийняття Закону №1878 і до набрання ним чинності до нього вже вносилися зміни двома законами, а до Закону про земельний кадастр — трьома . I в деяких аспектах внесені зміни були докорінними.
Але деякі моменти у новому законодавстві залишаються незрозумілими та неузгодженими. Наприклад, поняття державного акта на право власності (постійного користування) на земельну ділянку як основного документа, що підтверджує таке право, по суті, із ЗКУ виключено, і згідно з ч. 4 ст. 30 Закону про земельний кадастр відповідне право має підтверджуватися свідоцтвом про право власності. Проте у самому Законі про держреєстрацію прав названий державний акт залишився у числі документів, на підставі яких проводиться їх реєстрація (п. 4 ч. 1 ст. 19).
Крім цього, недостатньо чітко у законодавстві прописано випадки, коли держреєстратором виступатиме нотаріус, а коли — територіальні органи Мін'юсту. На підставі аналізу чинних норм можна зробити висновок, що з 2013 р. нотаріуси реєструватимуть права, що виникають із операцій з нерухомістю на підставі документів, посвідчуваних ними. В інших випадках реєстраторами прав будуть органи Мін'юсту. У разі коли йдеться про реєстрацію прав на землю, «посередником» між правоволодільцем та держреєстратором буде «державний кадастровий реєстратор».
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- Закон №1878 — Закон України від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».
- Закон про держреєстрацію прав — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Закон про земельний кадастр — Закон України від 07.07.2011 р. №3613-VI «Про Державний земельний кадастр».
Олексій КРАВЧУК, к. ю. н., аудитор