Чим суперфіцій відрізняється від оренди?
Суперфіцій — це речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (ч. 1 ст. 413 ЦКУ). Ключові відмінності від оренди:
— землекористувач не володіє землею, а тільки користується нею;
— власник землі зберігає право володіння та може користуватися ділянкою одночасно із землекористувачем;
— можливий одноразовий платіж (на відміну від періодичних орендних платежів);
— право суперфіцію можна продавати, дарувати, передавати у спадок без згоди власника (ч. 2 ст. 413 ЦКУ);
— споруди, збудовані на землі, належать землекористувачу, а не власнику землі;
— обмеження площі 0,2 га.
Підпункт 291.5.3 ПКУ встановлює обмеження для ФОПа на ІІІ групі спрощеної системи щодо здачі в оренду:
— не більше ніж 0,2 га земельних ділянок;
— не більше ніж 400 м² житлових приміщень;
— не більше ніж 900 м² нежитлових приміщень.
У ПКУ обмеження прямо стосується саме оренди, а суперфіцій є іншим видом речового права користування. Тож формально обмеження 0,2 га до суперфіцію не застосовується. Водночас, з огляду на можливі розбіжності в трактуванні, рекомендується отримати індивідуальну податкову консультацію для конкретної ситуації.
Оподаткування доходу від суперфіцію
ФОП має код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Проте цей код стосується саме оренди, а не суперфіцію. Право суперфіцію не є типовою господарською операцією за цим КВЕД.
Згідно з ІПК ДПС від 07.10.2021 р. №3796/ІПК/99-00-04-03-03-06, плата за користування земельною ділянкою за договором суперфіцію, отримана від юрособи, включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків як інший дохід (пп. 164.2.20 ПКУ). У такому разі ТОВ, яке виплачує таку плату, виступає податковим агентом і зобов’язане:
— утримати податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18%;
— утримати військовий збір за ставкою 5%;
— відобразити такий дохід у додатку 4ДФ за ознакою доходу «127» (інші доходи).
Таким чином, дохід від суперфіцію не належить до єдиного податку й оподатковується на загальних підставах як інший дохід фізособи з утриманням ПДФО та ВЗ податковим агентом.
Висновки
1. Суперфіцій — це не оренда землі, тому обмеження площі 0,2 га для ФОПа ІІІ групи (пп. 291.5.3 ПКУ) до суперфіцію не застосовується.
2. Отримана ФОПом плата за суперфіцій не вважається доходом від основної діяльності за КВЕД 68.20 і не належить до єдиного податку.
3. Такий дохід оподатковується як «інший дохід» фізособи: ТОВ (платник) виступає податковим агентом, утримує ПДФО 18% + ВЗ 5% та відображає за ознакою «127» у 4ДФ.