Нагадаємо, що «автоматичний» перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, прописаний у ст. 120 Земельного кодексу України.
* Постанова ВС від 30.01.2025 у справі №320/4798/23.
Але автоматично чи ні, право, яке стосується нерухомості, треба не тільки засвідчити нотаріально, а й зареєструвати у відповідному державному реєстрі! Це обов’язкова умова, і без неї правочин не вважатиметься закінченим.
Уявіть собі ситуацію: ви придбали будівлю, розташовану на земельній ділянці, що надається власникові будівлі в оренду. І раптом держреєстратор відмовляється реєструвати це право оренди!
Звісно, що новий власник починає нервувати, адже справа стосується чималих грошей. У чому проблема? Насправді все не так страшно, як здається на перший погляд. З’ясуймо, що має зробити новий власник, з коментованої судової справи.
Зміст справи
ВАТ ще у 2004 році, будучи власником майнового комплексу (нерухоме майно, будівлі), уклало договір оренди земельної ділянки строком на 25 років площею 3,0375 га. На якій цей майновий комплекс був розташований.
Протягом 2016 року майновий комплекс був двічі проданий двом різним юрособам, а в 2021 році власником майна став третій госпсуб’єкт — ТОВ, яке отримав право власності через укладення нотаріальної угоди.
У 2022 році новий власник звернувся до держреєстатора речових прав для реєстрації права оренди земельної ділянки. А держреєстратор ухвалив рішення про відмову у держреєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952.
Що означало формулювання «у зв’язку з поданням документів до неналежного суб’єкта держреєстрації прав»?
Рівно те, що сказано в цій підставі для відмови: держреєстратор вважає, що він не має права реєструвати право оренди за поданими ТОВ документами. ТОВ оскаржило це рішення держреєстратора до суду, вважаючи його протиправним.
Забігаючи наперед, наголосимо, що цю справу ТОВ програло. Проте звернення до суду і рішення ВС допомогли встановити істину: ТОВ має право на оренду земельної ділянки, не втратило це право через відмову держреєстратора зареєструвати його і тепер має звернутися до іншої особи по реєстрацію такого права.
Проте до такого щасливого кінця на початку справи було ще далеко.
Реєстрація права власності на будівлю і права оренди землі під нею — чому не провели одночасно?
Департамент земельних ресурсів Київської міської ради не визнав позов і взагалі поставив під сумнів право ТОВ на оренду земельної ділянки.
Реєстрація права оренди земельної ділянки здійснюється одночасно з реєстрацією права власності на будівлю (ст. 31-6 Закону №1952).
А тут з’ясувалося, що попередні два власники (з 2016 р. до 2021 р.) взагалі не оформили права оренди на земельну ділянку в установленому законом порядку.
Тому, на думку департаменту, до ТОВ право оренди земельної ділянки не перейшло. Київська міська рада додала, що в такому разі ТОВ може набути права користування земельною ділянкою, подавши до міської ради клопотання про розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі.
Що сказали суди попередніх інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік ТОВ та мотивували свої рішення тим, що держреєстратор не мав підстав відмовляти ТОВ у реєстрації права оренди на земельну ділянку, посилаючись на п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952.
Невчинення попередніми власниками майнового комплексу дій щодо переходу права користування земельною ділянкою від відчужувача до набувача під час державної реєстрації речового права на об’єкт нерухомого майна не впливає на можливість вчинення таких дій новим власником.
Нагадаємо, що судова практика чітко визначає правила переходу права оренди у разі придбання нерухомості, зокрема:
— в разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін до договору стосовно орендаря, бо переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі;
— право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону, і, отже, новий власник об’єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні;
— після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, проте діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідних прав та обов’язків.
Утім, питання реєстрації земельної ділянки судами так і не було вирішено, адже держреєстратор відмовив не тому, що ТОВ не мало права на реєстрацію права оренди в Реєстрі речових прав, а тому що, на думку держреєстратора, це мусив зробити нотаріус. Тож що сказав ВС стосовно цього?
Держреєстрацію права оренди в цьому випадку має здійснити нотаріус!
Держреєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю, споруду чи об’єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці, проводиться одночасно з державною реєстрацією переходу права користування земельною ділянкою (оренда, емфітевзис, суперфіцій).
І в цьому випадку, коли ми кажемо про одночасність держреєстрації переходу права власності на нерухомість та реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки, то йдеться про одну особу:
— реєстратора, який проводить держреєстрацію права власності на нерухомість,
— або нотаріуса, якщо він посвідчував договір, наприклад, купівлі-продажу об’єкта нерухомості, і тоді ж провів держреєстрацію права власності на цю нерухомість.
На сьогодні Закон №1952 наголошує: якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю (наприклад, посвідчуючи договір купівлі-продажу), то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки.
Закон №1952 не розділяє цих реєстраційних дій, тому держреєстратор не має права продовжувати процедури, коли нотаріус уже виконав частину реєстраційних дій, пов’язаних із переходом прав на нерухомість.
Отже, позаяк перехід до ТОВ права власності на будівлі зареєстрував приватний нотаріус, то саме він мав зареєструвати похідне речове право (оренду земельної ділянки), а не державний реєстратор.
Щодо дій держреєстратора, то він цілком правомірно послався на п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952, якою прямо передбачено: підставою для відмови в держреєстрації прав є документи, подані до неналежного суб’єкта державної реєстрації прав. Належним суб’єктом у цьому випадку є саме нотаріус!
Адже реєстрація держреєстратором права оренди, якщо перехід права власності на будівлю реєстрував нотаріус, є виходом реєстратором за межі повноважень, щодо чого стаття 19 Конституції України та Закон №2073 встановлюють заборону.
Крім того, варто врахувати, що нотаріус посвідчив договір купівлі-продажу від 30 грудня 2021 року, то в силу приписів ст. 31-6 Закону №1952 (чинні з 20.08.2021) саме нотаріус мав здійснити й реєстрацію права оренди земельної ділянки, на якій розташована придбана ТОВ рухомість. Він цього не зробив, і це порушення, але воно має бути усунено за допомогою відповідної реєстрації такого права, хоч і з запізненням.