Нагадаємо, що сторони у договорі оренди передбачають строк дії такого договору, як, власне, і самої оренди. Сторони можуть встановити й умову «автоматичного» продовження таких строків.
Зазвичай у договорах оренди юрособи чи ФОПи зазначають таку умову щодо пролонгації договору оренди:
«Якщо жодна зі Сторін не пізніше ______ днів до закінчення Строку дії цього Договору не заявила про своє бажання припинити договірні відносини, то цей Договір вважається пролонгованим на чинних умовах на такий самий строк (або із вказанням на ________________________________ (місяців, років)».
Тобто йдеться про застосування так званого принципу мовчазної згоди на продовження договору оренди.
Таке право сторонам договору надане відповідними нормами ЦКУ.
Строк договору найму: що каже ЦКУ
1. Договір найму укладається на строк, установлений договором.
2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.
Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.
Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Отже, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ). Законом може бути передбачено особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди (для договорів зі строком оренди) також передбачено у ст. 764 ЦКУ, якою визначено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. І для такого автоматичного продовження договору оренди передбачено особливість — відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Відсутність такого заперечення проти продовження оренди може проявлятися у «мовчазній згоді», і тоді орендар саме в силу закону (а не з власної ініціативи) може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Форма та строки пролонгації
Щодо документального оформлення, то з огляду на принцип «мовчазної згоди» договір вважається продовженим (пролонгованим) на той самий строк та на тих самих умовах без необхідності внесення змін до договору та укладення додатка до нього щодо нового строку дії договору.
А щодо форми заперечення орендодавця, якщо він не згоден на подовження строків, то Верховний Суд у постанові від 04.08.2021 у справі №910/10900/19 наголошує: законом не встановлено форми заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією зі сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому разі має зміст заяви, бо вимога обов’язково має бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди та надіслана у межах строку, встановленого законом.
Водночас суди не заперечують, що строк для надсилання повідомлення орендодавця проти пролонгації договору може бути встановлений і до його закінчення та становити інший термін.
Отже, суть продовження договору оренди згідно з наведеними вище нормами полягає у тому, що:
1) орендар і надалі користується орендованим майном після закінчення строку оренди;
2) орендодавець не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні (за принципом «мовчазної згоди») — для договорів, у яких визначено строк дії договору, додаткова угода про поновлення оренди на той самий строк та на тих же умовах не укладається;
3) орендодавець виявив бажання відмовитися від договору (письмове повідомлення надсилається орендодавцю за три місяці до бажаної дати припинення, якщо інший строк не передбачений для окремого виду нерухомого майна законом) — для договорів, укладених на невизначений строк, укладення додаткової угоди може мати місце, якщо це передбачено умовами договору оренди.
Мовчазна згода в господарському праві
Так, відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;
Згідно з ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Суть поновлення договору оренди згідно з наведеними нормами полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді», й у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
<...>
Ухвала Верховного Суду від 20.09.2022 у справі №910/12829/21
Своєю чергою, чинне законодавство не обмежує сторони у праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом усього строку дії такого договору.
Повідомлення про припинення договору
Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значущою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони і є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 ч. 3 ст. 202 ЦКУ.
Отже, заперечення проти дії чи продовження дії договору оренди надсилають у строки, визначені у договорі. Якщо у договорі оренди сторони не передбачили будь-яких домовленостей щодо того, коли вважається здійсненим повідомлення сторони про припинення чи зміну договору, то слід врахувати таке.
Заява орендодавця про припинення договору оренди після закінчення строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону та означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору. А сам договір оренди припиняється датою, зазначеною у договорі, — йдеться про дату закінчення строку дії договору (постанова Верховного Суду від 15.05.2020 у справі №910/5410/19).
Верховний Суд у постанові від 16.09.2020 у справі №904/5126/19 вказує на те, що пролонгація договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується з огляду на принцип «мовчазної згоди» сторін договору, та продовження договору оренди на новий строк унаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк (а не його автоматичне поновлення !), є взаємовиключними.
Реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Адже наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після закінчення строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦКУ). Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до закінчення строку договору найму в строк, установлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк.
Крім того, нагадаємо, що в наведеному випадку за наявності заперечень орендодавця (надіслана до закінчення строку дії відмова продовжувати його для договорів оренди, укладених на невизначений строк, відмова від пролонгації договору оренди з визначенням строку закінчення його дії) у разі поновлення строку дії оренди укладають окремий договір на новий строк. Хоча, на нашу думку, це може бути й додаток до чинного договору про зміну його умов. Проте судова практика здебільшого підтримує ідею саме нового договору оренди на новий строк на нових умовах.
Продовження чи укладення?
<...>
Статтею 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Дійсно обрана Позивачем форма позовної вимоги визнати договір продовженим, а не укладеним, не відповідає положенням ч.1 ст. 777 Цивільного кодексу України.
Разом з тим Позивач просить визнати договір продовженим не «на той самий строк», а на 35 календарних місяців, і не «на тих самих умовах», а на умовах, перелічених у позові. При цьому в резолютивній частині позову не зазначені реквізити (номер та дата) саме попереднього договору, а ст. 777 Цивільного кодексу України, в свою чергу, не передбачено, що строк і умови нового договору обов’язково, а не лише за домовленістю сторін мають відрізнятися від попереднього.
Крім того, правове обґрунтування позову Позивачем здійснено саме статтею 777, а не 764, Цивільного кодексу України.
За викладених обставин, відмова у позові лише з невірності зазначення одного слова «продовженим» замість «укладеним» буде простим формалізмом та суперечитиме передбаченій ч.1 ст. 2 та ч. 3 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України головній меті господарського судочинства, а саме: ефективному захисту порушених прав та принципу верховенства права.
<...>
Постанова Верховного Суду від 18.12.2018 у справі №910/12017/17
Отже, у разі отримання від орендаря повідомлення про відмову від договору (укладеного на невизначений строк чи на певний строк дії) сторони мають розуміти всі юридичні наслідки. Тому загалом порядок дій такий:
1) чинний договір оренди припиняється;
2) орендар має право надіслати повідомлення про намір укласти договір на новий строк на нових умовах;
3) у разі недосягнення згоди щодо нових умов договору орендар має передати приміщення у порядку, передбаченому договором;
4) у разі досягнення згоди сторони укладають новий договір оренди на нових умовах.