Пілотний проєкт, який призупинили на час війни
Наприкінці минулого, довоєнного року дерегуляція земельних відносин отримала наступний етап спрощення доступу громадян та бізнесу до використання їхніх прав щодо земельних ділянок. Ідеться про заплановану тоді реалізацію протягом 2022 року пілотного проєкту, яким надається можливість сертифікованим інженерам-землевпорядникам вносити до Державного земельного кадастру відомості про земельні ділянки. Про це було зазначено в Постанові №1438.
Нагадаємо!
У світлі земельної реформи саме землевпорядників оголосили її виконавцями, а ще — менеджерами земельних ресурсів. І саме до них мають звертатися як фізичні, так і юридичні особи по допомогу в оформленні землекористування. Наприклад, Мін’юст на своїй сторінці у Facebook наводив алгоритм отримання кадастрового номера для земельної ділянки, зареєстрованої до 2004 року.
Цим пілотним проєктом землевпорядникам надали право на:
1) внесення до Державного земельного кадастру відомостей (змін до них) або надання відмови у внесенні відомостей (змін до них) про земельні ділянки (їх частини), розташовані в межах району, міста республіканського (АР Крим) чи обласного значення, районів у мм. Києві і Севастополі, а також міст, селищ, сіл, розташованих у їхніх межах;
2) здійснення реєстрації:
- заяв про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру та їх відкликання;
- заяв про державну реєстрацію земельної ділянки;
- заяв про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру про межі частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту;
3) здійснення держреєстрації земельних ділянок, обмежень у їх використанні, скасування такої реєстрації;
4) формування поземельних книг на земельні ділянки, внесення записів до них, забезпечення їх зберігання;
5) присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам;
6) проведення перевірки відповідності поданих документів вимогам законодавства;
7) надання витягів з Державного земельного кадастру про земельні ділянки для підтвердження внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру;
8) оприлюднення за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на офіційному вебсайті Держгеокадастру відомостей щодо внесених до них об’єктів.
Проте на період дії воєнного стану та протягом місяця після його припинення/скасування Кабмін Постановою №563 зупинив реалізацію цього пілотного проєкту. І який стан ситуації з оформленням землі зараз?
Землевпорядники передають технічну документацію до Держгеокадастру
Нагадаємо, що 07.04.2022 р. набрав чинності Закон №2145 щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки та проведення успішної посівної кампанії в умовах воєнного стану.
І ось ним встановлено спрощений порядок поновлення та укладення нових договорів оренди — але саме щодо сільськогосподарських земель!
Щодо технічної документації, то формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р. здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера.
Водночас, коли йдеться про земельні ділянки державної, комунальної власності, невитребувані, нерозподілені земельні ділянки, а також земельні ділянки, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, то їх формування наразі дозволено з метою передачі в оренду за договорами, що укладаються на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р.
У разі укладення договорів оренди формування нової земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом.
Обмежуючи права землевпорядників та зупиняючи дію згаданого вище пілотного проєкту (зокрема, й через відсутність доступу до державних реєстрів), КМУ фактично каже, що до Держгеокадастру слід надсилати лише ту технічну документацію із землеустрою, яку має землевпорядник.
Так, залежно від виду документації із землеустрою та оцінки земель і рівня проведення землеустрою розробник такої документації та розробник технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок через електронний вебпортал Держгеокадастру або через Єдиний державний вебпортал електронних послуг безоплатно передають її відповідно до головного, місцевого чи регіонального фонду Держгеокадастру.
Якщо технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розроблена у воєнний час з метою формування земельних ділянок для передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, вона передається до місцевого фонду Держгеокадастру безоплатно електронною поштою в електронній формі органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які прийняли рішення про її затвердження, протягом п’яти днів після її затвердження.
Якщо документація із землеустрою та оцінки земель розроблена та затверджена до 2013 року, проте не передана до Держфонду та не підписана в електронній формі кваліфікованим електронним підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, вона передається безоплатно в електронній формі особою, зазначеною на титульній сторінці документації із землеустрою та оцінки земель, відповідно до головного, місцевого чи регіонального фонду Держгеокадастру.
Держгеокадастр та територіальні органи Держгеокадастру протягом трьох робочих днів з дня надходження документації із землеустрою та оцінки земель в електронній формі вносять її до системи електронного документообігу Держгеокадастру.
Зміни до Типового договору оренди землі
Нагадаємо, що державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією шляхом внесення відповідних відомостей до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану у паперовій та електронній формах (затверджена наказом Мінагрополітики від 11.04.2022 р. №219).
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, що складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису.
А ще Постановою №563 внесено зміни до Типового договору оренди землі, які потрібно врахувати в разі укладення та реєстрації таких договорів під час дії воєнного стану.
Зокрема:
1) кадастрові номери земельних ділянок для ведення товарного сільгоспвиробництва, дані агрохімічного паспорта земельної ділянки зазначають у договорі за наявності;
2) у договорі оренди землі для ведення товарного сільгоспвиробництва на строк до одного року зазначають середню нормативну грошову оцінку одиниці площі ріллі по відповідній області, що також уточнюють у розділі про оренду плату, розмір якої визначають виходячи з такої середньої нормативної грошової оцінки;
3) окремо фіксують строк дії договору — для товарного сільгоспвиробництва до одного року, а для земель сільгосппризначення для закладення та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) — не менше ніж 25 років. У п. 8 Типового договору міститься вказівка, що після закінчення строку дії договору оренди землі для товарного сільгоспвиробництва орендар не має переважного права поновити його на новий строк;
4) у прикінцевих положеннях (п. 43 Типового договору) зазначають інформацію про державну реєстрацію за номером та датою цього договору у Книзі реєстрації землеволодінь та землекористувань. Окрім того, нагадується про необхідність підписати договір сторонами саме за допомогою кваліфікованого електронного підпису — інакше договір не прийматиметься та документи будуть повернуті з позначкою «не підписані КЕП».
Важливо! Змінену форму Типового договору слід застосовувати для укладення, підписання та надсилання на державну реєстрацію після 14.05.2022 р.
Нормативна база
- Закон №2145 — Закон України від 06.04.2022 р. №2145-IX «Щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
- Постанова №563 — Постанова КМУ від 10.05.2022 р. №563 «Деякі питання регулювання земельних відносин».
- Постанова №1438 — Постанова КМУ від 29.12.2021 р. №1438 «Деякі питання реалізації пілотного проєкту щодо внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки сертифікованими інженерами-землевпорядниками».