Юрособа, платник ПДВ та податку на прибуток на загальних підставах, на платній основі здає в звичайну оренду нежитлове приміщення фізособі під склад. Які податки нараховуються? Як це оформити документально?
Документальне оформлення
Згідно зі ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі, а якщо договір укладається строком на три і більше років, він підлягає також і нотаріальному посвідченню. У разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Серед документів, необхідних для оформлення цього договору, є правоустановчі документи на майно, що планується здати в оренду, документи, що посвідчують осіб, які є сторонами договору, тощо.
Також, згідно зі ст. 795 ЦКУ, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Зазначений документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій, і саме з моменту його підписання починається відлік строку, з якого має розраховуватися сплата орендної плати.
Отже, головними документами, які обов'язково слід оформити при передачі в оренду приміщення, є договір оренди й акт приймання-передачі такого приміщення від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає в орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі. Проте, оскільки орендодавцем є юрособа, на практиці орендну плату, як правило, нараховують на підставі актів про надання послуг (хоча з погляду ЦКУ надання майна в оренду не є послугою).
Решту документів оформлюють лише в тому разі, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, страхування нерухомості у зазначеному випадку не є обов'язковим. Але якщо сторони договору домовляться, що орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно, то він має оформити ще й договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, із доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем суми страхування (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є тристороннім. Тож і в орендодавця, і в орендаря буде свій примірник оригіналу такого договору.
Оподаткування
Податок на прибуток
Згідно з пп. 134.1.1 ПКУ, об'єктом оподаткування з податку на прибуток є прибуток, який визначається шляхом коригування фінрезультату до оподаткування, визначеного у фінзвітності відповідно до П(С)БО та МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до норм р. III ПКУ.
Згідно з п. 17 П(С)БО 14 «Оренда», дохід від операційної оренди (крім доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості) визнається іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов'язаних із використанням об'єкта операційної оренди. А згідно з п. 18 П(С)БО 14 витрати орендодавця з укладення угоди про операційну оренду (юридичні послуги, комісійні винагороди) визнаються іншими операційними витратами того звітного періоду, в якому вони мали місце.
Згідно з Iнструкцією №291, на субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів» узагальнюється інформація про доходи від оренди (крім фінансової) майна, якщо ця діяльність не є предметом (метою) створення підприємства, тобто не є його основною діяльністю. Виходячи з цього, на практиці ті суб'єкти господарювання, у яких здавання в операційну оренду майна є предметом (метою) створення підприємства, відображають такий дохід на субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг».
Щодо амортизації зданого в операційну оренду майна1, то відповідно до виду визнаних доходів її відображають за кредитом субрахунку 131 і за дебетом субрахунку 949 «Iнші витрати операційної діяльності» або рахунку 23 «Виробництво» (потім, на підставі акта про надання послуг, ці витрати списують на субрахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг»). Аналогічно списують і решту витрат, що їх орендодавець здійснює протягом періоду дії договору оренди (витрати на утримання, ремонт орендованого приміщення тощо, якщо договором оренди передбачено, що їх має здійснювати саме орендодавець).
1 Нагадаємо, що вартість і нарахування амортизації об'єкта операційної оренди відображаються орендодавцем на рахунках бухгалтерського обліку класу 1 «Необоротні активи» (п. 16 П(С)БО 14).
Щодо податкових різниць, то вони виникатимуть лише при нарахуванні амортизації: фінрезультат до оподаткування збільшується на бухгалтерську суму амортизації зданого в оренду майна та зменшується на податкову згідно з п. 138.1, 138.2 ПКУ. I коригувати фінрезультат до оподаткування на суму таких різниць повинні лише особи, зазначені у пп. 134.1.1 ПКУ (ті, в яких річний дохід перевищує 20 млн грн, або ті, хто вирішив здійснювати такі коригування добровільно).
Податок на доходи фізосіб
Згідно з п. 51.1 ПКУ, платники податків, у тому числі податкові агенти, зобов'язані подавати контролюючим органам у строки, встановлені ПКУ для податкового кварталу, податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків.
У зазначеній ситуації підприємство не нараховує (сплачує) дохід фізособі-орендарю, адже доходу у фізособи при сплаті ним же орендної плати підприємству жодного немає. Тож відображати суму орендної плати, що її фізособа сплачуватиме юрособі, у звіті за формою №1ДФ не треба.
Податок на нерухомість
Надання нерухомості в оренду (мається на увазі оперативна оренда, за якої власником такої нерухомості залишається орендодавець) нічого не змінює у порядку сплати юрособою — власником нерухомості податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Адже сплачувати такий податок має саме власник, а не орендар нерухомості, а він при цьому не змінюється.
А ось якщо орендодавець користується пільгами з цього податку, то чи зберігатиметься така пільга в разі надання приміщення в оренду, треба розглядати в кожному випадку окремо.
Зокрема, пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ встановлює, що податок на нерухомість не сплачується за будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств. Тож якщо орендодавець є промисловим підприємством, то оскільки зазначена пільга не встановлює обов'язку використання такого приміщення виключно з виробничою метою або заборону здавання в оренду, то при передачі такого приміщення орендодавцю орендодавець, як і раніше, користується тією пільгою. Це зазначають і податківці в ЗIР (підкатегорія 106.02).
А ось щодо іншої пільги, встановленої пп. «ж» пп. 266.2.2 ПКУ, податківці не такі лояльні. Вона передбачає, що не оподатковуються будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільгоспдіяльності. Як повідомляють податківці в ЗIР (підкатегорія 106.02): не є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, що використовуються ними для виробництва сільгосппродукції та/або розведення, вирощування та вилову риби у внутрішніх водоймах (озерах, ставках та водосховищах) та її переробки на власних чи орендованих потужностях, у тому числі власно виробленої сировини на давальницьких умовах, та здійснення операції з її постачання. Будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, що використовуються не за призначенням, оподатковуються на загальних підставах. Отже, в цьому разі передача складського приміщення в оренду іншій особі призведе до втрати пільги з податку на нерухомість щодо такого приміщення.
Катерина КАЛАШЯН, «Дебет-Кредит»