Питання сплати податку на нерухоме майно фізособами безпосередньо залежить від офіційних даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дані якого формуються й досі. Тож питань, хто саме має платити податок на нерухоме майно — продавець чи покупець, якщо відомості про майно не внесено до Реєстру, на практиці виникає чимало. Розгляньмо деякі з них.
Загальні вимоги до сплати податку
Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ).
Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (пп. 266.2.1 ПКУ).
Об'єкти житлової нерухомості
Відповідно до пп. 14.1.129 ПКУ об'єкти житлової нерухомості — будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки, поділяються на такі типи:
— житловий будинок;
— прибудова до житлового будинку;
— квартира;
— котедж;
— кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах;
— садовий будинок;
— дачний будинок.
Базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його часток (пп. 266.3.1 ПКУ).
Відповідно до пп. 266.3.2 ПКУ, база оподаткування об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Пільги зі сплати податку наведені у п. 266.4 ПКУ.
Пільги з податку на нерухоме майно
База оподаткування об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується:
а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. метрів;
б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. метрів;
в) для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. метрів.
Таке зменшення надається один раз за кожен базовий податковий (звітний) період.
Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року (пп. 266.6.1 ПКУ).
Обчислення суми податку з об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізосіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості у порядку, наведеному у пп. 266.7.1 ПКУ.
Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку, обчисленого згідно з пп. 266.7.1 ПКУ, та відповідні платіжні реквізити, зокрема органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного об'єкта житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком) (пп. 266.7.2 ПКУ).
Таким чином, для розрахунку суми податку та складання податкового повідомлення-рішення фіскальні органи мають користуватись даними Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на кінець 2015 р., а самі рішення мали би бути надіслані до 01.07.2016 р.
Зміна власника — дані вносяться до Реєстру нерухомості
За приписами пп. 266.8.1 ПКУ, у разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
Але в цьому випадку норми Кодексу прямо кореспондують з даними Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Нагадаємо, що нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачена Законом №1952, викладеним у новій редакції, почала діяти лише з 1 січня 2013 року і за декларативним принципом. Тобто починаючи з 01.01.2013 р. Реєстр нерухомості почав наповнюватися завдяки відомостям, поданим самими власниками нерухомості. Уся нерухомість, яка реєструвалася до цього БТІ, до Реєстру не потрапила. Причому на самостійному поданні даних власниками про свою нерухомість наполягала і Державна реєстраційна служба України (лист від 03.01.2013 р. №395-06-15-13), наголошуючи при цьому на звільненні від держмита. Хоча у самому законі про це не йшлося. Але не обійшлося і без винятків: оскільки повноваження з реєстрації речових прав були передані також нотаріусам, останні під час операцій з нерухомістю не тільки вносили первинні дані про продавця нерухомості, але й у подальшому — про покупця. Право власності при цьому підтверджувалося витягом з Реєстру.
У результаті після закінчення трьох років вже з 1 січня 2016 року право власності на нерухомість, відомості про яку внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тепер підтверджується не документом, а записом у реєстрі (ст. 12 Закону №1952).
Проте проблему, яка існувала на 2013 рік, не вирішено й досі. Адже інформацію Реєстру нерухомості було доповнено1 інформацією з реєстру БТІ лише з 2014 року.
1 Постанова КМУ від 05.02.2014 р. №50 «Про внесення змін до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Водночас окремі об'єкти права власності, які були придбані до 01.01.2013 р. та реєструвалися саме БТІ, і досі не мають оновлених даних у Реєстрі нерухомості.
Зверніть увагу!
Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звіряння даних щодо, зокрема, об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку.
У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним) (пп. 266.7.3 ПКУ).
В окремих випадках у цьому винні самі власники, які після посвідчення договорів купівлі-продажу у нотаріуса не зверталися до БТІ та не отримували свідоцтв про право власності на придбану нерухомість.
Розгляньмо це на прикладах.
Приклад 1 Будинок у селі зареєстровано на фізособу, яка ще у 2006 році продала його іншій фізособі. Фізособа-покупець відразу не зареєструвала право власності в БТІ. Чи зобов'язаний попередній власник (продавець будинку) платити податок на нерухоме майно? Що робити, якщо ППР вже отримано попереднім власником від фіскалів?
Річ у тім, що відповідь на це питання криється, знову ж таки, у даних Реєстру нерухомості. Враховуючи все наведене нами вище щодо наповнення даними про об'єкти нерухомості та їхніх власників, які є на сьогодні у Реєстрі нерухомості, слід зважати на таке. Якщо податковий орган надіслав податкове повідомлення-рішення попередньому власнику, то це означає, що згідно з даними Реєстру нерухомості право власності на будинок в селі, який був проданий у 2006 році, має саме ця фізична особа. Дані Реєстру нерухомості є відкритими, з ними можна ознайомитись у Кабінеті електронних сервісів за посиланням https://kap.minjust.gov.ua/.
Отже, за отриманим податковим повідомленням-рішенням попередній власник, незважаючи на оформлений ще у 2006 році договір купівлі-продажу, відомості про який так і не внесено ні до БТІ, ні до Реєстру нерухомості, повинен сплатити нараховану суму податку на майно. А потім повідомити про це нового власника та стягнути з нього сплачену суму. Інакше, у разі несплати податку протягом 60 днів від дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. 266.10.1 ПКУ), така фізособа сплатить штраф і пеню (п. 126.1, пп. 129.1.1 ПКУ). При цьому новий власник, який так і не зареєстрував права власності з 2006 року, на сьогодні таким не є — адже, як ми сказали вище, право власності на нерухоме майно з 01.01.2016 р. підтверджується записом у Реєстрі нерухомості. Отже, доки до нього не буде внесено відомостей про нового власника (за договором купівлі-продажу від 2006 р.), повноправним власником будинку в селі є попередній власник.
Нагадаємо, що відповідно до ст. 657 ЦКУ (у редакції до 01.01.2013 р.) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (чинної на сьогодні редакції ч. 4 ст. 334 ЦКУ).
Таким чином, якщо право власності виникло до 1 січня 2013 року, але не було зареєстровано в порядку, який діяв на той момент, тобто документи для реєстрації прав на придбану нерухомість до органів БТІ подані не були, для узаконення придбаної нерухомості фізособі-покупцю необхідно звернутися до реєстратора Реєстру нерухомості (п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону №1952).
Приклад 2 Батько із сином продали будинок, на гроші батька придбали квартиру. Проте оскільки квартиру реєстрував син, нотаріус запропонував оформити угоду на сина. Батько дізнався про це значно пізніше та подав до суду. Наразі йде спір з приводу майна. Чи зобов'язаний син платити податок за квартиру, якщо є спір з приводу права власності?
Знову ж таки, повертаючись до приписів ПКУ — суб'єктом плати податку на майно є особа, яка зареєстрована власником згідно з даними Реєстру нерухомості. Навіть наявність спору між батьком та сином з приводу їхніх часток у квартирі не звільняє сина від обов'язку сплатити податок на майно.
Нагадаємо, що за результатами вирішення цього спору судом буде винесено рішення, яким і буде визначено суб'єкта права власності на квартиру, а якщо це будуть два суб'єкти — то, відповідно, з розподілом часток між співвласниками. Судове рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ЦПКУ. Проте у будь-якому разі таке рішення буде підтвердженням права власності на квартиру. Власник чи співвласники квартири будуть зобов'язані звернутися до держреєстру та внести відомості про себе та свої частки у такому майні до Реєстру нерухомості після набрання судовим рішенням законної сили (п. 9 ч.1 ст. 27 Закону №1952).
Оскільки у 2016 році син, за умовами прикладу, отримав податкове повідомлення-рішення щодо сплати податку на нерухоме майно за 2015 рік, у якому саме його було зареєстровано як власника, на нього й покладається обов'язок сплачувати податок за 2015 рік.
Нормативна база
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- ЦПКУ — Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.2004 р. №1618-IV.
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»