Оренда приміщень та єдиний податок

Оренда приміщень та єдиний податок

Фізособа-підприємець, платник єдиного податку другої групи, здає в оренду житлові приміщення. У квітні — серпні 2014 р. підприємець отримав дохід від здавання в оренду іншим фізособам 500 кв. м житлових приміщень у сумі 250000 грн. У вересні 2014 р. підприємець виявив, що це заборонено ПКУ і він, перебуваючи на спрощеній системі оподаткування, має право здавати в оренду лише 100 кв. м. Що робити в цій ситуації та які штрафні санкції загрожують підприємцю?

Що говорить ПКУ Згідно з пп. 291.5.3 ПКУ, не можуть бути платниками єдиного податку (далі — ЄП) фізособи-підприємці, які надають в оренду житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 кв. м. При цьому можна здавати в оренду кілька житлових приміщень — головне, щоб сума їхніх площ не перевищувала 100 кв. м. При цьому самі приміщення загалом можуть мати і більшу площу, але якщо в оренду здається лише їх частина, площа якої не перевищує 100 кв. м, то порушення немає. Щоб уникнути розбіжностей із податківцями, в договорі оренди потрібно чітко зазначити, які саме частини приміщення (кімнати), якої площі з наявних здаються в оренду. Для ФОП на ЄП 2-ї групи передбачено ще одне обмеження: здавати в оренду приміщення вони можуть лише населенню та іншим госпсуб'єктам — платникам ЄП (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). З погляду ПКУ оренда — це послуга (пп. 14.1.203 ПКУ), а платники ЄП 2-ї групи можуть надавати послуги тільки вищезгаданим суб'єктам. З погляду ЦКУ оренда до послуг не належить, бо договір оренди житла та договір надання послуг регулюються різними нормами ЦКУ (розділи 59 і 63 ЦКУ). Проте з метою оподаткування потрібно орієнтуватися саме на норми ПКУ, а не ЦКУ. Поширеною є думка про те, що ФОП може здавати в оренду частину приміщення, що не перевищує 100 кв. м, і дохід від такої оренди оподатковувати єдиним податком як дохід від підприємницької діяльності за фіксованою ставкою 2-ї групи, а дохід від оренди решти приміщення оподатковувати ПДФО за правилами, встановленими п. 170.1 ПКУ. При цьому можуть бути укладені, наприклад, два договори оренди: в одному з них фізособа виступає як ФОП, а в іншому — як фізособа — платник ПДФО. Принаймні жодних заборон та обмежень щодо цього ПКУ не містить. Проте податківці не поділяють такий підхід: відповідаючи на запитання 1 в УПК №136, вони зазначають, що фізособа не має права на таку диверсифікацію оподаткування та повинна оподатковувати весь дохід від оренди всіх приміщень за однією схемою: або як дохід підприємця на загальній системі згідно з нормами ст. 177 ПКУ, або як дохід фізособи, що не є госпсуб'єктом згідно з нормами п. 170.1 ПКУ. Задля справедливості слід сказати, що позиція податківців не позбавлена сенсу. Об'єкт нерухомості — це єдиний об'єкт, який належить фізособі на праві власності і може використовуватися нею в її підприємницькій діяльності. Якщо об'єкт нерухомості здається в оренду цілком одному і тому самому орендарю за одним і тим самим договором, то в цьому разі фізично не можна частину доходів оподатковувати ЄП, а іншу частину — ПДФО, тому що об'єкт один і дохід теж один. Неоднозначність ситуації виникає лише в тому разі, якщо окремі частини приміщень здаються в оренду за різними договорами. Тоді є спокуса оформити деякі з цих договорів не від імені фізособи-підприємця з оподаткуванням ЄП, а від імені простої фізособи з оподаткуванням ПДФО, тим самим зберігши право на спрощену систему оподаткування. Проте це ризикована позиція, враховуючи думку податківців. Норми ПКУ порушено. Що робити? Проте якщо фізособа вже отримала доходи від здавання в оренду житлових приміщень як підприємець на ЄП 2-ї групи, це матиме для неї певні податкові наслідки. По-перше, треба буде сплатити ЄП за ставкою 15% зі суми доходів від оренди площі приміщень, що перевищує дозволені 100 кв. м, як того вимагає пп. 4 п. 293.4 ПКУ. За підсумками 2014 р. слід подати декларацію платника єдиного податку — фізичної особи — підприємця1. Дохід від оренди приміщень, площа яких перевищує 100 кв. м, зазначається у рядку 10 декларації «Сума доходу, отриманого від здійснення видів діяльності, які не дають права на застосування спрощеної системи оподаткування, у звітному (податковому) періоді» і враховується при розрахунку показника рядка 21 «Загальна сума доходу за звітний (податковий) період». У рядку 22 «Сума податку за ставкою 15%» розраховується сума ЄП за ставкою 15% з такого доходу, яка потім включається до розрахунку показника рядка 27 декларації «Нараховано всього за звітний (податковий) період».

1 На сьогодні актуальною є форма декларації, затверджена наказом Мінфіну від 21.12.2011 р. №1688, у редакції наказу Мінфіну від 07.11.2012 р. №1159.

По-друге, платник ЄП повинен перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, в якому були отримані доходи від оренди площі приміщень, що перевищує 100 кв. м (пп. 298.2.3 ПКУ). Оскільки згідно з п. 294.1 ПКУ для платників ЄП 2-ї групи таким періодом є календарний рік, то перейти на загальну систему потрібно з 01.01.2015 р. Як бачимо, наслідки цього порушення виявляться і всі розрахунки ЄП за різними ставками здійснюватимуться тільки після закінчення звітного (податкового) року, протягом якого платник ЄП може отримати досить велику суму доходу, з якого треба буде сплатити ЄП за ставкою 15%. Мінімізувати ці наслідки можна, добровільно перейшовши на загальну систему згідно з пп. 298.2.2 ПКУ — з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, в якому подано заяву про відмову від спрощеної системи оподаткування у зв'язку з переходом на сплату інших податків та зборів. У цьому разі підприємець сплачуватиме ПДФО з доходів від надання приміщень в оренду також за ставкою 15%, проте зможе зменшити суму оподатковуваного доходу на суму витрат, пов'язаних з утриманням таких приміщень (правила загальної системи оподаткування встановлені ст. 177 ПКУ). Можна також зовсім відмовитися від надання в оренду приміщень, площа яких перевищує 100 кв. м, з моменту виявлення порушення. Проте якщо порушення вже мало місце в 2014 р., то відмовитися від спрощеної системи все одно доведеться з 01.01.2015 р., але при цьому під оподаткування ЄП за ставкою 15% підпаде менша сума доходу. Так, від здавання в оренду приміщень площею, що перевищує 100 кв. м, підприємець отримав дохід у сумі 250000 грн : 500 кв. м х 400 кв. м = 200000 грн. З цього доходу доведеться сплатити ЄП у сумі 200000 грн х 15% = 30000 грн. Для зворотного переходу на спрощену систему згідно з пп. 298.1.4 ПКУ можна буде подати заяву до податкового органу про перехід на спрощену систему не пізніше ніж за 15 к. д. до початку наступного звітного кварталу. Оскільки у цьому разі на загальну систему доведеться перейти з 01.01.2015 р., то повернутися назад на спрощену можна буде щойно з ІІ кварталу 2015 р. Але такий перехід є можливим тільки один раз протягом календарного року і за умови, що впродовж 2014 р. будуть виконані умови, встановлені в п. 291.4 ПКУ. Для того щоб знову повернутися до 2-ї групи платників ЄП, потрібно, щоб за 2014 р. сума доходу не перевищувала 1000000 грн та кількість найманих працівників за цей період не перевищувала 10 осіб одночасно, не враховуючи тих, що перебувають у відпустці у зв'язку з вагітністю та пологами або по догляду за дитиною до трьох років. Утім, підприємець може обрати і будь-яку іншу групу платників ЄП.

Нормативна база

• ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
• ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
• УПК №136 — Узагальнююча податкова консультація щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку і звітності фізичними особами — підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затверджена наказом Міндоходів від 20.02.2012 р. №136.

Юлія ЄГОРОВА, «Дебет-Кредит»