Лист ДПАУ від 23.07.2011 р. №6411/Б/17-0714
Про розгляд листа [щодо оподаткування доходу від операцій з продажу об'єкта нерухомості]
Суттєво. Дохід від продажу фізособою об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку.
! Фізособам, податковим агентам
Державна податкова адміністрація, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України, розглянула в межах компетенції <...> звернення <...> щодо оподаткування доходу від операцій з продажу об'єкта нерухомості і повідомляє, що питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на майно, в т. ч. на нерухоме, не належить до компетенції Державної податкової адміністрації України, а перебуває у віданні Міністерства юстиції України.
Статтею 172 Кодексу визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, пунктом 172.1 якої визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
Разом із тим відповідно до пп. 14.1.129 «а» п. 14.1 ст. 14 Кодексу житловий будинок є об'єктом житлової нерухомості.
Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу (5%).
Виходячи з наведеного, у разі якщо житловий будинок як об'єкт нерухомості (об'єкт оподаткування) з господарсько-побутовими спорудами перебуває у власності більш ніж три роки, а земельна ділянка (з урахуванням норм статті 121 Земельного кодексу України), на якій розташовано цей будинок, менше трьох років, то для цілей оподаткування такі об'єкти нерухомості розглядаються окремо з відповідним їх оподаткуванням чи неоподаткуванням.
Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ст. 172 Кодексу).
Відповідно до п. 172.5 ст. 172 Кодексу платник податку — фізична особа самостійно визначає суму податку на доходи фізичних осіб та сплачує його до бюджету через банківські установи до нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу нерухомого майна.
Нотаріус під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами згідно із п. 172.4 ст. 172 Кодексу посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом Кодексу для податкового розрахунку.
Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості майна є юридична особа чи фізична особа — підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну), відповідно до п. 172.7 ст. 172 Кодексу.
З повагою, заступник голови комісії з проведення реорганізації ДПА України,
заступник голови ДПС України С. ЛЕКАРЬ