Затверджено постановою КМУ від 26.10.2011 р. №1103
Оцінка нерухомості для продажу по-новому
Підпункт 172.3 ПКУ з метою обкладення ПДФО регламентує визначення доходу фізосіб від продажу нерухомості на рівні ціни продажу, але не нижче оціночної вартості об'єкта нерухомості. Оціночна вартість має бути розрахована органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону1.
Ця норма Кодексу діє з 01.01.2011 р., проте досі не було визначено ні органу, що займається такою оцінкою, ні процедури оцінки. Весь цей час при продажу нерухомості з метою обкладення ПДФО орієнтувалися на оціночну вартість БТI. I ось, нарешті, з 01.11.2011 р. на виконання норми п. 172.11 ПКУ2 порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва на продаж (обмін) визначено Постановою №11033 (далі — Тимчасовий порядок).
Про основні моменти такого оціночного механізму читайте у цьому матеріалі.
Суб'єкти та об'єкти оціночної діяльності
Коментований Тимчасовий порядок діє з дати опублікування — з 01.11.2011 р. та застосовується для оцінки таких об'єктів нерухомості:
1) земельних ділянок;
2) земельних поліпшень (об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частин, об'єктів багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частин, об'єктів нежитлового фонду, а також їх частин, об'єктів незавершеного будівництва).
Зверніть увагу, цей порядок застосовується тільки для операцій продажу нерухомості фізособами. Для юросіб прив'язки до оціночної вартості немає.
Суб'єктний склад оцінювачів визначається видом нерухомості:
1) для земельних поліпшень — суб'єкти господарювання, які відповідають вимогам, установленим Законом про оцінку майна4. Суб'єкти оціночної діяльності, які мають намір провадити діяльність з оцінки об'єктів нерухомості для цілей оподаткування, письмово повідомляють про це Фонд держмайна за встановленою Фондом формою. Зверніть увагу, на сьогоднішній день, коли Тимчасовий порядок вже набрав чинності, такої форми не розроблено. Її має бути розроблено та затверджено Фондом держмайна до 01.01.2012 р. Крім того, фізособа-клієнт, звертаючись до суб'єкта оціночної діяльності, не може, та й, власне, не повинна перевіряти, чи має він допуск від Фонду держмайна на здійснення такої діяльності. Отже, цілком можливим є варіант, коли фізособа, що матиме намір продати свою нерухомість, звернеться до суб'єкта оціночної діяльності за оцінкою, яку він проводити не має права. У зв'язку з цим незрозуміло, які правові наслідки для власника нерухомості це матиме та чи буде визнано таку операцію недійсною? Можливо, найближчим часом з'являться якісь роз'яснення чи коментарі від Фонду держмайна або КМУ;
2) для земельних ділянок — юридичні особи — суб'єкти господарювання та фізичні особи — СПД, які відповідно до Закону про оцінку земель5 отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентство.
1 Коментована постанова не знімає питання щодо органу, що має займатися оцінкою, адже його має бути визначено законом, а не постановою КМУ.
2 Цим пунктом ПКУ саме на Кабмін покладено обов'язок затвердження Порядку визначення оціночної вартості нерухомості, що продається або обмінюється.
3 Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. №1103 (див. у «ДК» №50/2011). Опублікований в «Урядовому кур'єрі» від 01.11.2011 р. №202.
4 Закон України від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
5 Закон України від 11.12.2003 р. №1378-IV «Про оцінку земель».
Оцінка нерухомості
Перед підписанням договору про відчуження нерухомості слід укласти договір із суб'єктом оціночної діяльності. Далі власник нерухомості для оцінки має надати оцінювачу перелік документів, прописаний в договорі (документ, що засвідчує право власності на нерухомість, техпаспорт тощо). Для кожної ситуації перелік документів може бути різним, але, наголошуємо, цей перелік обов'язково прописується в договорі між фізособою та оцінювачем. Наприклад, для визначення оціночної вартості земельних поліпшень оцінювача цікавитимуть матеріали технічної інвентаризації, підготовлені бюро технічної інвентаризації, документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва, інформація про продаж та пропонування подібних об'єктів. Далі — робота з оцінки. Строк її здійснення та підготовки звіту — 1 місяць. Строк дії звіту суб'єкта оціночної діяльності визначається оцінювачем і зазначається у звіті, але він не може становити більше 6 місяців із дня її проведення. Вся відповідальність за правильність оцінки лежить на оцінювачі: вона визначається в конкретному договорі та в окремих законодавчих актах (ст. 32 Закону про оцінку майна та ст. 368-4 ККУ).
Це цікаво знати
Хто такі оцінювачі
Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за порушення вимог цього Закону в порядку, встановленому законами.
Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності — суб'єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.
Органи державної влади та органи місцевого самоврядування і оцінювачі, які працюють у їх складі, несуть відповідальність відповідно до законів у межах положень та посадових інструкцій, що регламентують їх діяльність.
Стаття 32 Закону України від 12.07.2001 р. №2658-III
«Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»Відповідальність оцінювачів
1. Пропозиція, надання, передача аудитору, нотаріусу, оцінювачу, іншій особі, яка не є державним службовцем, посадовою особою місцевого самоврядування, але здійснює професійну діяльність, пов'язану з наданням публічних послуг, у тому числі послуг експерта, арбітражного керуючого, незалежного посередника, члена трудового арбітражу, третейського судді (під час виконання цих функцій), неправомірної вигоди за вчинення дій або бездіяльність з використанням наданих їй повноважень в інтересах особи, яка пропонує, надає чи передає таку вигоду, або в інтересах третіх осіб — караються штрафом від ста до двохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або обмеженням волі на строк до двох років.
2. Ті самі дії, вчинені повторно або за попередньою змовою групою осіб чи організованою групою, — караються штрафом від трьохсот п'ятдесяти до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк до трьох років.
Стаття 368-4 Кримінального кодексу України від 05.04.2001 р. №2341-III
Але, як правило, на практиці в більшості випадків до штрафних санкцій справа не доходить: висновки оцінювачів рідко піддаються сумнівам з боку податківців на предмет їх достовірності та адекватності, головне — щоб вони фактично були. У разі незгоди платника податку із визначеною суб'єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об'єкта нерухомості звіт про оцінку такого об'єкта може бути оскаржено в суді.
Ні покупець, ні продавець не відповідають за правильність визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості.
Замість висновку
Отже, підсумуємо. На сьогодні орган, уповноважений здійснювати оцінку вартості нерухомості з метою оподаткування, не визначений. Затверджений Постановою №1103 Порядок має тимчасовий характер. Одночасно Фонд державного майна отримав доручення розробити відповідні зміни до законодавства з метою визначення такого органу в особі Фонду. До прийняття ВРУ відповідних змін до законодавства оціночну вартість визначатимуть уповноважені Фондом суб'єкти оціночної діяльності.
Юлія КЛОВСЬКА, «Дебет-Кредит»