Питання реєстрації прав на нерухоме майно завжди було актуальним та гострим, адже ціна питання, як правило, дуже висока. Проаналізуємо основні моменти, на які варто звернути увагу бухгалтеру.
Основні засади
Держреєстрація речових прав на нерухоме майно, по суті, є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Термінологія
Нерухоме майно — земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення;
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) — єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав;
Обтяження — заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їхніх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.
Держреєстрація є обов'язковою, вона проводиться за місцем розташування об'єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган держреєстрації прав. I саме з моменту реєстрації виникає право на таке майно.
Органами держреєстрації прав є територіальні органи Мін'юсту, а сам Мін'юст є спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань держреєстрації прав.
Порядок ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно затверджено наказом Мін'юсту від 28.01.2003 р. №7/51. Цим Порядком визначено процедуру внесення інформації до Реєстру прав власності на нерухоме майно, а також пошуку та надання інформації з нього. Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані права і обтяження, суб'єктів прав, об'єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, і картографічні (графічні) дані2. Державний реєстр прав складається з розділів, що відкриваються на кожен об'єкт нерухомості і складаються з чотирьох частин, які містять відомості про:
— нерухоме майно;
— право власності та суб'єкта (суб'єктів) цього права;
— інші речові права та суб'єкта (суб'єктів) цих прав;
— обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта (суб'єктів) цих прав.
Важливим є те, що ст. 28 Закону №19523 передбачає, що інформація з Реєстру може надаватися у формі:
— витягів (отримують власник(и), спадкоємець(ці) (правонаступники), особа (особи), в інтересах якої (яких) встановлено обтяження);
1 Порядок ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 28.01.2003 р. №7/5.
2 Картографічні (графічні) дані Держреєстру прав містять індексні кадастрові карти і кадастрові плани земельних ділянок. Ці дані призначені для ідентифікації нерухомого майна, відображення взаєморозташування об'єктів нерухомого майна, організації управління інформацією та контролю за проведенням державної реєстрації прав.
3 Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
— інформаційної довідки (надається органам виконавчої влади та іншим органам державної влади);
— виписки (видається власникам та правоволодільцям).
Проведення держреєстрації
Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Варто зазначити, що речові права й обтяження на нерухоме майно мають бути розміщені на території України та належати фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування. Крім того, у випадку якщо на земельній ділянці, право на яку підлягає держреєстрації, знаходяться житлові будинки, квартири, будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо, споруди (інженерні, гідротехнічні тощо), — земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, та приміщення як частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами, — вони також підлягають держреєстрації. Головним критерієм при цьому має бути неможливість їх переміщення без їх знецінення та зміни цільового призначення.
Звертаємо увагу, що право власності на нерухоме майно є первинним речовим правом. Права, зазначені вище у пунктах 2 та 3, є похідними та можуть бути зареєстровані тільки після реєстрації права власності на таке майно. Водночас право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, квартиру може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Це не стосується випадків, коли власником земельної ділянки та житлового будинку, будівлі, споруди, квартири, розташованих на ній, є та сама особа.
Датою і часом держреєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 Закону №1952). Право на нерухомість виникатиме вже з моменту такої реєстрації (ч. 3 ст. 3 Закону №1952). Безсумнівно, це є дуже позитивним моментом, адже завдяки цьому правонабувач матиме право на нерухомість одразу після подання заяви на держреєстрацію, а не після одержання документів, які вже пройшли реєстрацію.
Заява подається до органу держреєстрації прав, на території якого розміщений об'єкт нерухомого майна або більша за площею його частина. Разом із заявою подаються документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав, та документ, що підтверджує оплату послуг з держреєстрації прав та їх обтяжень. За відсутності документа, що підтверджує оплату послуг з держреєстрації прав та їх обтяжень, заяву не приймають.
Підстави для держреєстрації прав та їх обтяжень, зазначені у ст. 19 Закону №1952, наведені в таблиці.
Таблиця
Підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень
|
Державна реєстрація прав проводиться на підставі:
|
Державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі:
|
| 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом; | 1) встановленої законом заборони користування та/або розпорядження нерухомим майном; |
| 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог Закону №1952; | 2) рішень судів, що набрали законної сили; |
| 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; | 3) постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно; |
| 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; | 4) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом; |
| 5) рішень судів, що набрали законної сили; | 5) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об'єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду; |
| 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою | 6) інших актів відповідних державних органів та посадових осіб згідно із законом; |
| 7) договорів, укладених у порядку, встановленому законом |
Алгоритм проведення державної реєстрації відповідно до ст. 15 Закону №1952 є таким:
1) приймання і перевірка документів, що подаються для держреєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;
2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в держреєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;
3) прийняття рішення про держреєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;
4) внесення записів до Державного реєстру прав;
5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених ст. 18 Закону №1952;
6) надання витягів із Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.
Під час реєстрації права власності на нерухоме майно кожному об'єкту видається індивідуальний реєстраційний номер. Його присвоюють таким об'єктам, як земельна ділянка, житловий будинок, квартира, будівля, споруда, приміщення, підприємство як єдиний майновий комплекс. Цей номер є унікальним, він не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. Порядок присвоєння об'єкту нерухомого майна реєстраційного номера затверджено Постановою КМУ від 08.12.2010 р. №1117, проте починає діяти він тільки з 01.01.2012 р. Зверніть увагу, раніше, до 16.03.2010 р.1, ст. 25 Закону №1952 оперувала терміном «кадастровий номер», який за своєю суттю є дуже близьким до реєстраційного номера: індивідуальний номер, позначений цифрами, який присвоюється кожному окремо визначеному об'єкту нерухомого майна, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування цього об'єкта. Механізм присвоєння кадастрових номерів у 2010 році був нежиттєздатним: наказ про призначення кадастрових номерів №1682 утратив свою чинність з 14.05.2010 р., а Постанова КМУ №7493 набрала чинності лише з 01.01.2011 р.
1 Саме з цієї дати починає діяти нова редакція Закону №1952.
2 Порядок присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затверджений наказом Держкомзему від 15.02.2010 р. №168.
3 Тимчасовий порядок присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затверджений постановою КМУ від 18.08.2010 р. №749.
У Державному реєстрі прав на кожен об'єкт нерухомого майна, право власності на який заявлено вперше, за рішенням держреєстратора відкриваються відповідний розділ та реєстраційна справа. I закриваються тільки у разі знищення, поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна. Наголошуємо, якщо в реєстрації відмовлено, відкривається лише реєстраційна справа, запис у реєстрі не робиться, після отримання необхідних документів реєстраційна справа закривається.
Окремо зупинимося на відмові в держреєстрації. Статтею 24 Закону №1952 надано виключний перелік, коли у реєстрації права на нерухоме майно може бути відмовлено. Зверніть увагу, у держреєстрації може бути відмовлено тільки на таких підставах:
1) заявлене право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;
2) об'єкт нерухомого майна або більша його частина розміщені на території іншого органу державної реєстрації прав;
3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
5) заяву про держреєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених ч. 9 ст. 15 цього Закону;
6) заявлене право вже зареєстроване.
Якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом №1952, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, заявник може усунути ці перешкоди і звернутися повторно для державної реєстрації права та обтяження.
Стаття 18 Закону №1952 визначає суб'єктний склад осіб, яким видається свідоцтво про держреєстрацію права власності на нерухомість. Зверніть увагу, свідоцтво видається фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна, юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об'єктів нерухомого майна їхніми засновниками (учасниками), а також фізичним та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юрособи, що ліквідується (реорганізується).
Весь процес держреєстрації має проводитися у термін до 14 робочих днів від дня надходження заяви. Держреєстрація обтяжень, іпотеки проводиться протягом одного робочого дня з моменту надходження відповідної заяви. Встановлення таких строків є суттєвим позитивним моментом у питанні держреєстрації прав на нерухоме майно.
У випадку державної реєстрації обтяжень прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав, іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, реєстрація проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру прав1. При державній реєстрації права власності на таке майно записи про обтяження мають бути перенесені до відповідної частини відкритого розділу Державного реєстру прав.
Зверніть увагу, що відповідно до п. 2 розділу II Закону №18782 держреєстрація прав на нерухоме майно за Законом №1952 починає проводитися з 01.01.2012 р. До цього часу на підставі п. 3 розділу II «Прикінцевих та перехідних положень» Закону №1878 маємо перехідний період, коли держреєстрація:
1) права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводиться реєстраторами БТI, створеними до набрання чинності Законом №1878 та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно;
1 Очевидно, тут діятиме загальна норма про строки державної реєстрації обтяжень — 1 робочий день.
2 Закон України від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».
2) права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів;
3) правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Мін'юсту.
Аналогічна норма щодо реєстрації БТI знайшла своє відображення і в п. 1 наказу Мінюсту від 07.02.2002 р. №7/51, яким якраз і затверджене Тимчасове положення. Саме цим Тимчасовим положенням визначено порядок подання документів до БТI для реєстрації, опис самого процесу реєстрації, особливості проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, облік безхазяйного нерухомого майна, реєстр прав та отримання його відомостей. Зверніть увагу, додатком 2 цього нормативно-правового документа затверджено перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться держреєстрація права власності на нерухоме майно. Цікавим є п. 10 цього переліку: «Рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності». Одразу зазначимо, що на практиці ця норма не працює, тобто БТI просто відмовляється брати документи, де правовстановлюючим документом виступає рішення суду.
1 Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.2002 р. №7/5.
Наголошуємо, що з 01.01.2012 р. до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки держреєстрація права користування (сервітут), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови (суперфіцій) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності.
Методичні рекомендації щодо держреєстрації права користування (найму, оренди)
Методичні рекомендації щодо державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами затверджені наказом Мін'юсту від 13.10.2010 р. №2500/5.
Стаття 794 ЦКУ (гл. 58 ЦКУ) вимагає державної реєстрації договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладених на строк не менше ніж на три роки. Водночас тільки з 01.01.2012 р. право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону №1952 (у територіальних органах Мін'юсту).
Отже, до 01.01.2012 р. — перехідний період, держреєстрацію таких договорів здійснює БТI. Право користування житлом для проживання держреєстрації не підлягає. Якщо ж житло здається під офісне використання, то тут гл. 59 ЦКУ не працюватиме. Така операція трактуватиметься як найм будівлі і діятиме саме гл. 58 ЦКУ. Виходить, що до 01.01.2012 р. договір оренди на термін понад 3 роки нотаріально засвідчує та реєструє нотаріус, а право користування об'єктом нерухомості реєструє БТI. Можна дійти висновку, що єдиний вихід уникнути держреєстрації — укладати договори на термін, менший за 3 роки.
I ще один момент, на який варто звернути увагу. З погляду податкових витрат підприємства дуже актуальним є фактичне виконання норм частин 3, 4 ст. 3 Закону №1952:
1) права на нерухоме майно, які підлягають держреєстрації, виникають з моменту такої реєстрації;
2) права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом №1952 (до 16.03.2010 р.), визнаються чинними за відсутності їх державної реєстрації тільки у випадку, якщо реєстрацію прав було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, яке не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.
Тут треба бути уважними, адже відсутність держреєстрації прав, коли вона є обов'язковою, призводить до недійсності таких прав. А отже, і податкові витрати за такими правами можуть бути сумнівними.
Юлія КЛОВСЬКА, «Дебет-Кредит»