Як обліковується майно в управителя, прийняте від власників?
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає іншій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а інша сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або зазначеної ним особи (вигодонабувача) (ст. 1029 ЦКУ).
Основною функцією управителя є саме управління майном, за що він отримує винагороду.
Майно, передане в управління, обліковується управителем на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.
Тобто управитель не змішує власні операції з операціями, які виникають у процесі управління майном.
В обліку управителя отримане майно треба обліковувати на позабалансовому рахунку 025. Позаяк воно не належать управителю, не перебуває на його балансі, то й підстав для нарахування амортизації немає.
Передача майна управителю та повернення майна управителем у межах договору управління майном не оподатковується ПДВ, тому що переходу права власності на таке майно не відбувається.
Чи проводити оцінювання майна, яке передається управителю?
Основні підстави для проведення оцінювання нерухомого майна визначено ст. 7 Закону про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні та ст. 13 Закону про оцінку земель.
Ці нормативні документи не містять вимог щодо необхідності оцінювання майна в разі передачі за договором управління.
Чи може управлінська компанія, маючи свої ОЗ, використовувати їх у діяльності по договору управління?
Управитель має право на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв’язку з управлінням майном (ст. 1042 ЦКУ).
Так, до складу послуг, у тому числі послуг з управління майном, включаються витрати, пов’язані з обслуговуванням такого майна, у тому числі комунальні послуги, послуги з поточного ремонту приміщення та податок на майно, що за своєю суттю є відшкодуванням (компенсацією) окремих елементів витрат, з яких складається вартість послуги з управління майном (лист ДФС від 07.06.2017 №541/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).
Використання ОЗ управителя у діяльності за договором управління є складовою послуг з управління і, отже, потребує відшкодування. Тобто управитель надає послуги і визнає дохід за цією операцією та ПДВ.
Як оподатковуються кошти, що їх фізособа отримає від юрособи-управителя?
Отримана частка за договором управління майном є іншим доходом (пп. 164.2.20 ПКУ). Тому в загальному порядку утримуються ПДФО і ВЗ. Причому юрособа є податковим агентом, тож саме вона має утримати податки, перерахувати їх до бюджету і відобразити такий дохід у додатку 4ДФ, за ознакою доходу «127».
При цьому фізособа не подає декларацію щодо таких доходів, адже доходи отримані від податкового агента (пп. 179.2 ПКУ).
Такий самий висновок щодо оподаткування наведено в ІПК ДПСУ від 11.01.2023 №23/ІПК/99-00-24-03-03-09.
Якщо договором більш ранніх строків не передбачено, то за результатами року управитель визначить фінансовий результат і нарахує дохід установнику управління. Якщо оподатковуваний дохід нараховується податковим агентом, але не виплачується (не надається) платникові ПДФО, то податок, який підлягає утриманню з такого нарахованого доходу, підлягає перерахуванню до бюджету податковим агентом у строки, встановлені ПКУ для місячного податкового періоду (пп. 168.1.5 ПКУ).
Нарахування та виплату доходу установникові-фізособі можна обліковувати так:
— Д-т 70 (71) К-т 685 — нараховано дохід власникові майна;
— Д-т 685 К-т 641/ПДФО — нараховано ПДФО;
— Д-т 685 К-т641/ВЗ — нараховано ВЗ;
— Д-т 685 К-т 311 — проведено виплату власникові майна доходу;
— Д-т 641 К-т 311 — ПДФО і ВЗ перераховано до бюджету.