Суттєво. Отримання коштів від покупців (інвесторів) житла не призводить до виникнення ПЗ з ПДВ. Першою поставкою житла вважатиметься постачання послуг з будівництва житла генеральним підрядником.
! Будівельникам житлової нерухомості
Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі — ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні та доданих до нього матеріалах, Товариство є замовником будівництва комплексу (далі — Комплекс), в якому будуть наявні як об’єкти житлової нерухомості, так і об’єкти нежитлової нерухомості.
Товариство самостійно не здійснює будівництво Комплексу, а залучило для такого будівництва генерального підрядника.
Дозвіл на будівництво Комплексу отримано 11.08.2021.
У такому дозволі Товариство визначено як замовник, а суб’єкт господарювання — будівельна компанія — як генеральний підрядник.
При цьому Товариством до 20.10.2022 було укладено інвестиційний договір, який не передбачає передачу майнових прав інвестору на об’єкт будівництва (будинок чи об’єкт незавершеного будівництва). До підписання акта прийому-передачі об’єкт будівництва, майнові права на об’єкт (будинок та/або об’єкт незавершеного будівництва) належать Товариству.
Інвестор перераховує кошти на фінансування будівництва згідно з умовами інвестиційного договору.
З огляду на викладене Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію:
1) щодо податкових наслідків з ПДВ при отриманні інвестиційних платежів в описаній у зверненні операції;
2) щодо визначення операції з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) в описаній у зверненні ситуації;
3) щодо можливості віднесення операції генерального підрядника з постачання Товариству послуг зі спорудження житла до операції з першого постачання житла, яка підлягає оподаткуванню ПДВ за ставкою у розмірі 20 відсотків;
4) щодо можливості віднесення операції Товариства з постачання інвестору (покупцю) житла (об’єктів житлової нерухомості) до операції з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).
Відповідно до пунктів 5.1 — 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року №2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі — Закон №2518), який набрав чинності 10.10.2022.
Водночас дія Закону №2518 поширюється на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом №2518, з урахуванням особливостей, визначених частиною другою статті 21 Закону №2518 (стаття 21 Закону №2518).
Об’єкти житлової нерухомості — будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Об’єкти нежитлової нерухомості — будівлі, їх складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.1291 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Правові основи оподаткування ПДВ установлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.
Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.
Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних установлено статтями 187, 198, 199 і 201 розділу V ПКУ.
Відповідно до пункту 187.9 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ виконавця довгострокових договорів (контрактів), крім договорів (контрактів) на будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості), договорів купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, щодо яких відбувається перше їх постачання, є дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами (контрактами).
Для цілей пункту 187.9 статті 187 розділу V ПКУ довгостроковий договір (контракт) — це будь-який договір на виготовлення товарів, виконання робіт, надання послуг з довготривалим (більше одного року) технологічним циклом виробництва та якщо договорами, які укладені на виробництво таких товарів, виконання робіт, надання послуг, не передбачено поетапного їх здавання.
За операціями з виконання підрядних будівельних робіт суб’єкти підприємницької діяльності (підрядники та субпідрядники) можуть застосовувати касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац четвертий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).
За операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).
Водночас пунктом 85 підрозділу 2 розділу XX ПКУ встановлено, що датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за довгостроковими договорами (контрактами) на будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості), які були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності Законом України від 20 вересня 2022 року №2600-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а саме до 10.10.2022, є дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами (контрактами).
Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.
Щодо питань 1 — 4
Слід зазначити, що пункт 187.9 статті 187 розділу V ПКУ, на який Товариство посилається у питанні 1, не регулює правила визначення бази оподаткування ПДВ, а встановлює правила визначення дати виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за окремими операціями, що здійснюються за довгостроковими договорами (контрактами).
Оскільки в описаній у зверненні ситуації Товариство самостійно не здійснює будівництво житла, а залучило для такого будівництва генерального підрядника, то для цілей оподаткування ПДВ операцією з першого постачання житла, яка підлягає оподаткуванню ПДВ з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відс., вважається операція генерального підрядника з постачання Товариству послуг зі спорудження такого житла.
При цьому, якщо згідно з нормами чинного законодавства договір на будівництво житла, що укладений між Товариством і генеральним підрядником, вважається довгостроковим договором (контрактом) та дозвіл на виконання будівельних робіт було отримано до 10.10.2022, то відповідно до пункту 85 підрозділу 2 розділу XX ПКУ обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за вказаною вище операцією виникає на дату фактичної передачі генеральним підрядником результатів робіт Товариству як замовнику.
Надалі операція Товариства з постачання інвестору (покупцю) готового новозбудованого житла вважатиметься операцією з другого постачання житла, яка підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ. Водночас якщо Товариство, до оформлення актів приймання-передачі новозбудованого житла, отримувало від інвестора (покупця) інвестиційні платежі і такі платежі враховуються в оплату вартості такого житла, то безпосередньо перерахування інвестором (покупцем) таких платежів Товариству не призводить до виникнення податкових зобов’язань з ПДВ у Товариства, позаяк в описаній у зверненні ситуації операція Товариства з постачання інвестору (покупцю) готового новозбудованого житла підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ.
Одночасно з цим, якщо придбані Товариством у генерального підрядника послуги зі спорудженого житла призначені для використання або починають використовуватися виключно в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, що звільняються від оподаткування ПДВ), то у Товариства виникне обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).