Відповідно до пп. 1 п. 292.1 ПКУ, доходом платника єдиного податку — фізичної особи — підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 ПКУ. Водночас до доходу не включаються отримані такою фізособою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізособі та використовується в її господарській діяльності.
Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 320 ЦКУ).
Частинами 1 та 2 ст. 325 ЦКУ визначено, що суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізособи можуть бути власниками будь-якого майна, в тому числі нерухомого майна комерційного призначення, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.
З наведеного випливає, що суб’єктом права приватної власності на придбану земельну ділянку може бути тільки фізособа. ФОП не може бути суб’єктом права власності на земельну ділянку. ФОП може тільки використовувати таку ділянку у своїй господарській діяльності.
Якщо фізособа, яка є ФОПом на ЄП, продає земельну ділянку, то дохід від продажу не належить до доходу, який оподатковується ЄП. Про це прямо зазначено в процитованому нами вище пп. 1 п. 292.1 ПКУ.
Так само відповідає і ДПС на питання в ЗІР (107.01.03): «Чи включається до доходу ФОПа — платника ЄП сума коштів отримана від продажу нерухомого майна, яке оформлене і належить на праві власності ФО?».
Дохід від продажу частини земельної ділянки оподатковується як дохід фізособи, згідно з нормами ст. 172 ПКУ.
Особливості оподаткування залежать від виду земельної ділянки, підстав її набуття, хто є покупцем (фізособа чи суб’єкт господарювання) тощо.
Наприклад, якщо ділянка не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 ЗКУ залежно від її призначення, і перебуває у власності фізособи не менше ніж три роки, то за умови що це перший продаж протягом року, дохід від продажу такої ділянки не оподатковується.
Якщо така ділянка перебуває у власності фізособи менше ніж три роки, дохід від продажу ділянки оподатковується ПДФО за ставкою 5% і ВЗ за ставкою 1,5%.
Тож повторимо ще раз: конкретний варіант оподаткування доходу, отриманого фізособою від продажу земельної ділянки, залежить від кількох чинників, що визначено ст. 172 ПКУ.