Особливості оподаткування
Особливості оподаткування доходів від продажу нерухомого майна, включаючи земельні ділянки, встановлені ст. 172 ПКУ.
Причому в п. 172.1 ПКУ наведено об’єкти нерухомості та умови, за яких дохід від їх продажу не оподатковується.
А пункти 172.1 і 172.2 ПКУ (в останньому пункті наведено особливості оподаткування об’єктів нерухомості, які не зазначені у п. 172.1 або які не відповідають умовам цього пункту) викладені Законом №1914 у новій редакції, яка набрала чинності з 01.01.2022 р.
Згідно з цією оновленою редакцією не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше ніж три роки (умова перебування більше ніж три роки не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину), дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), серед іншого:
— земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або
— приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або
— виділеної в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю), а також
— таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Отже, починаючи з 01.01.2022 р. під час продажу спадкоємцем один раз протягом звітного року земельної ділянки сільгосппризначення, яку спадкодавець набув на підставах, наведених у п. 172.1 ПКУ, дохід від такого продажу не оподатковується.
Якщо ж спадкодавець набув право власності на земельну ділянку сільгосппризначення на інших підставах, ніж зазначено в п. 172.1 ПКУ, дохід від продажу такої ділянки оподатковується фізособою-спадкоємцем згідно з нормами п. 172.2 ПКУ за ставкою ПДФО 5% і ВЗ 1,5%.
Консультують податківці
У яких рядках декларації про майновий стан і доходи вказується сума доходів від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, що включається (не включається) до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу?
Згідно з пп. 4 п. 2 розд. III Інструкції [№859] (далі — Інструкція), у рядку 10.3 розд. II «Доходи, які включаються до загального річного оподатковуваного доходу» декларації про майновий стан і доходи (далі — Декларація) вказується сума доходів від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, що включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку згідно з пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ, розмір яких визначається згідно зі ст. 172, 173 ПКУ;
у графі 3 рядка 10.3 вказується загальний річний дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) об’єктів нерухомого та/або рухомого майна.
Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
...У графі 4 рядка 10.3 вказується сума податку на доходи фізичних осіб, утриманого (сплаченого) податковим агентом та/або самостійно сплаченого під час вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого та/або рухомого майна;
у графі 5 рядка 10.3 вказується сума військового збору, утриманого (сплаченого) податковим агентом та/або самостійно сплаченого під час вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого та/або рухомого майна;
у графі 6 рядка 10.3 вказується сума податку на доходи фізичних осіб, яка підлягає сплаті платником податку самостійно за результатами річного декларування;
у графі 7 рядка 10.3 вказується сума військового збору, що підлягає сплаті платником податку самостійно за результатами річного декларування, розрахована за ставкою 1,5 відс., визначеною пп. 1.3 п. 16 прим. 1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ.
Крім того, у рядку 11.2 розд. III «Доходи, які не включаються до загального річного оподатковуваного доходу» Декларації вказуються доходи від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, які відповідно до абзацу першого п. 173.2 ст. 173 та п. 172.1 ст. 172 ПКУ розд. IV ПКУ не підлягають оподаткуванню (пп. 2 п. 3 розд. III Інструкції).
ЗІР, підкатегорія 103.24
У такому разі згідно з п. 172.3 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (див. ст. 657 ЦКУ).
Відповідно до п. 172.4 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізособами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до п. 172.3 цієї статті, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.
Тобто, якщо в цій ситуації не виконуватимуться вимоги п. 172.1 ПКУ, треба буде сплатити податок на доходи фізичних осіб і військовий збір до моменту нотаріального посвідчення.
Чи потрібно за отриманими від продажу землі доходами подавати податкову декларацію?
Відповідно до п. 179.2 ПКУ обов’язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкову декларацію не подають, якщо такий платник податку отримував доходи:
— від операцій продажу (обміну) майна, дарування, дохід від яких відповідно до цього розділу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою та/або з яких під час нотаріального посвідчення договорів було сплачено податок відповідно до цього розділу.
Оскільки, як ми зазначили вище, при продажу земельної ділянки дохід або взагалі не оподатковуватиметься, або оподатковуватиметься і податки сплачуватимуться перед нотаріальним посвідченням, декларацію щодо отриманого від продажу землі доходу подавати не потрібно.
Водночас платник може подавати декларацію з інших підстав. У такому разі він відображатиме в декларації всі отримані доходи, в тому числі від продажу нерухомості (земельної ділянки).
Щодо цього варто ознайомитися з відповіддю податкової на запитання в ЗІР, підкатегорія 103.24.
Нормативна база
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №1914 — Закон України від 30.11.2021 р. №1914-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень».
- Інструкція №859 — Інструкція щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи, затверджена наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 р. №859, у редакції наказу Міністерства фінансів України від 17.12.2020 р. №783.