Орендар уже третій місяць не сплачує орендну плату і при цьому не виходить на зв'язок (пропав). Ми маємо ключ до приміщення, але скористатися не можемо, бо там є меблі й інші речі орендаря. Як вчинити, якщо орендар зареєстрований за цією адресою в ЄДР? Чи можна розірвати договір оренди в односторонньому порядку (у договорі передбачено таку можливість)? Як повідомити орендаря про це? Як нараховувати орендну плату за цей період, якщо в договорі передбачено, що останній місяць оренди оплачується як гарантійне зобов'язання при передачі приміщення в оренду?
Одностороння відмова від договору оренди
Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль.
У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ст. 782 ЦКУ).
Тобто для того, щоб відмовитися від договору оренди (розірвати договір), наймодавцю достатньо двох умов:
1) факту несплати орендної плати протягом трьох місяців поспіль (цей факт не треба засвідчувати документально);
2) надіслання на адресу орендаря письмового повідомлення про відмову від договору.
Клаузула відмови
До речі, слід звернути увагу на те, що переважно сторони передбачають відповідні умови безпосередньо у тексті договору, наприклад: «У разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу Орендодавець має право відмовитися від Договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також Орендодавець має право вимагати розірвання Договору у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням та невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від Договору Договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору».
Водночас скористатися приписами ст. 782 ЦКУ для відмови від договору можна й без відповідної вказівки у договорі оренди приміщення.
Адже, як свідчить практика, сторони, навіть передбачаючи умову про відмову від договору оренди, не зазначають у ньому, як саме має бути надіслано таке повідомлення, протягом якого строку воно надсилається з моменту порушення, чи була спроба зв'язатися з орендарем та з'ясувати причину несплати та/або який має бути зміст такого повідомлення.
Чому ми на цьому наголошуємо? По-перше, могли виникнути непередбачувані обставини — орендоване приміщення може бути опечатано, розпочата процедура банкрутства орендаря, інші причини, про які орендар не міг (чи не встиг) повідомити орендодавця.
По-друге, надсилання такого повідомлення не завжди спричиниться до бажаного результату — розірвання договору оренди, якщо орендар не зможе одержати його (особисто або через представника). I поштова листівка з повідомленням через певний час повернеться орендодавцю з позначкою про відсутність адресата або закінчення терміну зберігання.
Зразок
Орендар зник — кого та куди повідомляти?
У випадку, який ми розглядаємо, орендодавець (ТОВ «А») вчинив мінімальні дії та з'ясував, що орендар (ТОВ 1) не з'являється в орендованому приміщенні та взагалі зник. Мало того, орендар зареєстрував юридичну адресу за місцем розташування орендованого приміщення. На нашу думку, самого повідомлення на адресу орендованого приміщення недостатньо.
Річ у тім, що договори оренди підписуються керівником. Він же відповідає за фінансово-господарську діяльність підприємства та є підзвітним загальним зборам засновників (учасників ТОВ) (ст. 62 Закону про госптовариства). Дані щодо засновників орендаря (ТОВ 1) можна знайти у відкритому доступі за посиланням https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch.
Отже, ми вважаємо, що в ситуації, коли орендатор зник і тривалий час не виходить на зв'язок, повідомлення варто надіслати не лише на адресу орендованого приміщення (тобто на юридичну адресу орендаря ТОВ), а й на адресу засновників1 такого ТОВ. Наведемо зразок повідомлення.
1 Якщо керівник та засновник — одна особа, то повідомлення варто надіслати і на адресу ТОВ, і на адресу проживання такого керівника-засновника.
Якщо йдеться про письмове повідомлення на адресу орендаря (ТОВ 1) та його засновників, то слід враховувати, що такі повідомлення варто надсилати цінним листом з повідомленням про вручення. Саме з дати вручення, про що буде зазначено у повідомленні про вручення, договір і вважатиметься розірваним.
ПамIятайте, що норми ЦКУ не встановлюють строку, протягом якого має бути зроблене таке повідомлення, тому логічним у цьому випадку буде реалізувати це право наймодавця в розумний строк. Хоча це не виключає встановлення такого строку в договорі, адже визначення терміна «розумний строк» чинне законодавство не містить.
Разом із розірванням договору оренди наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві предмет оренди в строки, передбачені договором найму (оренди), а якщо такі строки не визначені — в розумний строк (тобто строк, необхідний для підготовки предмета оренди для передачі наймачеві). Строк для повернення орендованого майна може бути встановлений наймачем у повідомленні про відмову від договору найму.
Водночас сам факт розірвання договору оренди не дає права вважати, що орендодавець може розпоряджатися своїм приміщенням на власний розсуд, зокрема здавати його в оренду. Адже саме приміщення ще не повернуто — не складений та не підписаний акт приймання-передачі. А оскільки в приміщенні зберігаються ще й речі орендаря (меблі, документи тощо), то орендодавець не може навіть проникати туди за відсутності орендаря чи його законного представника.
Судова практика про право на відмову від договору
Судова практика на сьогодні виходить із того, що право на відмову від договору виникає у наймодавця після настання строку внесення плати за користування майном за третій місяць. Наймодавець має право відмовитися від договору в такому разі, незалежно від того, внесе наймач у майбутньому плату за користування чи ні. Тому навіть у разі внесення наймачем плати за користування після настання строку оплати за третій місяць наймач має право відмовитися від договору найму (постанова Вищого господарського суду України від 01.12.2005 р. у справі №14/396). Але в разі наявності заборгованості з орендної плати за менший строк наймодавець має право тільки подавати позов про стягнення орендної плати. Права відмовитися від договору у нього не виникає (постанова Вищого господарського суду України від 20.07.2006 р. у справі №6/725).
Чи можна нарахувати подвійну орендну плату?
У зразку Повідомлення ми згадали про нарахування неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Справді, відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦКУ, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Частиною другою цієї статті передбачено, що у разі невиконання наймачем обов'язку щодо повернення речі наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
ВГСУ в інформаційному листі від 29.05.2012 р. №01-06/735/2012 нагадує, що неустойка, стягнення якої передбачено ч. 2 ст. 785 ЦКУ, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення, а тому застосування до неї спеціальної позовної давності є неправильним (див. постанову Верховного суду України від 20.03.2012 р. у справі №40/117).
Таким чином, у разі якщо орендар не виконує обов'язку з повернення орендованого приміщення у строк, установлений договором оренди чи домовлений окремо сторонами, орендодавець має право стягнути подвійний розмір орендної плати, причому строк давності до таких вимог через суд — загальний, тобто три роки.
Окрім цього, слід звернути увагу й на такий факт. Відповідно до п. 5.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» у розгляді справ зі спорів, що виникають з договорів оренди будівель або інших капітальних споруд, слід враховувати умови договору та спеціальні норми статті 795 ЦКУ, в силу яких договір найму припиняється з моменту оформлення відповідних документів (актів), що підтверджують повернення наймачем предмета договору найму.
Законодавство у сфері орендних правовідносин пов'язує припинення обов'язків орендаря з фактом поверненням об'єкта договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов'язку, передбаченого ч. 1 ст. 785 ЦКУ, цивільним законодавством передбачена можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди.
Отже, право на стягнення неустойки, встановленої нормою ч. 2 ст. 785 ЦКУ, пов'язується з простроченням орендарем виконання зобов'язання з повернення орендованого приміщення за актом приймання-передачі, а не з фактичним користуванням чи то перебуванням орендаря в цьому приміщенні1.
1 Постанова ВГСУ від 11.03.2014 р. у справі №916/2353/13, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/37628226.
Водночас у п. 5.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. №12 суд звертає увагу, що відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору. Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена ч. 1 ст. 782 ЦКУ, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів. З урахуванням положень статей 653, 795 ЦКУ та умов договору, якщо останніми передбачено, що після закінчення або дострокового розірвання договору оренди нарахування орендної плати за фактичне користування майном припиняється з моменту підписання акта приймання-передачі приміщень орендодавцеві, нарахування орендної плати (згідно з умовами договору оренди приміщення. — Авт.) за відповідний період є правомірним.
При цьому сама можливість розірвати договір найму шляхом відмови від нього у позасудовому порядку, передбачена ст. 782 ЦКУ, є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, встановлене ч. 1 ст. 782 ЦКУ, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (постанова Верховного суду України від 08.05.2012 р. у справі №3-26гс12)1.
1 «Висновки Верховного суду України, викладені у рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 111-16 ГПК України, за I півріччя 2012 р.» від 01.08.2012 р.
Як бути з приміщенням за відсутності орендаря?
Нагадаємо, що ми вище вказали на можливість сторін домовитися про припинення (розірвання) договору оренди з оформленням повернення приміщення за актом приймання-передачі на певних умовах.
На нашу думку, виконання вимог ч. 1 ст. 785 ЦКУ пов'язується з поверненням приміщення у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, та не може не врахувати речі (меблі, пристрої, документи, інші цінні речі тощо), які перебувають у ньому та належать орендарю.
Адже якщо у приміщенні на момент розірвання договору (відмови орендодавця від нього) і далі зберігаються певні первинні документи та інші цінні речі, то орендодавець не має права вчиняти щось із ними на власний розсуд, зокрема вивезти, віддати, перемістити в інше приміщення без відома орендаря. Такий крок може мати негативні наслідки насамперед для самого орендодавця, якого можуть звинуватити у знищенні речей, їх втраті або навіть крадіжці.
Тож у цій ситуації орендодавцю доведеться забезпечити зберігання майна орендаря та, можливо, навіть унеможливити доступ до приміщення інших осіб, крім орендаря чи його законних представників.
Хоча якщо подивитися на цю ситуацію з іншого боку, то в разі якщо орендодавець не мав можливості будь-яким способом проникнути до приміщення, то на нього не може бути покладено обов'язку зберігання майна орендаря. Якщо орендар зник і протягом тривалого часу не з'являється для повернення приміщення та підписання акта приймання-передачі, то для орендодавця більш виграшною ситуацією буде саме звернення до суду з позовом про повернення майна та сплати орендної плати. Адже в описаній ситуації зникнути може не лише керівник, а й засновники, які можуть ніяк не реагувати на отримане повідомлення. А в разі отримання судового рішення далі справа за державними або приватними виконавцями відповідно до Закону про виконавче провадження (залежно від правового статусу орендованого майна).
Нормативна база
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон про виконавче провадження — Закон Українивід 02.06.2016 р. №1404-VIII «Про виконавче провадження».
- Закон про госптовариства — Закон України від 19.09.91 р. №1576-XII «Про господарські товариства».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»