ТОВ придбало нерухомість, яка належала фізособі. Після приватизації заводу власниками кількох приміщень зі складу ЦМК стали фізичні особи. Але за даними земельного кадастру земельна ділянка під нерухомістю не виокремлена — вона у складі земель, які перебувають у користуванні колишнього заводу. Як платити земельний податок та в якому розмірі до укладення договору оренди землі ТОВ (підприємство вже сплачує його за інші земельні ділянки)? Чи варто прописати в договорі, що земля перебуває в користуванні заводу?
Iсторія проблеми
Нагадаємо, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу будівля згідно з приписами ЗКУ та ЦКУ передається покупцю разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Тобто «передається» фактично означає, що у разі якщо будинок є житловим, то до нового власника будівлі переходять ті самі права на таку земельну ділянку, які були у попереднього власника цієї будівлі (ч. 2 ст. 120 ЗКУ, ч. 1 ст. 377 ЦКУ). А ось як отримати земельну ділянку під нежитловою нерухомістю у власність або в користування, якщо вона перебуває у користуванні та не належить попередньому власнику? Це питання доводиться вирішувати з дотриманням визначеної законом процедури.
Якби земельна ділянка належала продавцю будівлі на праві власності, то продати її разом із будівлею не було би проблемою. Але ми розглядаємо ситуацію, коли будівля придбана покупцем, а земельна ділянка перебуває у користуванні — закріплена за колишнім державним підприємством, яке не має жодного стосунку до власника будівлі — фізособи.
I ось нещодавно ВСУ висловився щодо статусу такої земельної ділянки та сплати земельного податку: навіть застереження в договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє покупця від обов'язку сплати орендної плати за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно1.
1 Постанова ВСУ від 08.06.2016 р. у справі №21-804а16, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58928574.
Отже, незважаючи на те що факт придбання нежитлової нерухомості впливає на факт користування земельною ділянкою покупцем, оплачувати користування землею відразу ж після придбання за цих умов неможливо. I не лише у зв'язку з відсутністю договору оренди землі на продавця (іншого документа, що засвідчує право користування), а й через відсутність факту відведення цієї земельної ділянки на місці (вона є у складі землі під усіма будівлями колишнього заводу). Не кажучи вже про те, що продавець володів лише будівлею. Щодо землі, то покупець не оформляв жодних договорів користування, адже продавець — це фізособа, а користувач землею — юрособа (завод), яка не є стороною договору купівлі-продажу споруди.
Утім, справді, не можна не враховувати того факту, що процедура отримання дозволу на укладення договору оренди та укладення самого договору з відповідною нормативно-грошовою оцінкою землі від органів місцевого самоврядування є доволі складною та тривалою.
Наведене нами рішення суду все ж таки має застосовуватися лише до подібних правовідносин — тобто коли будівля продавалася її власником, на якого й був оформлений договір оренди землі (є кадастровий номер, визначено межі та розмір ділянки, розмір орендної плати).
А в нас ситуація зовсім інша — будівлею володіла фізособа, а земля не є виокремленою та перебуває у складі інших земель у володінні юрособи. Тож у цій ситуації немає не лише правового статусу землі, а й самої земельної ділянки як такої (вона не виокремлена на місці, немає встановлених на місцевості меж та відповідного кадастрового номера).
Виходить, що далеко не завжди отримання права власності на нерухоме майно тягне за собою виникнення права користування землею під ним. Але чи може бути таке на практиці? З'ясуймо далі.
Обов'язок укласти договір оренди землі
Як зазначено у ч. 1 ст. 120 ЗКУ, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
При цьому, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).
Відповідно до ст. 377 ЦКУ, до особи, яка набула права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
Отже, з одного боку, чинним законодавством установлено, що з виникненням права власності на будівлю чи споруду до власника переходить право власності на частину земельної ділянки, на якій розташована належна йому на праві власності будівля чи споруда. Але з іншого — за умовами запитання, земельна ділянка не має ні кадастрового номера, ні встановлених меж (розміру). До того ж вона перебуває у користуванні колишнього державного підприємства, майно якого приватизовувалося протягом кількох років.
Тому отримати в користування цю землю на тих самих умовах, що й попередній користувач землі, ТОВ не зможе.
Порядок передачі у власність юридичним особам земельних ділянок із земель державної або комунальної власності передбачено ст. 116 ЗКУ.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 116 ЗКУ, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Продаж таких ділянок регулюється частиною 2 статті 127 ЗКУ, в якій визначається окремий статус земельних ділянок, де розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Продаж таких ділянок є винятком із загального правила, за яким землі державної та комунальної власності можуть продаватися громадянам та юридичним особам тільки на конкурентних засадах (аукціон, конкурс).
Отже, по-перше, виникнення права власності на об'єкти нерухомості не є безумовною підставою для автоматичного укладення угоди щодо земельної ділянки. По-друге, обов'язковою умовою передачі у власність земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, є наявність позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки у власність.1
1 Такої позиції дотримується ВСУ у постанові від 14.11.2011 р. у справі №3-119гс11, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/19848647.
Тож виходом із ситуації буде укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває під нежитловою нерухомістю.
Ми наразі не будемо говорити про те, що після приватизації окремих будівель їхні власники мали б визначити статус земельних ділянок під такими будівлями. Важливо з урахуванням позиції ВСУ визначити, що робити новому власнику.
Припустімо, що право власності на споруду ТОВ переоформлено й офіційно зареєстровано в державному реєстрі нерухомості 25.08.2016 р. Відтак ТОВ звернулося до міської ради з пропозицією укласти договір оренди землі під такою спорудою. Зрозуміло, що це триватиме певний час, але в якому порядку слід сплачувати земельний податок за період з моменту оформлення права власності на будівлю до укладення договору оренди землі?
Доля плати за землю без укладеного договору оренди землі
Нагадаємо, що за п. 269.1 ПКУ платниками плати за землю є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Відповідно до п. 286.4 ПКУ, за нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним. У разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, наступного за місяцем, у якому відбулися такі зміни.
Базою оподаткування є або нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом, або площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не здійснено (п. 271.1 ПКУ).
Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких здійснено, встановлюється у розмірі не більше 3% від їх нормативної грошової оцінки (п. 274.1 ПКУ).
Ставка податку (п. 274.2 ПКУ) встановлюється у розмірі не більше 12% від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб'єктів господарювання (крім державної та комунальної форми власності).
Відповідно до п. 286.1 ПКУ, підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Отже, за загальним правилом, якщо протягом року укладено новий договір оренди на земельну ділянку без змін або зі змінами умов договору, а звітна податкова декларація подана платником плати за землю за іншими земельними ділянками (не пов'язана з новою будівлею), то такий платник протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, в якому зареєстровано новий договір оренди землі, має право подати уточнюючу податкову декларацію з урахуванням показників останньої поданої декларації за рік, що уточнюється, або подавати щомісяця звітну податкову декларацію починаючи з календарного місяця, в якому фактично виникло право оренди земельної ділянки за новим договором оренди землі.
Але на нашу ситуацію не поширюються норми п. 286.1 ПКУ, адже подання декларації неможливе до укладення договору оренди, а обов'язок платити за користування землею виникає з моменту придбання нерухомості. Утім, в одному з листів ДФСУ пропонує вирішення проблеми.
Думка ДФСУ
Товариство звернулося за індивідуальною письмовою консультацією, де зазначило, що на підставі договору оренди землі від 25.12.2014 р., зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав 06.03.2015 р., зобов'язане сплачувати орендну плату за землю з моменту прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду (рішення Рівненської міської ради від 25.09.2014 р.), тобто з 25.09.2014 р.
Лист ДФСУ від 25.05.2016 р. №11406/6/99-99-12-02-03-15
На нашу думку, варто скористатись запропонованим податківцями алгоритмом дій. Тобто, враховуючи умови запитання, — дочекатись укладення договору оренди земельної ділянки, і вже тоді подати декларацію за звітний період, у якому було укладено договір оренди.
На підставі поданої декларації сплатити податок за весь період користування землею у розмірі, встановленому у договорі оренди. Але оскільки чинним законодавством не передбачено спеціальних вимог для такого випадку, варто все-таки отримати індивідуальну письмову податкову консультацію щодо цього.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон про місцеве самоврядування — Закон України від 21.05.97 р. №280/97-ВР «Про місцеве самоврядування».
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»