Підприємство на загальній системі оподаткування передало приміщення в оренду. За умовами договору щомісяця орендар компенсує орендодавцю вартість послуг з вивезення сміття й електроенергії. Яким чином оформити документально такі відносини?
Орендна плата — це фіксований платіж за користування майном, що його орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Попри те що з погляду цивільного законодавства договір найму (оренди) не може бути віднесений до договорів про надання послуг1, з метою застосування податкового законодавства ці господарські відносини прирівнюються до надання послуг. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст. 286 ГКУ2).
А послуги, що їх надають підприємства комунального господарства, щоб забезпечити необхідні умови для нормальної експлуатації таких приміщень або прилеглої до таких приміщень території, по суті, споживаються користувачами таких приміщень. Важливо, що і вартість послуг таких комунальних господарств безпосередньо залежить від обсягів їх споживання користувачами таких приміщень (у нашому випадку — орендарями). Саме з цієї причини орендарі укладають договори оренди, в яких передбачено відшкодування комунальних платежів окремим платежем. І оскільки така компенсація відбувається в межах одного договору — договору оренди, вона є додатковою складовою загальної вартості місячної орендної плати. Порядок компенсації (розрахунок вартості споживаних комунальних послуг орендарем) слід зазначити в договорі оренди.
1 Предметом договору про надання послуг та предметом договору оренди є різні об'єкти цивільних прав, також див. лист Міністерства юстиції від 23.02.2004 р. №8-11-19 («ДДР» №36/2004).
Оскільки за умовами запитання орендодавець є платником ПДВ, то кошти, що надійшли йому у вигляді компенсації комунальних послуг від орендаря, включаються до бази оподаткування ПДВ і підлягають оподаткуванню на загальних підставах за основною ставкою виходячи з договірної вартості та з урахуванням правил, згідно з п. 188.1 ПКУ. При цьому в орендодавця виникають податкові зобов'язання на змінну складову орендної плати на дату першої події згідно з п. 187.1 ПКУ (як і на основну вартість оренди). Одночасно орендодавець включає до ПК відповідні суми ПДВ за податковими накладними, отриманими від постачальників комунальних послуг.
Оскільки вартість спожитих комунальних послуг стає відома після закінчення місяця, а частіше — в 20-х числах наступного місяця, то передоплата таких послуг не буде доцільною. Тому для зручності розрахунків рекомендуємо виставляти два окремі рахунки: на оренду та на компенсацію комунальних послуг.
У договорі при цьому варто передбачити, що оплата основної суми орендної плати та компенсація вартості додатково спожитих послуг здійснюються за окремими рахунками, а відповідно «закриваються» окремими актами виконаних послуг. У такий спосіб наприкінці місяця підписується в тому числі акт на вартість компенсації комунальних послуг, який також відображатиме факт надання послуг. Для підтвердження обґрунтованості компенсації додаткових послуг, що виникають при експлуатації орендованого приміщення, орендар, як правило, надає орендодавцю копії виставлених рахунків від комунальних господарств. Зазначена в акті вартість вважатиметься доходом в орендодавця та витратами в орендаря і відображатиметься в обліку у складі тих статей доходів орендодавця та витрат орендаря, в яких відображаються і суми орендної плати.
На практиці часто виникає ситуація, коли орендар, попри умову договору здійснювати оплату на підставі виставлених рахунків орендодавця, не зазначає в призначенні платежу реквізити рахунку з уточненням, за що здійснюється оплата, а тільки договір. У такій ситуації орендодавець може прийняти кошти, що надійшли, в зарахування наявної заборгованості з компенсації вартості комунальних платежів за попередній місяць.
Приклад Підприємство «А» на загальній системі оподаткування виставило рахунок №1 за оренду приміщення за липень 2015 року на загальну суму 12000 грн (у т. ч. ПДВ — 2000 грн) та рахунок №2 на компенсацію вартості комунальних послуг, яка є складовою частиною орендної плати за умовами договору, за червень 2015 р. на суму 1800 грн (у т. ч. ПДВ — 300 грн). Орендар сплатив 12000 грн і написав у призначенні платежу: «оплата за договором». Проведення за такими господарськими операціями показано в таблиці.
Таблиця
Відображення операцій з оренди в орендодавця
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
||
| Нараховано компенсацію комунальних послуг за червень 2015 р. |
|
|
|
|
|
| Відображено зобов'язання з ПДВ |
|
|
|
|
|
| Частину отриманої оплати від орендаря віднесено в рахунок погашення заборгованості з компенсації комунальних послуг за червень 2015 р. |
|
|
|
|
|
| Частину отриманої оплати від орендаря віднесено в рахунок передоплати за послуги оренди за липень (рахунок №1) |
|
|
|
|
|
| Відображено зобов'язання з ПДВ |
|
|
|
|
|
У разі якби орендар написав у призначенні платежу: «Попередня оплата за оренду приміщення в липні, згідно з рахунком №1», вся вартість здійсненої оплати була б проведена за кредитом субрахунку 681 «Аванси отримані», і відповідно на всю суму авансового платежу були б нараховані податкові зобов'язання з ПДВ, що спростило б облік в орендодавця та орендаря.
Олександра ОЛЕФІРЕНКО, «Дебет-Кредит»