Лист Державної реєстраційної служби України від 23.06.2014 р. №11942/05-15-14
Щодо деяких питань, пов'язаних із проведенням державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об'єкт нерухомого майна
Суттєво. Оскільки в разі поділу квартири, житлового або нежитлового приміщення адреса будинку (будівлі, споруди), у межах яких перебувають такі поділені об'єкти, не змінюється, документ про присвоєння окремої адреси не подається.
! Власникам та інвесторам нерухомості, забудовникам
Державна реєстраційна служба доводить до відома органів державної реєстрації прав інформацію щодо деяких питань, пов'язаних із проведенням державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об'єкт нерухомого майна.
Щодо порядку проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки одночасно із проведенням державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон) визначено одночасність проведення державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на земельну ділянку з державною реєстрацією похідного речового права на неї (стаття 4-1 Закону).
При цьому в разі здійснення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, похідних від права власності, за відсутності державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування зобов'язаний одночасно подати до органу державної реєстрації прав відповідне рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в користування, яке вважається заявою про державну реєстрацію права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки (абзац сьомий частини першої статті 16 Закону).
Порядок реалізації положень статті 4-1 Закону був регламентований у новій редакції Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року №868 (далі — Порядок).
Так, відповідно до пункту 35 Порядку під час проведення державної реєстрації речових прав заінтересованою особою є власник, інший правонабувач або сторона правочину, відповідно до якого виникли речові права.
Пунктом 44 Порядку визначено, що рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування може бути подане правонабувачем (користувачем, орендарем), який у такому випадку є уповноваженою особою власника земельної ділянки, одночасно із заявою про державну реєстрацію речового права, що є похідним від права власності.
Виходячи з наведеного, оскільки рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування вважається заявою про державну реєстрацію прав, а державна реєстрація права власності держави або територіальної громади на земельну ділянку проводиться одночасно з проведенням державної реєстрації права оренди на таку ділянку, уповноваженою особою власника земельної ділянки є користувач (орендар) такої ділянки.
Для прикладу, якщо земельна ділянка надається в користування для будівництва об'єкта містобудування, заява про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки разом із договором оренди та рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в користування подається забудовником. За результатом розгляду такої заяви державна реєстрація права оренди земельної ділянки проводиться одночасно з проведенням державної реєстрації права власності держави або територіальної громади на неї.
Щодо документа про присвоєння адреси об'єкту нерухомого майна
Цивільним законодавством та законодавством у сфері державної реєстрації прав передбачено можливість поділу об'єкта нерухомого майна або виділу його частини та проведення державної реєстрації прав на такі об'єкти.
За таких умов у разі поділу об'єкта нерухомості утворюються два (або більше) самостійні об'єкти.
Тому з метою реалізації правомочностей власника законодавством у сфері державної реєстрації прав передбачено проведення такої реєстрації на новостворені об'єкти.
Своєю чергою, задля ідентифікації об'єктів нерухомого майна та виокремлення об'єктів нерухомості серед інших Порядком визначено подання документа, що підтверджує присвоєння новоствореному об'єкту нерухомого майна окремої адреси (пункт 58).
При цьому окрема адреса присвоюється самостійним об'єктам нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, а саме окремим будинкам (будівлям, спорудам).
Згідно із Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» до повноважень сільської, селищної, міської, районної, обласної рад віднесено прийняття рішень з питань адміністративно-територіального устрою, що передбачає прийняття рішень про присвоєння адреси об'єктам нерухомого майна.
Порядок присвоєння органами місцевого самоврядування поштових адрес врегульовано нормативно-правовими актами місцевого значення. За загальним правилом органами місцевого самоврядування присвоюються адреси окремим будинкам (будівлям, спорудам).
Тому в разі поділу будинку (будівлі, споруди) та утворення двох самостійних об'єктів їм має бути присвоєна окрема адреса уповноваженими на це органами.
У разі поділу квартири, житлового або нежитлового приміщення, тобто об'єктів нерухомості, які безпосередньо не розташовані на земельній ділянці, а розташовані у межах будинку (будівлі, споруди), присвоєння їм номера або літери відбувається на підставі проектної документації з будівництва та матеріалів технічної інвентаризації.
Враховуючи наведене, оскільки в разі поділу квартири, житлового або нежитлового приміщення адреса будинку (будівлі, споруди), в межах яких знаходяться такі поділені об'єкти, не змінюється, документ про присвоєння окремої адреси не подається.
Щодо порядку подання забудовником «основного пакета» документів для проведення державної реєстрації прав
Порядком передбачено можливість подання забудовником «основного пакета» документів на збудований об'єкт нерухомості, своєю чергою, кожен інвестор для проведення державної реєстрації може підтверджувати своє майнове право на конкретну квартиру, житлове або нежитлове приміщення.
Подані забудовником документи в подальшому використовуються державним реєстратором прав на нерухоме майно (далі — державний реєстратор) під час проведення державної реєстрації прав власності інвесторів на квартири в будинку.
Так, після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник подає:
документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;
документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси;
затверджений перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва.
При цьому заява про державну реєстрацію права власності на весь будинок забудовником не подається, оскільки такий об'єкт нерухомості не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Враховуючи наведене, документи, які подаються забудовником як «основний пакет», реєструються в базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та виготовляються їх електронні копії шляхом сканування оригіналів таких документів.
Така дія проводиться державним реєстратором у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно шляхом обрання типу заяви «Інший» із заповненням поля «Доповнення до типу» слова «Документи, пов'язані з будівництвом об'єкта містобудування».
У разі звернення інвестора із заявою для проведення державної реєстрації права власності на квартиру, житлове або нежитлове приміщення державний реєстратор здійснює пошук у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою будинку (будівлі) з метою встановлення факту наявності поданих забудовником документів на об'єкт містобудування.
Електронні копії поданих забудовником документів державний реєстратор оформлює у паперовому вигляді, проставляє підпис та засвідчує в установленому порядку печаткою для наступного долучення до реєстраційної чи облікової справи.
Голова Г. ОНИЩЕНКО