Кабмін постановою від 04.03.2013 р. №2311 затвердив новий Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі — Порядок №231). З дня набрання чинності цим нормативним актом втрачають чинність довідки з Держреєстру суб'єктів оціночної діяльності про право провадити практичну діяльність з визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва для цілей оподаткування. По суті, це означає, що всім оцінювачам доведеться заново проходити процедуру отримання права здійснювати оціночну діяльність.
Загальні аспекти оцінки майна для оподаткування
Дохід, отриманий фізособою від продажу (обміну) не частіше одного разу на рік певних видів нерухомості, може не оподатковуватися ПДФО. Проте ця норма діятиме лише для чітко визначених видів нерухомості та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки (п. 172.1 ПКУ). Остання умова не поширюється на майно, отримане фізособою у спадщину.
1 З документом можна ознайомитися на нашому сайті www.dtkt.com.ua у розділі «Документи для роботи. — Додатки до друкованого «ДК».
Відповідно до п. 172.3 ПКУ, дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається на базі ціни, прописаної у договорі купівлі-продажу, але, і це найголовніше, «не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону».
Проте це не єдиний випадок, коли ПКУ передбачає оцінку майна професійним суб'єктом господарювання. Так, оцінка майна має бути здійснена і в разі:
1) коли балансова вартість майна у податковій заставі не визначена (абз. 3 п. 89.2 ПКУ);
2) реалізації майна з податкової застави (п. 95.10 ПКУ);
3) визначення бази оподаткування ПДВ, коли продавцем вживаного транспортного засобу є фізособа (абз. 4 п. 189.3 ПКУ);
4) при продажу (обміні) фізособою рухомого майна (п. 173.1 ПКУ);
5) при продажу земельної ділянки, отриманої у власність під час приватизації (саме така оціночна вартість земельної ділянки зменшує суму доходу від продажу такої землі (п. 147.2 ПКУ).
Як бачимо, якщо у ПКУ йдеться про оцінку для оподаткування доходів фізосіб при продажу та обміні, то Порядок №231 поширює цю оцінку на всі угоди, незалежно від їх суб'єктного складу та виду, й інші випадки сплати обов'язкових платежів.
Спеціалізації суб'єктів оціночної діяльності
Визначати оціночну вартість повинен суб'єкт оціночної діяльності, який відповідає вимогам, установленим правилами організації системи зовнішнього контролю якості1, іншим вимогам законодавства та інформація про якого включена до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності:
— за спеціалізацією 1.8 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» у межах напряму 1 «Оцінка об'єктів у матеріальній формі» та/або спеціалізацією 2.3 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» у межах напряму 2 «Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об'єкти інтелектуальної власності» (далі — спеціалізація 1.8 та/або 2.3), у складі якого працює не менш як один оцінювач за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3;
— за напрямом 3 «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (далі — напрям 3), у складі якого працює не менш як один оцінювач за напрямом 3. Оцінювачами за напрямом 3 є оцінювачі за таким напрямом, а також оцінювачі за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3.
Атестаційно-рецензійна комісія
Нововведенням є створення атестаційно-рецензійної комісії. Фактично це комісія з рецензування звітів про оцінку та здійснення зовнішнього контролю якості відповідно до вимог, установлених Порядком №231 і правилами організації контролю якості. Зверніть увагу: склад та порядок роботи атестаційно-рецензійної комісії затверджуються Фондом держмайна.
Одні і ті самі особи мають право входити до складу атестаційно-рецензійної та екзаменаційної комісій2. Але особи, які входять до складу екзаменаційних комісій за іншими напрямами (спеціалізаціями), не можуть входити до складу атестаційно-рецензійної та/або екзаменаційної комісії. Саморегулівні організації оцінювачів, які реалізували своє право на делегування своїх представників до складу екзаменаційних комісій за іншими напрямами (спеціалізаціями), не мають права делегувати своїх представників до складу атестаційно-рецензійної та екзаменаційної комісій.
1 Їх розроблення доручено Фонду держмайна.
2 Комісія з професійної підготовки оцінювачів за спеціалізацією 1.8 та/або 2.3 та напрямом 3. Склад та порядок роботи екзаменаційної комісії затверджуються спільним наказом Фонду держмайна і Мінагрополітики.
Перехідні норми
Коментованою Постановою №231 передбачено низку перехідних моментів:
— до 31 липня 2013 р. можуть використовуватися звіти про оцінку, проведену суб'єктами оціночної діяльності за спеціалізаціями 1.1 — 1.7 у межах напряму 1 і спеціалізаціями 2.1 та 2.2 у межах напряму 2;
— з 1 серпня 2013 р. використовуються лише звіти про оцінку, проведену відповідно до Порядку, затвердженого Постановою №231.
Замість висновків
Навіть поверхового аналізу Порядку №231 достатньо для того, щоб дійти висновку, що цей нормативний акт є досить дискримінаційним для ринку суб'єктів оціночної діяльності. Введення його в дію призведе до монополізації цього сектору, виштовхування більшості суб'єктів із ринку оціночних послуг та до зростання їх вартості. Крім того, коментований порядок має використовувати Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» у частині, що не суперечить коментованому Порядку. Така ситуація є неприпустимою, адже Національні стандарти є фундаментальними (основоположними) документами і їх вибіркове застосування неможливе.
Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор «Дебету-Кредиту»