Пільга з ПДВ при передаванні житла пайовикам
Операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування ПДВ, за винятком їх першого постачання (пп. 197.1.14 ПКУ). У вашій ситуації першим постачанням є надання генпідрядником послуг зі спорудження житла на замовлення ЖБК. Передача готового житла членам ЖБК (обмін паю на квартиру) розглядається як друге постачання, яке повністю підпадає під звільнення від ПДВ. Таким чином, прямих податкових зобов’язань за ставкою 20 % при передаванні житлових квартир пайовикам у ЖБК не виникає — на цю операцію складають податкову накладну «Без ПДВ».
Компенсуючі податкові зобов’язання (п. 198.5 ПКУ)
Хоча продаж житла не оподатковується ПДВ, податкові зобов’язання щодо житла у ЖБК все ж таки виникають ще на етапі будівництва у вигляді компенсуючих зобов’язань. Позаяк генпідрядник застосовує касовий метод, отримуючи від вас аванси за житловим договором, він реєструє податкові накладні, на підставі яких ЖБК визнає податковий кредит. Позаяк ці послуги будуть використані у звільнених від ПДВ операціях (надання житла пайовикам), ЖБК зобов’язаний нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання згідно з п. 198.5 ПКУ. Дата їх виникнення — це звітний (податковий) період, у якому у ЖБК виникло право на податковий кредит (нарахування відбувається через складання зведеної податкової накладної не пізніше останнього дня такого місяця).
Невизначеність площ та коригування зобов’язань
Позаяк на етапі будівництва достеменно невідомо, яка саме площа буде житловою, а яка — комерційною, ЖБК доведеться діяти залежно від структури витрат. За авансами, які сплачуються чітко за договором на житло, ви нараховуєте компенсуючі ПЗ (п. 198.5 ПКУ) у розмірі 100% від суми податкового кредиту. Після введення будинку в експлуатацію та отримання технічних паспортів БТІ точна площа стане відома. Якщо частина авансованих «житлових» робіт фактично припаде на комерційну нерухомість (яка оподатковуватиметься ПДВ за ставкою 20%), ЖБК матиме право скласти розрахунки коригування (РК) до зведених податкових накладних та зменшити свої компенсуючі податкові зобов’язання на відповідну дельту.
Довгостроковий договір щодо нежитлових площ
Для нежитлових (комерційних) приміщень генпідрядник застосовує порядок, передбачений для довгострокових договорів (п. 187.9 ПКУ). І тоді дата виникнення податкових зобов’язань генпідрядника (та, відповідно, вашого податкового кредиту) відкладається до дати фактичної передавання результатів робіт замовникові. Позаяк за цими площами податковий кредит з ПДВ виникне лише наприкінці будівництва і комерційні приміщення продаватимуться з нарахуванням ПДВ (20%), компенсуючі зобов’язання за п. 198.5 ПКУ щодо нежитлового фонду не застосовуються.
Висновки
1. Нараховуйте компенсуючі податкові зобов’язання (за пп. 198.5 ПКУ) щомісяця у тих звітних періодах, коли сплачуєте аванси генпідрядникові за житловим договором й отримуєте право на податковий кредит.
2. Реєструйте податкову накладну на пільгову операцію (звільнено від ПДВ) за фактом обміну паїв на житлові квартири після введення будинку в експлуатацію.
3. Зробіть перерахунок ПДВ через реєстрацію розрахунків коригування після отримання обмірів БТІ, щоб привести раніше нараховані компенсуючі ПЗ у відповідність до фактичних квадратних метрів житлового фонду.