Оподаткування доходу від продажу нежитлової нерухомості
Відповідно до абз. 1 пп. 172.2 ПКУ, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного року об’єкта нерухомості, який не зазначений у пп. 172.1 ПКУ, оподатковується за ставкою 5% ПДФО (пп. 167.2 ПКУ). До таких об’єктів належить, зокрема, нежитлова нерухомість.
Якщо протягом одного звітного року фізособа продає другий та наступні об’єкти нерухомості, які не підпадають під умови пп. 172.1 ПКУ, дохід від такого продажу оподатковується за ставкою 18% ПДФО.
Крім того, з такого доходу також сплачується військовий збір — 5% (пп. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).
Якщо нежитлова нерухомість отримана у спадщину, при продажу першого та другого об’єкта протягом року застосовується ставка 5% ПДФО.
Такий підхід підтверджено роз’ясненням ДПС у «ЗІР», категорія 103.21: «За якими ставками ПДФО оподатковуються доходи ФО-резидента, отримані від послідовного продажу протягом звітного податкового року двох об’єктів нежитлової нерухомості, які були нею отримані у спадщину?».
Увага: якщо продавець також є ФОПом ІІІ групи, це не змінює порядок оподаткування доходу від такого продажу. Адже продаж власного нерухомого майна розглядається як дохід фізособи, а не підприємницький дохід.
Отже:
— дохід від продажу нерухомості не включається до доходу платника єдиного податку;
— така операція не відображається у декларації платника єдиного податку.
Хто сплачує податки?
Порядок оподаткування залежить від того, хто є покупцем нерухомості.
Якщо покупець — фізособа, у такому разі:
— продавець самостійно подає декларацію про майновий стан і доходи;
— строк подання — до 1 травня року, наступного за звітним;
— ПДФО та військовий збір сплачуються самостійно.
Якщо покупець — юрособа або ФОП, тоді покупець виступає податковим агентом (пп. 172.7 ПКУ):
— утримує ПДФО та ВЗ при виплаті доходу;
— перераховує податки до бюджету;
— відображає дохід у додатку 4ДФ.
Коли можна врахувати витрати при продажу нерухомості?
У певних випадках оподатковуваний дохід від продажу нерухомості може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на її придбання. Фактично в такій ситуації оподатковується не весь дохід від продажу, а прибуток — різниця між доходом від продажу та дозволеними витратами.
Право на врахування витрат виникає, зокрема, при продажу (абз. 2 та абз. 5 пп. 172.2 ПКУ):
— третього та наступних об’єктів нерухомості, зазначених у пп. 172.1 ПКУ, які перебували у власності понад 3 роки і не отримані у спадщину;
— другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пп. 172.1 ПКУ і не отриманих у спадщину.
При цьому враховуються лише витрати, прямо перелічені у пп. 172.2 ПКУ, наприклад витрати на придбання нерухомості, на будівництво, державне мито, реєстраційні платежі та інші документально підтверджені витрати.
Якщо фізособа скористалася правом на зарахування витрат, вона зобов’язана після завершення року подати декларацію про майновий стан і доходи, в якій відобразити результати всіх операцій з продажу нерухомості за відповідний рік.
До декларації треба додати копії документів, що підтверджують понесені витрати, які були враховані при визначенні оподатковуваного доходу.
Якщо продаж було здійснено суб’єктові господарюванню і зарахування витрат не здійснюється, то за умови відсутності інших доходів декларацію подавати не потрібно.
Чи подавати заяву за формою №20-ОПП?
Якщо нерухомість використовувалася у підприємницькій діяльності ФОПа і була зазначена у заяві за формою №20-ОПП, після її продажу треба подати оновлену форму №20-ОПП. У ній слід повідомити податковий орган про зміну інформації щодо об’єкта оподаткування (вибуття об’єкта).