Зміст справи
У січні 2010 року районна держадміністрація (РДА, орендодавець) і ТОВ (орендар) уклали договір оренди землі на 49 років до 22 травня 2058 року про строкове платне користування земельної ділянки із земель резервного фонду загальною площею 86,01 гектара для товарного сільгоспвиробництва.
* Постанова Великої Палати ВС від 05.02.2025 у справі №925/457/23.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 становила 1,4 млн грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Розмір орендної плати за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції.
Пунктом 39 договору визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписано та зареєстровано у ДП «Центр державного земельного кадастру».
Додатковою угодою від 01.11.2011 до договору оренди землі внесено зміни про те, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4,5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на 2011 рік. І так було 10 років.
Рішенням міськради від 26.03.2021 було вирішено внести зміни до преамбули договору оренди землі та його окремих пунктів. У них передбачалося змінити розмір орендної плати до 12%, а також збільшити розмір нормативної грошової оцінки землі з 1,4 млн грн до 2,3 млн грн.
Реєстрація договорів оренди землі та додатків до нього
Проблема в тому, що додаткова угода від 01.01.2011, як невід’ємна частина договору оренди землі, також підлягала державній реєстрації. Тож у зв’язку з відсутністю такої реєстрації вона чинності не набрала.
Щоправда, вимога держреєстрації змін до договору оренди випливає виключно з норм загального цивільного законодавства, а не з умов договору. Тому суди вирішили: якщо жодна зі сторін не ставить під сумнів сам факт укладення (підписання) додаткової угоди, остання має бути врахована під час розгляду спору.
Був і ще один факт, який суди взяли до уваги. Додаткова угода була укладена в 2011 році, коли вимагалася її держреєстрація. Але 01.01.2013 з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦКУ було вилучено посилання щодо держреєстрації правочинів, а із Закону №161 — статті 18 та 20 про обов’язковість держреєстрації договорів оренди землі. Отже, підписана сторонами 01.11.2011 додаткова угода набрала чинності 01.01.2013 як така, що укладена з дотриманням письмової форми, підписана уповноваженими особами та скріплена печатками сторін.
Проте наступну додаткову угоду від 26.03.2021 ТОВ-орендар не підписало. А позаяк у період з лютого 2020 року до грудня 2021 року орендні платежі вносилися не у повному обсязі, а з січня 2022 року до лютого 2023 року — ще й з порушенням строків внесення, то такий договір оренди міг бути розірваний з ініціативи орендодавця.
Неоднозначний підхід до договорів оренди землі
Судова практика має доволі різний підхід до питань реєстрації договорів оренди землі та додатків до нього з урахуванням чинного законодавства до 01.01.2013 та після.
Так, у постанові від 28.03.2024 у справі №160/240/23, вирішуючи питання щодо правомірності нарахування податкового зобов’язання з орендної плати за землю, виходячи з умов, визначених додатковою угодою, ВС дійшов висновку, що додаткова угода до договору оренди підлягала держреєстрації. Позаяк у судовому процесі встановлено факт відсутності держреєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, у сторін цієї додаткової угоди права й обов’язки, обумовлені нею, не виникли.
А в постанові від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 ВС дійшов висновку, що держреєстрації підлягає лише саме виникнення речового права — права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема такі, як розмір орендної плати.
Чинність договору оренди та додатків, підписаних до 01.01.2013
У ст. 18 Закону №161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його держреєстрації, а відповідно до ч. 1 ст. 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає держреєстрації.
І права й обов’язки при укладенні договору оренди землі набуваються лише після його держреєстрації, як це передбачено ст. 18, 20 Закону №161 в редакції до 01.01.2013.
Крім того, сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом №161, — договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Якщо моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦКУ), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції ч. 3 ст. 640 ЦКУ є саме його держреєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ.
Повертаючись до коментованої справи, хронологія подій у ній така.
Крок перший. У договорі оренди землі від січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та держреєстрації. Отже, договір оренди землі, підписаний сторонами 25.01.2010, набрав чинності 05.05.2010 після його держреєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов’язки за цим договором, як-от: передати земельну ділянку — в орендодавця та вносити плату за користування нею — в орендаря.
Крок другий. Сторони 01.11.2011 підписали додаткову угоду до договору оренди землі, виклавши пункт 7 у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 51 471,00 грн на 2011 рік».
Велика Палата ВС вважає, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже наявного договору. І з урахуванням характеру змін до договору оренди землі щодо такої істотної умови договору, як його ціна, такі зміни не можуть набрати чинності для його сторін у разі їх прийняття без дотримання тієї процедури, яка законом передбачена для первісної редакції договору оренди землі.
Велика Палата ВС нагадує, що в договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його/її дії. Проте така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (жорсткіші) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом №161.
Сторони не можуть відступити від обов’язкової вимоги щодо держреєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи обумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її держреєстрації. Інакше застосовуються загальні правила, визначені Законом №161.
Тому без держреєстрації умова додаткової угоди від 01.11.2011 про зміну ставки орендної плати з 3% до 4,5% від НГО землі не розпочала свою зобов’язальну дію.
Крок третій. Була складена додаткова угода від 26.03.2021, яка не тільки не була зареєстрована, а й не була підписана ТОВ-орендарем. У ній зазначалися нова нормативна грошова оцінка і нова ставка орендної плати. Проте ось щодо цього випадку ВС наголосив, що звертатися треба не так до договору, як до ПКУ! І якщо договором не прописано нового розміру орендної плати у зв’язку зі збільшенням НГО, то орендар має порахувати його самостійно.
Зазначення у договорі актуальної НГО
Обов’язковість врахування НГО земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина перша статті 13 Закону №1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється і розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 ЦКУ, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках та на умовах, установлених договором або законом.
Велика Палата ВС виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ПКУ зміненої НГО земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди щодо розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до НГО.
У таких правовідносинах обов’язку сторін вносити зміни до договору оренди через укладення додаткової угоди немає, бо обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку її застосування.
Отже, обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки у розмірі 2,3 млн грн виник у товариства з моменту початку застосування такої оцінки. А не з дати внесення відповідних змін до договору оренди (які так і не були внесені).
Індексація НО землі / орендної плати
Розмір орендної плати за землю обчислюють з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За загальним правилом, індексувати потрібно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. А індексація НГО має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов’язкова індексація НГО не визначена у договорі, то орендна плата обчислюється відповідно до ч. 3 ст. 21 Закону №161 — тобто індексується лише орендна плата.
У пункті 8 первісного договору оренди землі сторони погодили, що розмір орендної плати обчислюють з урахуванням індексів інфляції, а орендну плату розраховують як 3% від НГО. Тобто орендар узяв на себе зобов’язання вносити щомісячні орендні платежі з урахуванням індексу інфляції споживчих цін у кожному місяці. І це теж треба врахувати при самостійному визначенні розміру орендної плати!
Велика Палата ВС пропонує такий порядок розрахунків:
1. Базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова НГО земельної ділянки.
Базовим місяцем у цій справі треба вважати січень 2020 року, а індексації підлягали всі подальші щомісячні орендні платежі за період з лютого 2020 року до лютого 2023 року (в межах поданих позовних вимог) виходячи з розміру орендної плати, який потрібно розраховувати з урахуванням НГО в сумі 2 340 275,46 грн.
З огляду на викладене розмір місячної орендної плати за спірний період без урахування індексів інфляції становить
5 850,69 грн = 2 340 275,46 х 3 : 100 : 12.
Отже, орендна плата, яку товариство мало сплатити за спірний період з лютого 2020 року до лютого 2023 року, без урахування індексів інфляції та орендної плати за березень 2020 року становить 210 624,84 грн (5 850,69 грн х 36 місяців).
2. З врахуванням даних Держстату та з огляду на визначений базовий місяць і наведені індекси інфляції товариство мало самостійно обчислити щомісячні орендні платежі (орендна плата з урахуванням індексації).
Приклад. Індекс інфляції, зокрема, за лютий 2020 року — 99,7%, березень 2020 року — 100,8% тощо.
Отже, орендна плата разом з індексом інфляції обчислюється як: у лютому — 5 844,80 грн, за березень 2020 року — 0 грн, за квітень 2020 року — 5 938,70 грн тощо.