При оренді нерухомого майна орендар часто змінює об’єкт оренди під себе залежно від потрібних йому умов використання. Іноді ці зміни є незначними і ліквідуються до повернення об’єкта орендодавцю. А іноді ці зміни є значними і впливають на ринкову вартість об’єкта. Саме тому деякі орендарі вимагають компенсації зроблених витрат на ці зміни.
Нагадаємо, що цивільним законодавством закріплено право орендаря на відшкодування вартості лише тих поліпшень орендованого майна, які проведені за згодою орендодавця. Отже, якщо орендодавець дає згоду на такі поліпшення, він зобов’язується відшкодувати орендареві зроблені ним витрати на невіддільне поліпшення або зарахувати їх у рахунок плати за користування річчю. Проте іноді для права на поліпшення орендованого майна достатньо відсутності заборони з боку орендодавця на їх проведення.
І коментоване нами судове рішення1 прямо показує, наскільки важливо уважно прописувати умови про порядок отримання такої згоди та форму її надання.
1 Постанова ВС від 17.09.2024 у справі №906/1423/20.
Зміст справи
Отже, між ФОПом та ТОВ було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності ТОВ, — одноповерхової будівлі площею 200 кв. м та земельної ділянки, на якій вона розміщена, необхідної для використання будівлі за призначенням.
Відповідно до пункту 1.2 договору оренди майно передається під кафе.
Пунктом 2 договору визначено обов’язки сторін, за змістом яких:
— орендодавець зобов’язується надати в оренду майно у придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013 до 15.11.2016 (п. 2.1 договору), сприяти наданню комунальних послуг, облаштуванню території навколо кафе, приміщень, інтер’єру (п. 2.2 договору);
— серед обов’язків орендаря — використовувати надане йому майно за призначенням (п. 2.4 договору); забезпечити доступ до огляду (контролю) за утриманням майна (п. 2.6 договору); своєчасно вносити орендну плату в розмірі 1 700,00 грн на місяць. Орендна плата коригується щороку з урахуванням інфляції (п. 2.8 договору).
Пунктом 5.4 договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору здійснені орендарем за власні кошти поліпшення орендованого майна, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення — власністю орендодавця.
Невідокремлювані поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за власний кошт, за погодженням з орендодавцем можуть бути зараховані у рахунок орендної плати. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця він відшкодовує орендареві вартість невід’ємних поліпшень, зроблених коштом орендаря.
Зі змісту акта приймання-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 випливає, що:
— із приміщенням орендарю було передано обладнання;
— сторони провели огляд його технічного стану, внаслідок чого визначили, що приміщення, яке передається, хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, проте потребує повного оновлення інтер’єру та екстер’єру, тобто комплексного внутрішнього ремонту.
Отже, для належного використання нерухомості ФОП:
1) за договором на виконання ремонтно-будівельних робіт від 02.12.2013 №02/12 оплатив внутрішні ремонтно-будівельні роботи з комплексного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру нежитлового приміщення на суму 305 870,00 грн (акт за січень 2014 року);
2) за договором підряду від 04.12.2017 №04/12 оплатив роботи з ремонту нежитлового приміщення на суму 326 350,00 грн (акт за грудень 2017 року);
3) за договором підряду від 03.01.2020 №03/01 оплатив роботи з ремонту нежитлового приміщення на суму 276 885,00 грн (акт за січень 2020 року).
08.05.2020 ТОВ надіслало ФОПу листа про визнання договору оренди недійсним та звільнення приміщення протягом десяти робочих днів. ФОП звернувся до суду, який визнав договір нікчемним з дати його укладення та зобов’язав повернути нерухомість ТОВ.
Позаяк ФОП вклав значні кошти у ремонт орендованим майна, то одразу після повернення нерухомості ТОВ звернувся до суду з вимогою повернути вартість невід’ємних поліпшень у розмірі 909 020,00 грн.
Отже, у цьому спорі важливо з’ясувати, чи надавав наймодавець згоду на ремонт/поліпшення нерухомості та чи були поліпшення, точніше, чи збільшив ремонт вартість орендованого майна.
Адже наявний між сторонами акт приймання-передачі від 01.12.2013 містить лише погодження щодо здійснення оновлення інтер’єру та екстер’єру приміщень, проте немає аналогічної згоди на ремонт (невід’ємні поліпшення) у двох інших випадках (у 2017 та 2020 рр.).
Як визначити, може орендар забрати собі поліпшення чи ні?
ВС наголошує, що чинний ЦКУ не містить визначення поняття «невід’ємні поліпшення». Водночас колегія суддів вдається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377.
Так, невід’ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на поліпшення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абзац 3 пункт 1.1. розділу 1 «Загальні положення»).
При цьому невід’ємні поліпшення можуть бути здійснені як у межах поточного, так і в межах капітального ремонту, адже законодавством обмежень щодо вчинення невід’ємних поліпшень у межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.
Отже, головною ознакою невід’ємних поліпшень є те, що такі поліпшення не лише змінюють загальний фізичний стан та споживчі якості нерухомого майна, а й прямо впливають на його ринкову вартість. Саме тому здійснення таких поліпшень і передбачає надання згоди власника майна.
Як оцінити згоду — «погоджуюсь» чи «не проти»?
Незважаючи на те що договір оренди між ФОПом та ТОВ визнано нікчемним, для судів було важливо, що з моменту підписання акта приймання-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 до моменту повернення майна (на виконання судового рішення) ФОП цілком законно користувався цим приміщенням.
Крім того, ані ФОП, ані ТОВ не лише не заперечують укладення договору оренди та підписання акта приймання-передачі від 01.12.2013 щодо зазначеного нерухомого майна, а й посилаються на окремі положення нікчемного договору оренди від 15.11.2013.
Не заперечують вони й того, що передане приміщення, хоч і перебувало в належному стані стосовно капітального будівництва, але потребувало повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру, тобто комплексного ремонту.
ВС також наголосив: установлені судами обставини щодо потреби у повному ремонтному оновленні інтер’єру та екстер’єру дає підстави для обґрунтованого висновку, що за відсутності комплексного ремонту використання орендованого приміщення здійснювалося б із порушенням вимог ст. 773, 776 ЦКУ. Адже потреба у ремонті на момент передачі приміщення не лише не спростована ТОВ, а й не заперечувалася ним під час розгляду справи судом.
Невід’ємні поліпшення чи ремонт?
Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем його коштом, якщо інше не встановлено договором або законом. А от капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем його коштом, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦКУ).
При цьому, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі (ч. 3 ст. 776 ЦКУ), що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наймач може і поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ст. 778 ЦКУ). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
На підтвердження вартості здійсненого ремонту в орендованому приміщенні ТОВ надало як акти про виконані роботи, так і квитанції до прибуткового касового ордера про оплату, а також висновок експерта від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, відповідно до якого вартість ремонту становить 540 672,74 грн. ТОВ не спростувало розміру вартості проведених у 2013 — 2020 рр. ремонтів.
З огляду на це у суду виникає обґрунтоване запитання: чи правомірно орендар, за відсутності дозволу орендодавця-власника майна, здійснював ремонт?
ВС вважає, що в цьому випадку, позаяк ідеться не про оренду та користування державним чи комунальним майном, правовідносини, які виникли між ФОП і ТОВ, не мають чіткого й обов’язкового законодавчого врегулювання. Тож учасники таких правовідносин наділені свободою вибору власної поведінки в силу загальних положень ЦКУ.
Таким чином, за наявності реального користування нерухомим майном у період з 2013 р. до 2021 р. здійснення у ньому ремонтів/поліпшення з метою цільового використання було цілком правомірне.
ТОВ — власник нерухомості відмовлялося відшкодувати вартість ремонтів/поліпшень, посилаючись на відсутність згоди щодо здійснення в орендованому приміщенні відповідних невід’ємних поліпшень. Але закон не забороняв проводити такі ремонти/поліпшення, а сторони договору між собою це питання чітко не узгодили.
До речі, такий висновок суду цілком зрозумілий — в акті сторони погодили доволі загальну фразу «потребує повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт». При цьому не обумовлено ані періоду проведення ремонту, ані кількість таких ремонтів, ані конкретизовано мету ремонтних робіт. Що розв’язало орендарю руки.
Що таке «contra proferentem»?
Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem — слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов’язаний з неясністю такої умови.
Це правило застосовується не тільки в тому разі, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, а й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.
Це правило підлягає застосуванню не лише щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), а й щодо умов, які хоча й були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the dominant sinfluence of the party) (постанова ОП ВС від 18.04.2018 у справі №753/11000/14-ц).
І суд стягнув вартість таких ремонтів з ТОВ на користь ФОПа у повному обсязі.
Утім, на нашу думку, сторони завжди мають можливість прописати у договорі як форму надання згоди (зокрема, безпосередньо у тексті договору), так і порядок відшкодування здійсненого ремонту.
У контексті цього вкотре застерігаємо сторони орендних відносин від використання готових зразків договорів оренди. Кожен договір завжди потребує індивідуального підходу з урахуванням особливих обставин як щодо виду майна, так і мети його використання у майбутньому.