Вирішили провести капітальний ремонт або реконструкцію (поліпшення) приміщення? Перевірте, чи маєте документ на право власності чи користування земельною ділянкою під ним. Інакше це може обернутися судовим спором, як сталося у справі, щодо якої рішення виносив уже ВС1.
1 Постанова ВС від 05.09.2024 у справі №600/7509/21-а.
Зміст справи
Малому ПП на праві приватної власності належать нежитлові приміщення підвалу та першого поверху в житловому будинку, площею 512,70 кв. м. ПП вирішило реконструювати власні нежитлові приміщення, для чого 04.06.2021 звернулося до департаменту архітектури міськради із заявою про отримання містобудівних умов та обмежень на реконструкцію нежитлових приміщень (лазні) під багатоквартирний житловий будинок із надбудовою.
Департамент у їх наданні відмовив. Однією з підстав відмови є неподання відповідного пакета документів, необхідних для ухвалення рішення про надання містобудівних умов та обмежень, зокрема: немає копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
ПП оскаржило відмову в суді. І загалом суди стали на бік департаменту архітектури, проте ВС має іншу думку.
Документи на землю — для приватних ЮО чи держорганів?
Норми ч. 4 ст. 34 Закону України від 17.02.2011 №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон №3038) передбачають здійснення реконструкції, реставрації або капітального ремонту об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, зокрема на замовлення саме органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Тобто основною умовою видачі містобудівних умов та обмежень на реконструкцію об’єкта за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, є замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
В описаному випадку реконструкція нежитлових приміщень жодним чином не пов’язана із замовленнями органів державної влади чи органів місцевого самоврядування. Натомість ідеться про нежитлову нерухомість, що є у приватній власності юрособи-МПП.
ВС вважає посилання МПП на ч. 4 ст. 34 Закону №3038 безпідставним, бо зазначена норма регулює відносини, в яких реконструкція здійснюється на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності. В описаному випадку така реконструкція є приватним волевиявленням МПП, спрямованим на реалізацію власних інтересів.
Реконструкція за заявою МПП документів на землю не потребує
Фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проєктування об’єкта будівництва (ст. 29 Закону №3038).
Містобудівні умови й обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:
— копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно;
— копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, якщо право власності на цей об’єкт не зареєстровано у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
— викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.
На думку ВС, смислова конструкція норми абз. 1 ч. 4 ст. 34 Закону №3038 дає можливість дійти висновку, що такі підстави для звільнення від обов’язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як:
— реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані та
— реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, —
стосуються будь-яких замовників будівництва, які планують виконання одного з видів будівельних робіт, наведених вище, на земельній ділянці, що належить до відповідної категорії земель.
Натомість такі підстави для звільнення від обов’язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як:
— комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду та
— нове будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації, —
стосується лише замовників — органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Висновок ВС
ВС узагальнює висновок щодо підстав, за яких право на виконання будівельних робіт надається без документа, який засвідчує право на земельну ділянку, а саме:
1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані;
2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;
3) комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності;
4) нове будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його належності до органів держвлади або місцевого самоврядування) та від форми власності земельної ділянки, а обумовлюються характеристиками самого об’єкта будівництва (це має бути вже наявний об’єкт, розміщений на землях відповідної категорії) та видами будівельних робіт (реконструкція, реставрація або капітальний ремонт, тобто не нове будівництво). Натомість інші дві підстави (п. 3, 4) обумовлені передусім видом замовника, яким може бути лише орган держвлади або орган місцевого самоврядування, та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об’єкт будівництва (державна або комунальна власність).
Крім того, у формі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, затвердженій додатком 2-1 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 №466, у разі відсутності документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, замовникові пропонується обрати зі списку одну з трьох підстав звільнення від обов’язку подавати відповідний документ, а саме:
одна з яких — реконструкція або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.
Отже, ВС зобов’язав департамент архітектури повторно розглянути заяву ПП у коментованій нами справі.