Відповідно до п. 4 НП(С)БО 7, строк корисного використання (експлуатації) — це очікуваний період часу, протягом якого необоротні активи використовуватимуться підприємством або з їх використанням буде виготовлено (виконано) очікуваний підприємством обсяг продукції (робіт, послуг). Тож строк корисного використання (амортизації) визначається не за строком дії договору оренди, а за рішенням підприємства щодо очікуваного строку та режиму експлуатації об’єкта.
Строк амортизації поліпшення орендованого приміщення може збігатися зі строком оренди такого приміщення лише за умов, коли після закінчення строку оренди таке поліпшення вже не може надалі використовуватися за призначенням або не може бути продане власникові об’єкта. Тобто після закінчення строку оренди поліпшення вже не може бути використане ані орендарем, ані орендодавцем. Іншими словами, воно могло використовуватися тільки протягом дії строку оренди.
У решті випадків слід орієнтуватися на очікуваний строк корисного використання поліпшення, зокрема і тоді, коли приміщення планується викупити, адже воно після цього використовуватиметься за призначенням разом із поліпшенням. Тобто поліпшення залишається активом, який може бути використано після закінчення договору оренди.
Податок на прибуток
Принципи нарахування податкової амортизації переважно відповідають бухобліковим. Тому малодохідники (з доходом не більше ніж 40 млн грн), які прийняли рішення не коригувати фінрезультат на різниці, можуть не звертати уваги на податкові правила нарахування амортизації. Об’єктом оподаткування податком на прибуток буде бухгалтерський фінрезультат (пп. 134.1.1 ПКУ).
Отже, малодохідники, які не розраховують податкових різниць, в усьому орієнтуються на бухоблік.
Тож і амортизацію малодохідник нараховуватиме у бухгалтерському та податковому обліку на вартість поліпшень орендованого об’єкта протягом терміну дії договору оренди. Тобто витрати амортизуються у бухобліку.
ПДВ
Право на податковий кредит за придбаннями, пов’язаними з виконанням робіт з поліпшення, виникає в орендаря в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ), за умови що такий податковий кредит підтверджено податковими накладними, зареєстрованими в ЄРПН. Тож якщо поліпшення об’єкта оренди здійснює орендар власним коштом, то «вхідний» ПДВ за такими операціями він включає до свого податкового кредиту на загальних умовах, якщо приміщення використовується для оподатковуваних операцій.