Закон №2698 відновив онлайн-аукціони в системі «Прозорро.Продажі» з оренди сільгоспземлі державної та комунальної власності. Нова система оформлення договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності діє з дати набрання чинності Законом №2698, а саме з 19.11.2022 р.
Нагадаємо, що через обмеження користування численними державними реєстрами щодо земель (Держземкадастр) та оформлення прав власності/оренди на них (Реєстр речових прав на нерухоме майно) на період дії воєнного стану Законом №2145 був установлений тимчасовий механізм оформлення прав оренди земельних ділянок сільгосппризначення без внесення відомостей про зазначене право до Держземкадастру та Реєстру речових прав з реєстрацією зазначених прав районними військовими адміністраціями у відповідних книгах реєстрації. Докладніше ми про це написали в «ДК» №16/2022.
Але поступово функціонування Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було відновлено, і потреба у застосуванні згаданого тимчасового порядку оформлення орендних відносин за Законом №2145 частково відпала.
Отже, поговоримо про оренду сільгоспземлі з урахуванням різних періодів укладення та поновлення договорів оренди, у т. ч. після запровадження воєнного стану.
Поновлення договорів на час війни
Закон №2145 подовжив на рік дію договорів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладені до 24.02.2022 р. та строк користування земельними ділянками яких закінчився після запровадження воєнного стану (тобто після 24.02.2022 р.).
Той факт, що воєнний стан в Україні може бути припинений та скасований раніше закінчення строку дії договорів, тривалості договорів не змінює — вони діють до дати їх закінчення.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні чи у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та діють до закінчення строку, на який вони укладені.
Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Договори оренди землі укладають у спрощеному порядку, а їх державну реєстрацію здійснює районна військова адміністрація.
Крім того, слід врахувати, що:
1) земельні торги з 07.04.2022 р. до закінчення строку дії договорів оренди (поновлення) щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності не проводяться;
2) земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду у спрощеному порядку. Вимога щодо передачі земель у користування до закінчення торгів (ч. 5 ст. 136 ЗКУ) у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовується;
3) земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до 07.04.2022 р., вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів у такому разі забороняється.
Земельні ділянки за договорами постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису дозволено передавати в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва.
Поновлення договорів оренди землі — як це було до війни?
Відповідно до ст. 32-2 Закону про оренду землі, договори оренди землі поновлюються в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗКУ.
За приписами ст. 126-1 ЗКУ договір оренди землі, договір про надання права користування земельною ділянкою для сільгосппотреб може містити умову щодо поновлення таких договорів, але:
1) така умова є в договорах сільгоспземель державної та комунальної власності, на яких розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою;
2) якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення письмового правочину про його поновлення та без державної реєстрації такого права.
Договори оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до 16.07.2020 р., у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 Закону про оренду землі та ст. 126-1 ЗКУ.
Правила, визначені ст. 126-1 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після 16.07.2020 р., а договори оренди землі, укладені до цієї дати, поновлюються на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення («Перехідні положення» Закону про оренду землі).
Загалом ці правила діють щодо поновлення договорів оренди землі, укладених або змінених після 16.07.2020 р. та до 24.02.2022 р.
Якщо ми говоримо про договори оренди землі, які укладені до 16.07.2020 р. та не містять умов про поновлення/продовження, то після 16.07.2020 р. вони поновлюються на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. І, на нашу думку, це правило не змінюється після 24.02.2022 р. ані Законом №2145, ані Законом №2698. Адже жоден із них не вносить змін до ст. 126-1 ЗКУ та «Перехідних положень» Закону про оренду землі.
Це важливо!
Припинення або скасування воєнного стану в Україні чи у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для:
1) припинення дії, зміни договорів оренди, укладених з 07.04.2022 р. до 18.11 2022 р. включно, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Такі договори продовжують діяти до закінчення строку дії*;
2) припинення дії, зміни договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, поновлених з 07.04.2022 р. до 18.11.2022 р. включно, припинення відповідних прав оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту. Такі договори діють протягом строку поновлення*;
3) припинення дії договорів про передачу права землекористування та припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів. Такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано.
* Увага: на нашу думку, у випадках із пунктів 1 і 2 (договорів оренди та їх поновлення) вимоги щодо реєстрації прав оренди в Держреєстрі до 19.02.2023 р. не застосовуються.
Укладення та поновлення оренди після 19.11.2022 р.
Ми повертаємося до довоєнних правил, але з урахуванням змін.
1. Договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після запровадження воєнного стану до 18.11.2022 р. включно, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Щодо таких договорів — вони продовжують діяти до закінчення одного року з дати їх поновлення.
2. Система оформлення права оренди на земельні ділянки сільгосппризначення має застосовуватися у період дії воєнного стану лише тоді, коли Державний земельний кадастр не функціонує протягом 30 робочих днів. Отже, ми повертатимемося до книг реєстрації військовими адміністраціями та укладення договорів в електронній формі щоразу, коли Держземкадастр буде заблоковано або доступ до нього обмежено на всій території України.
Увага!
Рішення про призупинення, відновлення функціонування Державного земельного кадастру у триденний строк підлягають опублікуванню в газеті «Голос України».
3. Загалом право оренди земельної ділянки з 19.11.2022 р. підлягає держреєстрації. Проте орендар земельної ділянки, переданої в оренду у період припинення роботи Держземкадастру, зобов’язаний подати заяву про держреєстрацію права оренди ділянки протягом двох місяців з дня відновлення роботи кадастру. Договір оренди земельної ділянки припиняється, якщо протягом трьох місяців з дня відновлення роботи кадастру право оренди не зареєстровано.
4. Землекористувачі, чиї права користування земельними ділянками сільгосппризначення зареєстровані районними військовими адміністраціями у відповідних книгах реєстрації, зобов’язані ініціювати внесення відомостей про такі права до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зокрема, відповідно до п. 29 «Перехідних положень» ЗКУ землекористувачі/орендарі земельних ділянок, переданих в оренду до 19.11.2022 р. (ідеться про користувачів земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств), емфітевзису, що передані в оренду строком до одного року для ведення товарного сільгоспвиробництва, а також орендарів, суборендарів земельних ділянок сільгосппризначення усіх форм власності, які передали на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі), зобов’язані протягом двох місяців після зазначеної дати (до 19.01.2022 р.) подати заяву про держреєстрацію права оренди/суборенди.
Якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Держземкадастру, — також заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. У разі якщо до 19.02.2023 р. право оренди/суборенди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди земельної ділянки /договір про передачу прав землекористування вважається припиненим.
Насамкінець зазначимо, що Законом №2698 скасовано заборону на проведення земельних торгів щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності — пп. 7 п. 27 «Прикінцевих положень» Земельного кодексу України вилучено. Тож з 19.11.2022 р. відновлюється проведення земельних торгів з передачі у користування земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності.
Крім того, громадяни та юрособи, які одержали право постійного користування земельними ділянками державної та комунальної власності до 19.11.2022 р., але відповідно до Земельного кодексу України не можуть бути суб’єктами такого права, можуть викупити такі земельні ділянки із розстроченням платежу за правилами, передбаченими п. 6-1 «Перехідних положень» Земельного кодексу України в редакції Закону №2698. При цьому юрособи набувають права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення відповідно до цього пункту з 01.01.2024 р.
Законом №2698 також скасовується відшкодування втрат сільгоспвиробництва, яке виплачувалося внаслідок вилучення сільгоспугідь із господарського обігу, а також у разі погіршення якості земель.
Нормативна база
- Закон №2145 — Закон України від 06.04.2022 р. №2145-IX «Щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
- Закон №2698 — Закон України від 19.10.2022 р. №2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.1998 р. №161-XIV «Про оренду землі».