Оренда вилучених земель РФ, її громадян та юросіб
Примусове вилучення земельних ділянок, які належать на праві власності РФ чи її резидентів (громадян, юросіб), здійснюватимуть у порядку вилучення земель із мотивів суспільної необхідності.
При цьому факт вилучення таких земель з мотивів суспільної необхідності є підставою для припинення права власності РФ чи її резидентів з передачею їх у постійне користування спеціалізованому державному підприємству (на сьогодні це ДП «Націнвестфонд», який координується КМУ). Відповідні зміни внесені до ЗКУ та Закону №2116.
Вочевидь земельні ділянки, вилучені для суспільних потреб, які розташовані в межах територіальних громад та належать на праві власності РФ чи її резидентам, залишаються у постійному користуванні таких територіальних громад (зміни до ч. 8 ст. 122 ЗКУ).
Оренда землі для ВПО та евакуйованого бізнесу
Нагадаємо, що перший етап земельної реформи на час дії воєнного стану передбачав, що земельні ділянки, які вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки (п. 24 Перехідних положень ЗКУ).
Утім, на сьогодні під час дії воєнного стану та у зв’язку з тимчасовим обмеженням роботи Реєстру та Державного земельного кадастру такі земельні ділянки, які переходять у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до п. 24 Перехідних положень ЗКУ, можуть бути передані в оренду і без державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.
Увага!
Власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.
Через евакуацію бізнесу значно розширено перелік земель державної та комунальної власності, які передаються в оренду без проведення аукціонів виключно для потреб:
— розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
— розміщення річкових та морських портів (терміналів);
— будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
— товарного сільськогосподарського виробництва. До речі, передача в оренду для ведення товарного с/г виробництва земельної ділянки с/г призначення державної, комунальної власності, яка не віднесена до земель для ведення товарного с/г виробництва, здійснюється без зміни її цільового призначення. Крім того, землекористувачі, які використовують землі державної, комунальної власності на праві постійного користування, емфітевзису, можуть передавати в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва сільгоспземлі без зміни їх цільового призначення — пп. 8 п. 27 Перехідних положень ЗКУ.
Земельні ділянки державної та комунальної власності, які передаються для інших потреб, ніж наведені вище, можуть бути передані вже через аукціон.
Порядок передачі в оренду земельних ділянок
До повноважень КМУ віднесено встановлення:
1) порядку визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій;
2) переліку осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення таких евакуйованих виробничих потужностей.
А ось уже рішення щодо надання особам права на одержання в оренду землі без проведення торгів для розміщення таких евакуйованих виробничих потужностей визначаються спільно обласними військовими адміністраціями області, що відправляє та приймає.
Із земельними ділянками для розміщення об’єктів для тимчасового проживання ВПО ситуація дещо інша — ділянки комунальної власності для їх розміщення надаються у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Передача земельних ділянок з такою метою фізособам, юрособам на інших речових правах забороняється. Розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) ВПО, а також інженерних мереж, необхідних для функціонування таких споруд, може здійснюватися на земельних ділянках усіх категорій земель без зміни їх цільового призначення. Наведені в цьому абзаці вимоги діють протягом одного року з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідній окремій місцевості і застосовуються також у період дії надзвичайного стану та протягом одного року після його припинення або скасування в Україні або у відповідній окремій місцевості (п. 28 Перехідних положень ЗКУ).
Нормативна грошова оцінка — усереднення
Щодо оцінки земель, то під час дії воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях Закон про оцінку земель діє з урахуванням п. 27, 28 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ (п. 7 ч. 1 Закону №2247).
Нагадаємо, що при укладенні договорів оренди земель на один рік щодо товарного с/г виробництва розмір орендної плати не може перевищувати 8% НГО земельної ділянки, що визначається від середньої НГО одиниці площі ріллі по області (зміни до п. 27 Перехідних положень ЗКУ, внесені Законом №2145).
Водночас у разі неможливості надання витягу з техдокументації про НГО окремої земельної ділянки Держгеокадастр затверджує усереднені показники НГО земель на одиницю площі, які застосовуються у випадках обов’язкового проведення НГО земель, передбачених ст. 13 Закону про оцінку земель, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 20 п. 27 Перехідних положень ЗКУ).
Особливості умов договорів оренди
У разі передачі в оренду земель для потреб розміщення евакуйованих виробничих потужностей, річкових портів (терміналів) та для будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів умови договору оренди мають визначатися з урахуванням таких особливостей:
1) орендар не має права змінювати цільове призначення земельної ділянки (проте для власника такої заборони не встановлено);
2) відчуження, застава (іпотека) права користування земельною ділянкою забороняються;
3) передача земельної ділянки в суборенду забороняється;
4) орендар зобов’язаний здійснити розміщення об’єктів протягом строку, визначеного договором оренди землі. Інакше договір оренди припиняється в односторонньому порядку;
5) передача в оренду земельних ділянок державної, комунальної власності не допускається, якщо земельна ділянка віднесена до категорії земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення.
Утім, заборона суборенди не передбачена для земель сільськогосподарського призначення, які передаються в оренду на строк до одного року (пп. 9 п. 27 Перехідних положень ЗКУ).
Нагадаємо!
Про передачу права оренди, суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця (у разі передачі права суборенди — орендаря) протягом 5 днів з дня держреєстрації договору про передачу права землекористування.
Але таке повідомлення може також бути надіслано в той самий строк особою, яка передала відповідне право землекористування, до сільської, селищної, міської ради, на території територіальної громади якої розташована земельна ділянка.
А вона вже, своєю чергою, повідомляє власників земельних ділянок, у т. ч. шляхом розміщення відповідного оголошення у загальнодоступних місцях населених пунктів за місцем розташування земельних ділянок.
Порядок зміни цільового призначення земель для ВПО та евакуйованого бізнесу
Щодо зміни цільового призначення земельної ділянки у період, коли функціонування Держкадастру зупинено, то Закон №2247 надає таку можливість шляхом внесення запису до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією. При цьому рішення приймається без подання витягу з містобудівної документації та без узгодження з нею. Натомість надається висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради (безоплатно протягом 10 р. д. через систему Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
У такому разі держреєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки (без внесення відомостей про це до Держкадастру) здійснюється за заявою органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про таку зміну, з надсиланням копії рішення та доданими документами до районної військової адміністрації електронною поштою.
Важливо! Цільове призначення земельної ділянки комунальної та приватної власності змінюється лише за рішенням сільської, селищної, міської ради, на території якої розташована земельна ділянка, а земельної ділянки державної власності — за рішенням органу виконавчої влади, що здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою (пп. «б» пп. 11 п. 27 Перехідних положень ЗКУ).
Зміна цільового призначення земель для потреб розміщення евакуйованих виробничих потужностей, річкових портів (терміналів) та для будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів здійснюється без розроблення документації із землеустрою, без дотримання вимог ст. 20 ЗКУ та без сплати втрат лісогоспвиробництва.
До речі, у період, коли функціонування Держкадастру призупинено, цільове призначення земельної ділянки може бути змінено лише для зазначених вище потреб або для розміщення (будівництва) об’єктів для тимчасового проживання ВПО або для розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків, або розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (пп. «б» пп. 11 п. 27 Перехідних положень ЗКУ).
Для таких випадків зміни цільового призначення передбачене обов’язкове передання відомостей щодо зміни цільового призначення протягом 30 днів з дня відновлення функціонування Держкадастру. І цей обов’язок покладається на власника або на землекористувача земельної ділянки, цільове призначення якої було змінене.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- Закон №2116 — Закон України від 03.03.2022 р. №2116-IХ «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів».
- Закон №2145 — Закон України від 06.04.2022 р. №2145-IX «Щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
- Закон №2247 — Закон України від 12.05.2022 р. №2247-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану».
- Закон про оцінку земель — Закон України від 11.12.2003 р. №1378-IV «Про оцінку земель».