З набранням чинності ПКУ змінилися правила оподаткування доходу фізосіб, отриманого від відчуження нерухомості. Державна податкова адміністрація України листами від 28.02.2011 р. №2063/Т/17-0714 (див. у «ДК» №19/2011) та від 22.03.2011 р. №2800/Л/17-0714 (див. у «ДК» №19/2011) роз'яснює, скільки слід сплатити ПДФО при продажу будинку та якою буде база оподаткування.
Що розуміємо під нерухомістю з точки зору ПКУ
Нагадаємо, що згідно з пп. 14.1.129 ПКУ об'єкти житлової нерухомості — будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:
а) житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;
б) житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
в) прибудова до житлового будинку — частина будинку, яка розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;
г) квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
ґ) котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;
е) садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;
є) дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
Як оподатковується дохід від продажу нерухомості
Договори купівлі-продажу нерухомості підлягають обов'язковій державній реєстрації та нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ). З метою оподаткування дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не меншої від оціночної вартості об'єкта нерухомості.
Правила оподаткування доходу, отриманого від відчуження нерухомості, описані у ст. 172 ПКУ. Згідно з п. 172.1 ПКУ не оподатковується дохід, «отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки». Нагадаємо, що розмір земельної ділянки, яку може мати громадянин згідно з вищеназваною ст. 121 Земельного кодексу:
а) для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;
в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;
г) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара;
ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.
Тобто, читаючи буквально п. 172.1 ПКУ, сільську садибу, що включає в себе житловий будинок, господарські споруди і присадибну ділянку, за умови що будівлі збудовано (придбано) і виготовлено документи на приватизацію земельної ділянки більше ніж три роки тому, можна продати без сплати ПДФО.
А от якщо об'єкти нерухомості перебувають у власності платника податку більше ніж три роки, а державний акт на право власності на земельну ділянку оформлено менше ніж три роки тому (користувався садибою на підставі права користування), то при відчуженні нерухомості в 2011 році застосовуватимуться різні ставки оподаткування:
1) дохід від продажу нерухомості не оподатковуватиметься;
2) дохід від продажу земельної ділянки оподатковуватиметься за ставкою 5%, що передбачено п. 172.2 ПКУ.
Якщо об'єкт нерухомості успадковано, у разі коли спадкоємець — резидент, то успадкування родичем першого ступеня споріднення оподатковується за нульовою ставкою, що передбачено пп. 174.2.1 ПКУ.
Якщо нерухомість від українського спадкодавця успадкував іноземець-нерезидент, то він сплатить 15% ПДФО при оцінці нерухомості в межах 9410,00 грн або 17% при вартості майна понад 9410,0 грн у 2011 році, що передбачено пп. 174.2.3 ПКУ.
Фахівці ДПАУ в листі від 22.03.2011 р. №2800/Л/17-0714 також роз'яснюють, що з метою обкладення ПДФО обмін нерухомого майна прирівнюється до продажу згідно зі статтями 715 та 716 гл. 54 ЦКУ.
Отже, якщо, приміром, молода сім'я, що придбала квартиру в 2010 році, обмінюється з батьками, які мають право власності на майно від 2006 року, то молоді сплатять 5% ПДФО, а батьки не сплачуватимуть нічого.
Для сплати податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомого майна не встановлено конкретного строку, але визначено, що податок має бути сплачено до нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу.
У листі №2800/Л/17-0714 зазначено, що фізична особа, яка укладає угоду купівлі-продажу (обміну) нерухомості з іншою фізичною особою, може сплачувати податок до бюджету за місцем нотаріального посвідчення такої угоди. На практиці це означає, що якщо, скажімо, житель Києва продає будинок, що розташований на території Тернопільської області, і угоду укладено в Дарницькому районі, то там же можна сплатити податок на доходи фізичних осіб (якщо такий продаж підлягає оподаткуванню).
Податківці також нагадують, що фізична особа зобов'язана відобразити дохід від відчуження нерухомого майна у річній податковій декларації та самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити зазначену в ній (за наявності) суму податкового зобов'язання.
Богдана АНДРУЩАК, «Дебет-Кредит»