Чи потрібно реєструвати у БТI договори оренди нерухомого майна (будівель або приміщень) строком до трьох років?
Чинне законодавство передбачає ведення численних реєстрів і реєстрацій під час укладення різних угод. Наприклад, на сьогодні є два такі види реєстрації, як реєстрація правочинів і державна реєстрація прав на нерухоме майно, що виникають із таких правочинів (ч. 2 ст. 182 ЦК України).
Законом України №18781 було викладено в новій редакції Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»2. Тепер він має нову назву: Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
1 Закон України від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».
2 Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до ст. 4 нової редакції згаданого Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають не лише право власності на нерухоме майно, але, зокрема, і право володіння; право користування (сервітут), а також право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (закон не встановлює мінімального строку, з якого таке право підлягає держреєстрації), їхніми окремими частинами та іпотека. Згідно з ч. 3 ст. 3 цього Закону права на нерухоме майно, які підлягають держреєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно з положенням абзацу «д» п. 2 ч. 1 ст. 4 попередньої редакції зазначеного закону держреєстрації підлягало право користування чужим нерухомим майном строком більш як один рік.
Нова редакція Закону №1952 набрала чинності з 16.03.2010 р. Проте розглядаючи ці зміни, слід звернути окрему увагу на положення п. 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №1878, яким, власне, і було затверджено нову редакцію. Цим пунктом установлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно у порядку, визначеному цим Законом (тобто Законом №1878), здійснюється з 1 січня 2012 року.
Чому законодавець обрав таку форму викладення норм щодо порядку набрання чинності законом — невідомо. Формально виходить, що стару редакцію Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» з 16.03.2010 р. замінено новою. (редакція Закону №1878), але при цьому стара редакція є чинною.
Це означає, що встановлений новою редакцією Закону №1952 порядок реєстрації прав на нерухоме майно на сьогодні не діє — він застосовуватиметься з 1 січня 2012 р.
Зазначимо також, що Закон України №1878 з 01.01.2012 р. вносить зміни і до ЦКУ. Тож державної реєстрації правочинів з нерухомим майном з нового року вже не буде — залишиться нова реєстрація прав. I тоді з'явиться ще одна колізія: згідно з новою редакцією ст. 794 ЦКУ, що набере чинності з 01.01.2012 р., держреєстрації підлягатиме право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхньої окремої частини), укладеного строком не менш як три роки.
Тож сподіватимемося, що співвідношення між цими нормами буде урегульовано й договори оренди до трьох років навіть з 2012 р. реєструвати не доведеться.
Олексій КРАВЧУК, к. ю. н., аудитор