У запиті на коментовану ІПК підприємець — платник ЄП 2-ї групи запитує, чи може він здавати в оренду об’єкт нерухомого майна у межах його підприємницької діяльності й одночасно надати в оренду землю, але вже як фізособа. Різниця між цими двома договорами оренди буде в тому, що дохід за першим договором буде оподаткований єдиним податком за фіксованою ставкою 2-ї групи, а за другим — 18% ПДФО та 1,5% ВЗ.
Запитання було сформульовано без конкретизації, що це за об’єкти нерухомого майна — приміщення, земля тощо. Просто — чи можна з доходів від оренди одного об’єкта сплачувати єдиний податок, а доходи від оренди іншого об’єкта оподаткувати за загальними правилами для фізосіб?
Це запитання було поставлене не випадково, адже досі податківці посідали фіскальну позицію: всю свою нерухомість здавайте або як ФОП, або як фізособа, обирайте щось одне з двох.
Ба більше, колись вони «забороняли» людям надавати нерухомість в оренду як фізособа, якщо вони були зареєстровані як ФОПи на ЄП і серед зареєстрованих видів діяльності таких ФОПів була діяльність із КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Зокрема, у роз’ясненні ГУ ДПС у Запорізькій області від 20.10.2023 міститься висновок: фізособи можуть надавати нерухомість в оренду за умови, що здавання в оренду нерухомого майна такою особою не здійснюється у межах підприємницької діяльності платника єдиного податку. Тобто якщо фізособа надає майно в оренду як ФОП, то вона не може водночас робити те саме щодо іншого свого майна вже як фізособа.
Така сама позиція податківців викладена в роз’ясненні від 12.04.2021: ФОПи можуть надавати майно в оренду за умови, що здавання в оренду нерухомого майна не здійснюється у межах підприємницької діяльності платника єдиного податку. Чому не можна надавати одне майно в оренду як ФОП, а інше — як фізособа і чому підприємницька діяльність ФОПа має впливати на його операції з майном як фізособи, тут не пояснюють.
1 Наш коментар. Також див. статтю у «ДК» №15/2024.
І ось маємо свіжу ІПК, у якій податківці нарешті зробили висновок про те, що ПКУ не обмежує право фізосіб надавати в оренду власне нерухоме майно, і вони можуть робити це незалежно від того, чи провадять підприємницьку діяльність, і яку саме.
Ще один висновок цієї ІПК — про те, що ФОП — платник єдиного податку другої групи має право у межах своєї господарської діяльності здавати в оренду нежитлове приміщення, за умови дотримання всіх вимог, визначених главою 1 розділу XIV ПКУ, а також здавати в оренду як фізособа земельну ділянку. Звісно, це позитивна ІПК.
Але… знову є одне «але». У висновку цієї ІПК ідеться про різні об’єкти, зокрема про надання в оренду приміщення ФОПом на ЄП і надання в оренду землі поза межами підприємницької діяльності. І податківці уточнюють, що надання в оренду приміщення має вписуватися у межі спрощеної системи — його загальна площа має бути не більше ніж 400 кв. м (житлове) і не більше ніж 900 кв. м (нежитлове), а щодо площі земельної ділянки обмежень немає, бо вона здається в оренду фізособою.
Коментована ІПК не дає відповіді на запитання, чи можна частину приміщення надавати в оренду як ФОП, а іншу частину — як фізособа. Мотиви такого рішення можуть бути різні: наприклад, приміщення або земля можуть бути настільки привабливими, що річна вартість їх оренди перевищує ліміт доходу для ФОПа. Або ФОП має інші об’єкти, які надає в оренду як ФОП, і знову є проблеми з лімітом. І тоді виходом є розділити об’єкт на частини, одну з яких здавати як ФОП, а іншу — як фізособа. Але дозволу на це коментована ІПК не містить!
Натомість, у ЗІР, категорія 107.01.02, міститься чинна відповідь на запитання: «Чи має право ФОП — платник ЄП (крім е-резидента) надавати в оренду одну з частин нерухомого майна та/або один з об’єктів нерухомого майна як ФО — не СГ, якщо загальна площа житлових приміщень та/або їх частин не перевищує 400 кв. метрів, нежитлових приміщень (споруд, будівль) та/або їх частин не перевищує 900 кв. метрів?». Висновки у цій відповіді такі:
— фізособа-підприємець у разі надання в оренду частини нерухомого майна як фізособа — не суб’єкт господарювання, а іншої частини як фізособа-підприємець не має права застосовувати спрощену систему оподаткування;
— така фізособа може надавати нерухомість в оренду як фізособа-підприємець за загальною системою оподаткування або як фізособа — не суб’єкт господарювання.
Як бачимо, щодо поділу нерухомості на частини ФОПом-«єдинником» податківці ще не сформували позитивної думки.
Отже, висновок: коментованою ІПК наразі слід користуватися з обережністю, а для впевненості бажано отримати власну ІПК, яка б чітко говорила про те, що ПКУ не обмежує права фізосіб надавати в оренду власне нерухоме майно. А з урахуванням того, що ФОП — це та сама фізособа, податківці повинні дійти думки, що власники нерухомості абсолютно вільні у своєму виборі статусу орендодавця: ФОП на ЄП чи фізособа без статусу ФОП. І абсолютно вільно орендодавці можуть надавати в оренду як різні об’єкти нерухомості, так і частини одного об’єкта з різними схемами оподаткування. Жодних надуманих обмежень не має бути.