Згода на поліпшення держмайна — по-новому
Затверджено новий Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна — Порядок №910 (див. «ДК» №40/2022) Розгляньмо, який вигляд тепер має зазначена процедура та в чому її відмінності від попередньої.
Набрання чинності
Порядок №910 набере чинності з дня його опублікування. На момент підготовки цієї статті до друку його ще не опубліковано.
Того самого дня втратить чинність Порядок №686, який регулював питання щодо надання орендарю згоди орендодавця.
Порядок №686 було прийнято на виконання Закону про приватизацію і Закону №2269, який втратив чинність з 01.02.2020 р. Натомість Порядок №910 прийнято на виконання абз. 2 ч. 4 ст. 21 Закону про оренду держмайна.
Таким чином, відбулося оновлення підзаконної нормативної бази, прийнятої на виконання нового Закону про оренду держмайна.
Порівнюючи зазначені порядки, бачимо, що новий порядок значно громіздкіший.
Нижче розглянемо особливості надання згоди за новим Порядком №910.
Етапи надання згоди
Етапи однакові для обох порядків:
1) подання заяви (клопотання) і пакета документів орендарем орендодавцю та балансоутримувачу;
2) розгляд (опрацювання) отриманих документів;
3) прийняття відповідного рішення про надання згоди;
4) відносини орендаря, орендодавця та балансоутримувача після здійснених поліпшень.
Подання пакета документів
Відповідно до ч. 2 р. І Порядку №910 орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу:
1) клопотання про надання згоди (заяву);
2) опис передбачуваних робіт і кошторис витрат на їх проведення;
3) висновок будівельної експертизи щодо відповідності кошторису державним будівельним стандартам;
4) графік виконання робіт;
5) довідку про відсутність залишку амортизаційних відрахувань на державне майно (у разі здійснення невід’ємних поліпшень щодо єдиного майнового комплексу підприємства, його відокремленого структурного підрозділу). У довідці обов’язково зазначається, що вона подається для цілей отримання орендарем згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна. Довідка не подається у разі наявності в електронній торговій системі одного з документів, наведених в п. 7 ч. 2 р. І Порядку №910;
6) звіт про оцінку об’єкта оренди станом на будь-яку дату між 1 січня поточного року і датою клопотання, складений суб’єктом оціночної діяльності, відібраним орендарем або балансоутримувачем орендованого майна;
7) рецензію на звіт про оцінку, проведену відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні;
8) довідку за підписом керівника балансоутримувача, що орендоване майно перебуває в стані, який не дозволяє використовувати його за цільовим призначенням, визначеним договором оренди (а якщо договір оренди не визначає цільового призначення, — то за цільовим призначенням, визначеним орендарем у клопотанні) (подається лише орендодавцю);
9) підтвердження факту усунення орендарем порушення умов договору оренди (за їх наявності), виявлених орендодавцем у ході планової або позапланової перевірки, сплати заборгованості з орендної плати або будь-яких інших платежів за договором оренди, наявних на дату подання клопотання.
Опрацювання документів
Орендодавець опрацьовує отримані документи протягом 10 робочих днів з дня їх отримання.
Якщо з’ясується, що якихось документів недостатньо, орендодавець залишить клопотання без розгляду, а орендар має право усунути недоліки і звернутися до орендодавця повторно.
Якщо з’ясується, що орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу, у наданні дозволу буде відмовлено.
У листі ФДМУ від 10.04.2020 р. №10-16-7219 зазначено, що Закон про оренду держмайна, на виконання якого прийнято Порядок №910, введено в дію з 01.02.2020 р. До цієї дати для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень не потрібно було отримання приміщення в оренду на конкурсі або аукціоні. З огляду на це вимога про конкурсну оренду майна не поширюється на згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, надані до 01.02.2020 р. Якщо ж згоди отримуються після цієї дати, вимога про конкурсну оренду майна є обов’язковою.
Думка ФДМУ
З 1 лютого 2020 року введено в дію Закон України від 3 жовтня 2019 року №157-IX «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон про оренду).
Починаючи з дати набуття чинності Законом про оренду, рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували комунальне майно в результаті аукціону або конкурсу.
До 01.02.2020 р. для отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень не потребувалося отримання приміщення в оренду на конкурсі або аукціоні. У зв’язку з чим вимога про конкурсну оренду майна не поширюється на згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, надані до набуття чинності Законом про оренду.
У свою чергу, якщо майно було передано в оренду відповідно до Закону Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року №2269-ХІІ і за результатами вивчення попиту було подано лише одну заяву на оренду, конкурс не проводився і договір оренди укладався із заявником без проведення конкурсу, то, на думку Фонду, цей договір не вважається таким, який було укладено за результатами конкурсу.
Підсумовуючи наведене, викуп об’єкта оренди відповідно до статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» можливий, якщо згода на здійснення невід’ємних поліпшень була отримана до введення в дію Закону про оренду від 03 жовтня 2019 року №157-ІХ, тобто до 01.02.2020 р.
Лист ФДМУ від 10.04.2020 р. №10-16-7219
До речі, згідно з п. 5 Постанови №634 продовжуються договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, — на період такого стану та 4 місяці після його припинення чи скасування.
Тож, якщо такі договори укладалися без конкурсу чи аукціону, на здійснення невід’ємних поліпшень таких об’єктів отримати згоду не вийде.
Згідно з нормами ч. 5 ст. 778 ЦКУ, якщо наймач зробить поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, без згоди наймодавця, він не матиме права на відшкодування їх вартості.
Відмову орендодавця у наданні згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендар може спробувати оскаржити до окружного адміністративного суду в порядку, встановленому Кодексом адміністративного судочинства України. Але, на наш погляд, вірогідність позитивного вирішення невисока. Тому що є пряма норма закону, яка забороняє видавати дозвіл, якщо майно отримане в оренду без проведення аукціону чи конкурсу.
Згідно з ч. 6 ст. 21 Закону про оренду держмайна, підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:
— отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
— прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п’ятою цієї статті.
В інших випадках орендодавець повідомить орендаря і балансоутримувача листом про дату і час візуального обстеження об’єкта відповідно до п. 158 Порядку №483.
Після цього орендодавець і балансоутримувач (а якщо об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс, його структурний підрозділ або майно, яке не увійшло до статутного капіталу, — уповноважений орган управління) проводять візуальний огляд об’єкта оренди і складають акт візуального обстеження об’єкта оренди, в якому зазначається опис стану об’єкта оренди, до якого додаються фотографічні зображення об’єкта оренди.
Форму такого акта має затвердити ФДМУ й оприлюднити на своєму сайті.
Прийняття рішення про надання згоди
Якщо відповідно до законодавства, статуту чи положення балансоутримувачу потрібне погодження уповноваженого органу управління, балансоутримувач протягом п’яти робочих днів після складання (отримання) акта надсилає його копію, клопотання орендаря і додані до нього документи уповноваженому органу управління.
Протягом 20 календарних днів після отримання цих документів уповноважений орган погоджує чи не погоджує надання згоди, надсилаючи відповідне рішення балансоутримувачу. Але якщо об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс підприємства, його відокремлений структурний підрозділ або майно, яке не увійшло до статутного капіталу, уповноважений орган надсилає рішення орендодавцю, а не балансоутримувачу.
Протягом 10 робочих днів після отримання погодження балансоутримувач надає згоду чи відмову, надсилаючи орендодавцю.
Якщо погодження уповноваженим органом не вимагається, рішення про надання згоди чи відмову балансоутримувач приймає протягом 20 робочих днів після складання акта, надсилаючи його орендодавцю.
Нарешті, протягом 20 робочих днів після отримання документів від балансоутримувача чи уповноваженого органу орендодавець приймає рішення про надання згоди чи відмову.
З метою прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендодавець створює комісію. Орендодавець приймає власне рішення з урахуванням висновків комісії у формі розпорядчого акта та супровідним листом надсилає орендарю та балансоутримувачу.
Клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень майна, переданого в оренду, та рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання, оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом п’яти робочих днів з дати отримання відповідного клопотання та прийняття відповідного рішення.
Взаємини сторін після здійснення поліпшень
Завершивши всі роботи, орендар надає орендодавцю та балансоутримувачу (у разі його наявності):
— інформацію про завершення виконання робіт,
— перелік і вартість виконаних робіт;
— копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт.
Орендар додатково надає копії документів, які підтверджують оплату виконаних робіт, якщо:
— об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс, його відокремлений структурний підрозділ;
— площа об’єкта оренди перевищує 150 кв. метрів.
Орендар має право отримати від орендодавця лист-підтвердження отримання зазначених документів. Орендодавець зобов’язаний надати такий лист протягом 5 робочих днів з дати отримання прохання орендаря.
Нормативна база
- Закон про оренду держмайна — Закон України від 03.10.2019 р. №157-IX «Про оренду державного та комунального майна».
- Закон про приватизацію — Закон України від 18.01.2018 р. №2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна».
- Закон №2269 — Закон України від 10.04.1992 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (втратив чинність з 01.02.2020 р.).
- Порядок №483 — Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою КМУ від 03.06.2020 р. №483.
- Порядок №910 — Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 18.08.2022 р. №910.
- Порядок №686 — Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 25.05.2018 р. №686.
- Постанова №634 — Постанова КМУ від 27.05.2022 р. №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».