До індивідуальної податкової консультації Державної податкової служби України від 31.08.2020 р. №3643/IПК/99-00-04-05-03-06
Фізичні особи можуть здавати власне нерухоме майно в оренду як у межах підприємницької діяльності, так і поза нею. Нормами чинного законодавства, зокрема ст. 320 ЦКУ, не передбачено обмежень щодо надання в оренду власного нерухомого майна фізособами, які зареєстровані суб'єктами господарювання.
Тож підприємець — платник ЄП може стати орендодавцем нежитлової нерухомості. Проте є певні моменти, які слід узяти до уваги:
1) якщо загальна площа нежитлових приміщень (споруди, будівлі) та/або їх частини перевищує 300 кв. м, ФОП не може обрати спрощену систему (пп. 291.5.3 ПКУ)1;
2) якщо загальна площа нежитлової нерухомості не перевищує норму у 300 кв. м, особа не має права надавати одну частину нерухомого майна в оренду як фізособа, а іншу — як підприємець на спрощеній системі оподаткування2;
3) якщо підприємець здає в оренду декілька об'єктів нерухомості, то орендовані площі підсумовуються і їх загальна площа не повинна перевищувати норму в 300 кв. м нежитлової нерухомості;
1 Підпункт 291.5.3 ПКУ встановлює такі граничні норми: для земельних ділянок загальна площа — до 0,2 га, для житлових приміщень та/або їх частини — до 100 кв. м.
2 Така фізособа може надавати нерухоме майно (житлового або нежитлового призначення) в оренду як ФОП на спрощеній системі оподаткування або як фізособа — не суб'єкт господарювання (ЗIР, підкатегорія 107.01.02).
4) особа не може бути платником ЄП, якщо здає в оренду частину нежитлового приміщення до 300 кв. м, а іншу частину нежитлового приміщення безоплатно передає в оренду (користування)1;
5) платник ЄП першої групи, враховуючи обмеження пп. 1 п. 291.4 ПКУ, не має права обрати такий вид діяльності, як «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (КВЕД 68.20);
6) платник ЄП другої групи, який обрав вид господарської діяльності «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (КВЕД 68.20), не має права надавати в оренду нерухомість як фізособа-непідприємець;
7) оренда з метою застосування норм п. 291.4 ПКУ є послугою. Платнику ЄП другої групи слід звернути увагу на податковий статус орендаря. Ним може бути лише платник ЄП або фізособа (пп. 2 п. 291.4 ПКУ);
8) якщо платник ЄП надає в оренду власне нерухоме майно, то в графі 6 «Місце провадження господарської діяльності» Заяви про застосування спрощеної системи оподаткування2 зазначають усі адреси розташування нерухомого майна, яке здаватиметься в оренду;
9) доходи платника ЄП від надання в оренду нерухомого майна визначаються виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди.
1 ЗIР, підкатегорія 107.01.02, запитання: «Чи може ФОП перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати в оренду частину нежитлового приміщення (споруди, будівлі) до 300 кв. метрів, а іншу частину безоплатно передавати в оренду (користування)?».
2 Форма, затверджена наказом Мінфіну від 16.07.2019 р. №308.
Тож можна зробити такий висновок: у разі якщо платник ЄП другої групи планує надавати або вже надає в оренду іншому платникові ЄП нежитлове приміщення, слід враховувати, що площа нежитлового приміщення не повинна перевищувати 300 кв. м, а також податковий статус орендаря, якщо орендодавець є платником ЄП другої групи.
Не слід забувати про повідомлення за формою №20-ОПП, в якому наводиться інформація про всі об'єкти оподаткування, що є власними, орендованими або переданими в оренду.
Якщо орендодавець здає в оренду однотипні об'єкти оподаткування, розташовані за одним місцезнаходженням, то слід дотримуватися принципу «укрупнення інформації» та відображати їх у вигляді одного об'єкта оподаткування. Якщо однотипні об'єкти оподаткування розташовані за різним місцезнаходженням, то їх необхідно показувати окремо. У повідомленні №20-ОПП наводять окремо інформацію і про земельну ділянку, і про об'єкт нежитлової нерухомості, розташований на такій земельній ділянці.
Якщо земельна ділянка та/або нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, надається в оренду, платник ЄП не звільняється від обов'язку нарахування та сплати податку на майно в частині земельного податку (пп. 4 п. 297.1 ПКУ).
Податківці у ЗIР, підкатегорія 132.03, наголосили, що фізособи-«єдинники» подають декларацію, якщо право власності на земельну ділянку, право постійного користування оформлено на фізособу-підприємця.
Якщо право власності на земельну ділянку або право постійного користування оформлене на фізособу, яка зареєстрована платником єдиного податку та здійснює діяльність з надання таких земельних ділянок та/або нерухомого майна, розташованого на таких земельних ділянках, в оренду (найм, позичку), то суми земельного податку відповідно до п. 286.5 ПКУ нараховуються контролюючим органом (за місцезнаходженням земельної ділянки), який надсилає (вручає) фізособі за місцем її реєстрації до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення земельного податку.
Олена ВОДОП'ЯНОВА, «Дебет-Кредит»