Суттєво. ДПСУ розглянула три запитання з боку управителя багатоквартирного будинку щодо податку на прибуток і ПДВ, які виникають за операціями, які здійснює цей управитель.
! ОСББ та управителям майна
Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення Товариства з обмеженою відповідальністю <…> (далі — Товариство) щодо окремих питань оподаткування операцій управителя багатоквартирного будинку, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі — Кодекс), у межах компетенції повідомляє.
Згідно із зверненням основним видом економічної діяльності Товариства за КВЕД визначено 81.10 «Комплексне обслуговування об’єктів». Товариство є суб’єктом господарської діяльності, яке відповідно до укладених договорів із співвласниками багатоквартирного будинку забезпечує належне утримання, ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, прибудинкової території, належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб. У випадку прийняття на зборах співвласників багатоквартирного будинку рішення про визнання Товариства управителем багатоквартирного будинку, а також рішення про відкриття банківського рахунку за окремим багатоквартирним будинком з метою накопичення коштів для проведення капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, технічного переоснащення тощо Товариство зобов’язане буде здійснити нарахування внесків для формування ремонтного / резервного фонду співвласників багатоквартирного будинку та відкрити відповідні банківські рахунки для подальшого зарахування платежів та накопичувати на них кошти співвласників для здійснення закупівлі товарів / послуг на виконання рішення співвласників щодо закриття потреб поточного/капітального ремонту. Повідомляється, що зазначені кошти мають цільове призначення.
Враховуючи викладене вище, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких запитань:
1. Чи враховуються при визначенні об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств нараховані внески до ремонтного / резервного фонду Товариством за рішенням співвласників багатоквартирного будинку для накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку?
2. Чи можна визначати дохід в періоді на рівні понесених витрат на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку за рішенням співвласників багатоквартирного будинку?
3. Чи визнаються об’єктом оподаткування податком на додану вартість нарахування внесків (надходження коштів) до ремонтного / резервного фонду Товариством для накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку за рішенням співвласників?
4. Чи виникає у Товариства право на податковий кредит при придбані товарів / послуг за рахунок коштів накопичених на банківському рахунку, відкритому для виконання рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо проведення капітального ремонту, технічного переоснащення тощо?
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, як встановлено п. 1.1 ст. 1 Кодексу, регулюються нормами цього Кодексу.
Відповідно до пунктів 5.1 — 5.3 ст. 5 Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1 Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
У цивільному законодавстві правові відносини, що виникають за договором управління майном, встановлено главою 70 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ).
Так, відповідно до частини першої ст. 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Згідно з частиною третьою ст. 1030 ЦКУ майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя.
Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік.
Частиною першою ст. 1032 ЦКУ визначено, що установником управління є власник майна.
Управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном. Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління (частина п’ята ст. 1033 ЦКУ).
Отже, майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік, зокрема доходи, витрати, активи та зобов’язання, які виникають у процесі управління таким майном, управитель відображає на окремих рахунках, які не пов’язані з його діяльністю.
Управитель має право на плату, встановлену договором, а також на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном (частина перша ст. 1042 ЦКУ).
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України від 14 травня 2015 року №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зі змінами (далі — Закон №417), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників щодо його утримання та управління.
Порядок управління багатоквартирним будинком встановлено статтею 11 Закону №417.
Так, управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, регулює Закон України від 09 листопада 2017 року №2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» зі змінами (далі — Закон №2189).
Як встановлено ст. 18 Закону №2189, управитель веде окремий облік доходів і витрат (облікову карту) щодо кожного багатоквартирного будинку, який перебуває в його управлінні, та забезпечує співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до цієї інформації щодо їхнього будинку в порядку, передбаченому договором.
У разі якщо за дорученням співвласників управитель здійснює накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку, надає в оренду, встановлює сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку або якщо управитель уклав договори з виконавцями комунальних послуг від імені та за рахунок співвласників (крім випадку укладення колективного договору про надання комунальних послуг), управитель зобов’язаний відкрити для приймання платежів та проведення розрахунків за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні, окремий банківський рахунок та забезпечити співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до інформації про рух коштів на відповідному рахунку.
Кошти такого рахунка є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням.
Для цілей оподаткування згідно з п. 44.1 ст. 44 Кодексу платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.
Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим п. 44.1 ст. 44 Кодексу.
Щодо оподаткування податком на прибуток підприємств
Щодо запитань 1 та 2
Згідно з абзацом першим пп. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Кодексу об’єктом оподаткування податком на прибуток є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями Кодексу.
Оскільки положення Кодексу не містять особливостей окремого обліку операцій за договорами управління майном, тому винагорода за управління майном враховується при визначенні фінансового результату до оподаткування управителем згідно з правилами бухгалтерського обліку.
Водночас регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку та аудиту, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (абзац перший частини другої ст. 6 Закону України від 16 липня 1999 року №996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» зі змінами).
Отже, питання бухгалтерського обліку операцій за договором управління майном, у тому числі пов’язані з обліком внесків до ремонтного / резервного фонду за рішенням співвласників багатоквартирного будинку для накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та визнання доходів та витрат за операціями з таким фондом, належать до компетенції Міністерства фінансів України.
Щодо оподаткування податком на додану вартість
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.
Згідно з підпунктами «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 Кодексу розташоване на митній території України.
Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).
Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).
Пунктом 188.1 ст. 188 Кодексу визначено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 та 213.1.14 п. 213.1 ст. 213 Кодексу, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками — суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
Відповідно до пп. «а» п. 198.1 ст. 198 Кодексу до податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані у разі здійснення операцій з придбання або виготовлення товарів та послуг.
Щодо запитання 3
Враховуючи те, що кошти, перераховані згідно з договором співвласниками багатоквартирного будинку на окремий банківський рахунок резервного фонду платника у вигляді цільових надходжень, не є компенсацією вартості товарів/послуг, що постачаються такою компанією, то при їх отриманні керуюча компанія не визначає податкові зобов'язання з ПДВ, оскільки відсутній об’єкт оподаткування ПДВ.
Щодо запитання 4
Щодо права платника на податковий кредит при придбанні товарів/послуг за рахунок резервного фонду на здійснення цільових заходів, передбачених договором, зазначаємо, що інформації, викладеної у зверненні, недостатньо для надання відповіді.
У разі необхідності платники податків можуть повторно звернутись за індивідуальної податковою консультацією щодо формування податкового кредиту в описаній ситуації з детальним описом здійснюваних платниками операцій.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).