Договір оренди землі — з якої дати чинний?
Мінюст наголосив, що строк дії договору оренди землі обчислюється від дати укладення договору, а не від дати державної реєстрації прав в Реєстрі речових прав.
Для визначення моменту, з якого починається строк дії договору оренди землі, слід звернутися до норм чинного законодавства:
Цивільний кодекс України (ЦКУ):
— ст. 631: «Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не встановлено договором або законом»;
— ст. 638: «Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору».
Закон України «Про оренду землі»:
— у редакціях з 01.01.2013 до 16.01.2020 не містив положень про момент набрання чинності договором;
— з 16.01.2020 (Закон №340) приписи ч. 1 ст. 19 доповнено нормою: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення».
Закон України від 01.07.2004 №1952 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
— державна реєстрація підтверджує, але не створює речові права (ст. 18, 27).
У коментованому нами листі Мінюст (Лист Мін’юста від 24.07.2025 №105179/Б-15155/8.4.4 див. у «ДК» №43/2025) згадує своє роз’яснення щодо дії договору оренди землі (лист Мінюсту від 17.03.2025 №38426/Б-4919/8.4.4).
І ключовий висновок там був такий:
Право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж строк дії самого договору оренди землі.
Цей лист наголошує на тому, що:
Істотною умовою договору оренди є строк дії договору.
Зазначена в договорі дата початку та закінчення визначає і строк права оренди.
Навіть якщо сторони написали у тексті договору, що «право оренди діє з моменту держреєстрації», однаково головним є строк договору як документа.
Умови договору не можуть суперечити закону, навіть якщо домовилися сторони про це.
Судова практика підтверджує таке розуміння строку дії договору оренди.
Велика Палата Верховного Суду, постанова від 06.03.2024 у справі №902/1207/22:
— сторони можуть відступати від норм законодавства лише у випадках, коли це не заборонено імперативними нормами;
— умови, що суперечать імперативним нормам, правових наслідків не створюють.
Постанова ВС від 17.01.2024 у справі №522/3999/23:
— держреєстрація не є підставою набуття права, а є лише його засвідченням.
Таким чином, якщо ми говоримо про договори оренди землі, укладені після 01.01.2013, то з огляду на вимоги ЦКУ, Закону про оренду та судову практику слід дійти таких висновків:
1. Договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, набирає чинності з моменту його укладення (тобто підписання сторонами), якщо інше не передбачено імперативною нормою закону.
2. Навіть якщо в договорі зазначено, що строк дії/право оренди починається з моменту держреєстрації, — така умова не відповідає законодавству і не може бути підставою для визначення строку дії договору.
3. Строк дії договору оренди землі має обчислюватися з дати укладення договору, а не з дати реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.
4. Якщо державна реєстрація здійснена з відставанням у часі (наприклад, через кілька місяців чи через рік і більше), це на строк дії договору не впливає, якщо він уже був укладений (підписаний сторонами) раніше.
Важливо! Сам механізм обчислення строку дії договорів оренди землі є однаковим як для договорів, укладених з 01.01.2013, так і для договорів, укладених з 16.01.2020. Відмінність лише в тому, що ці правовідносини регулювалися нормами ЦКУ, а з набранням чинності Законом №340 (набрання чинності з 16.01.2020) — також і Законом про оренду.
Практичні поради
Звісно, у контексті вищенаведеного виникає запитання: що робити, якщо в договорі написано:
«Строк дії договору — 7 років з дати держреєстрації»?
З урахуванням позиції Мін’юсту слід зважати на те, що
1) така умова неправомірна, бо суперечить імперативним нормам ЦКУ (ст. 631, 638);
2) строк має обчислюватися з дати укладення договору, а не реєстрації;
3) право оренди не може бути довше за строк дії договору — тому будь-яка спроба «відкласти» початок строку права через дату держреєстрації — не діє.
Укладені договори оренди, які містять формулювання подібного типу з посиланням на «державну реєстрацію права оренди», мають розглядатися з урахуванням дати підписання як фактичного початку перебігу строку, з можливістю внесення змін (якщо сторони дійдуть такої згоди). Сам факт наявності такого посилання у положенні про строк дії договору оренди землі робить лише її недійсною.
Чи не суперечить це ст. 125 Земельного кодексу?
Важливо також згадати приписи Земельного кодексу як спеціального закону, які прямо вказують на набрання чинності договорами оренди саме з державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ).
Адже норми спеціального закону мають переважне право на застосування, якщо вони суперечать загальним нормам права. Це принцип «lex specialis derogat generali», що означає «спеціальний закон скасовує загальний». Він стверджує: якщо є суперечність між загальною нормою та спеціальною нормою, що регулює конкретний випадок, то застосовується спеціальна норма. Як у такому разі слід розуміти висновки Мін’юсту та судів?
Відповідаючи на це запитання, нагадаємо, що:
— ст. 125 ЗКУ: «Право власності на земельну ділянку та право користування нею (у тому числі право оренди) виникають з моменту державної реєстрації цих прав»;
— ст. 631 ЦКУ: «Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не встановлено договором або законом».
Повертаючись до принципу lex specialis derogat generali, справді, ЗКУ — спеціальний акт щодо земельних відносин. Але цей принцип застосовується лише в разі колізії норм, тобто коли неможливо одночасно застосувати обидві норми.
У нашій ситуації:
— прямої колізії між ЦКУ і ЗКУ немає;
— вони регулюють різні стадії правовідносин:
ЦКУ — чинність договору.
ЗКУ — виникнення речового права.
Тому норми Земельного, Цивільного кодексу та Закон про оренду землі не суперечать один одному щодо дати набрання чинності договорами оренди землі.