Суттєво. Коли ЮО купує майно у ФО, то стає податковим агентом щодо нарахованого і виплаченого доходу. Яку ставку ПДФО та ВЗ застосувати? З якої суми (бази оподаткування) їх рахувати?
! Юрособам
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі — ПКУ), розглянула звернення ТОВ <…> щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Платник податків у своєму зверненні повідомляє, що планує здійснити купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення у фізичної особи — резидента України.
Вищезазначена земельна ділянка перебуває у власності продавця менше трьох років, а продаж є другим продажем об’єкту нерухомості у поточному календарному році.
Згідно з довідкою про нормативну грошову оцінку земельної ділянки її вартість становить 3 318,00 грн, згідно з довідкою про оціночну вартість земельної ділянки, її вартість становить 59 159,00 гривень. У договорі купівлі-продажу сторони погодили ціну — 9 000,00 грн, що перевищує нормативну грошову оцінку та є ринковою ціною, на яку сторонами досягнуто згоди.
Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Яка вартість земельної ділянки (оціночна, нормативна грошова оцінка чи договірна) повинна бути базою для нарахування та утримання товариством, як податковим агентом податку на доходи фізичних осіб і військовим збором при придбанні земельної ділянки у фізичної особи, яка володіла нею менше трьох років і здійснює другий продаж нерухомості (у вигляді земельної ділянки сільськогосподарської призначення) у поточному році?
2. До якого бюджету платник податків має перерахувати утримані суми податку на доходи фізичних осіб та військовий збір (за місцем реєстрації юридичної особи, за місцем розташування земельної ділянки чи за місцем реєстрації фізичної особи?
3. Як правильно відобразити операцію з купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у фізичної особи (код виплати, нарахування та сплату податків) у додатку 4ДФ до Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків — фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску?
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Відповідно до пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. ст. 172 — 173 ПКУ.
Щодо питання першого
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:
земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України, із змінами, залежно від її призначення;
земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5 відсотків).
Також вказаний дохід для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ є об’єктом оподаткування військовим збором (пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).
Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, — 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною пп. 4 пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (пп. 1 пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).
У разі, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відчуження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ст. 172 ПКУ).
Відповідно до п. 172.3 ст. 172 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.
Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі.
Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог ст. 172 ПКУ або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується.
Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) чи іншого відчуження об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.
Враховуючи вищевикладене, об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором є вартість земельної ділянки, яка визначена відповідно до п. 172.3 ст. 172 ПКУ, а саме вартість, що розрахована модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази або ринкова вартість, яка визначена суб’єктом оціночної діяльності (у разі не згоди платника податків з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості) та за умови дотримання вимог, встановлених п. 172.3 ст. 172 ПКУ.
Щодо питання другого
Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку до бюджету передбачено ст. 168 ПКУ, відповідно до якої податок на доходи фізичних осіб, утриманий з доходів резидентів та нерезидентів, зараховується до відповідних бюджетів згідно з Бюджетним кодексом України (далі — БКУ).
Частиною другою ст. 64 БКУ встановлено, що податок на доходи фізичних осіб (крім податку, визначеного абзацами п’ятим і шостим частини другої ст. 64 БКУ), який сплачується (перераховується) податковим агентом — юридичною особою (її філією, відділенням, іншим відокремленим підрозділом) чи представництвом нерезидента — юридичної особи, зараховується до відповідного бюджету за їх місцезнаходженням (розташуванням) в обсягах податку, нарахованого на доходи, що виплачуються фізичній особі.
Відповідно до пп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168 ПКУ юридична особа за своїм місцезнаходженням сплачує суми утриманого податку/ військового збору на відповідні рахунки, відкриті в органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів.
Отже, юридична особа — платник податків, як податковий агент сплачує податок на доходи фізичних осіб і військовий збір, утриманий з доходів фізичної особи від продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, до бюджету за своїм місцезнаходженням на відповідні рахунки, відкриті в органах Державної казначейської служби.
Щодо питання третього
Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків — фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску, затверджено наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 №4, зі змінами (далі — Порядок).
Відповідно до п. 4 розділу IV Порядку в додатку 4ДФ до Розрахунку у графі 3а «Сума нарахованого доходу» відображається (за звітний період місяць) дохід, який нарахований фізичній особі відповідно до ознаки доходу, наведеній у розділі 1 «Довідник ознак доходів фізичних осіб» (додаток 2 до Порядку).
При нарахуванні доходу його відображення у графі 3а є обов’язковим незалежно від того, виплачені такі доходи чи ні.
Нарахований дохід відображається повністю, без вирахування податку на доходи фізичних осіб, страхових внесків до Накопичувального фонду, у випадках, передбачених законом, — обов’язкових страхових внесків до недержавного пенсійного фонду, які відповідно до закону сплачуються за рахунок заробітної плати працівника, суми податкової соціальної пільги за її наявності та військового збору (у періоді його справляння);
у графі 3 «Сума виплаченого доходу» відображається сума фактично виплаченого доходу платнику податку податковим агентом;
у графі 4а «Сума нарахованого податку» відображається сума податку, нарахованого та утриманого з доходу, нарахованого платнику податку згідно із законодавством за звітний період;
у графі 4 «Сума перерахованого податку» відображається фактична сума перерахованого податку до бюджету у звітному періоді;
у графі 5а «Сума нарахованого військового збору» відображається сума збору, нарахованого та утриманого з доходу, нарахованого платнику податку згідно із законодавством;
у графі 5 «Сума перерахованого військового збору» відображається фактична сума перерахованого збору до бюджету.
Сума нарахованого доходу у графі 3а, сума виплаченого доходу у графі 3, сума нарахованого податку на доходи фізичних осіб у графі 4а, сума перерахованого до бюджету податку на доходи фізичних осіб у графі 4, сума нарахованого військового збору у графі 5а, сума перерахованого військового збору у графі 5 відображаються у грошовій формі, вираженій у національній валюті (у гривнях з копійками);
у графі 6 «Ознака доходу» зазначається ознака доходу, наведена у розд. 1 «Довідник ознак доходів фізичних осіб» додатку 2 до Порядку.
Згідно із Довідником ознак доходів, дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна згідно з ст. 172 ПКУ відображається податковим агентом у додатку 4ДФ під ознакою доходу «104».
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.