ТОВ на ЄП 3-ї групи здає в оренду приміщення за різними цінами. Ціна для ТОВ, що має пов'язану особу в засновниках, — 240,00 грн/кв. м. Для іншого ТОВ, теж із пов'язаною особою в засновниках, — 110,00 грн/кв. м. Ціна для інших орендарів — 300,00 грн/кв. м. Які можуть бути наслідки, зокрема з ПДВ та під час перевірки?
Договірні відносини, які виникають між орендарем та орендодавцем, регулюються ГКУ.
Відповідно до ст. 283 ГКУ за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення госпдіяльності.
Iстотними умовами договору оренди є:
— об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
— строк, на який укладається договір оренди;
— орендна плата з урахуванням її індексації;
— порядок використання амортизаційних відрахувань;
— відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284 ГКУ).
Орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї госпдіяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст. 286 ГКУ).
Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об'єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади.
Проте ця норма стосується лише фізосіб(див. ЗIР, підкатегорія 107.12). Якщо нерухомість надається в оренду юрособою, зокрема на єдиному податку, то жодних обмежень розміру (як мінімального, так і максимального) ПКУ не містить.
Податок на додану вартість
Відповідно до п. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів. При цьому база оподаткування ПДВ операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижчою від звичайних цін. Оренда в розумінні ПКУ є послугою.
Податківці в IПК від 20.04.2018 р. №1734/6/99-99-15-03-02-15/IПК зауважують, що під звичайною ціною розуміється ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотного, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 ПКУ (пп. 14.1.71 ПКУ).
Під ринковою ціною розуміється ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівнянних економічних (комерційних) умовах (пп. 14.1.219 ПКУ).
Ринок товарів (робіт, послуг) — сфера обігу товарів (робіт, послуг), що визначається виходячи з можливості покупця (продавця) без значних додаткових витрат придбати (реалізувати) товар (роботи, послуги) на найближчій для покупця (продавця) території (пп. 14.1.218 ПКУ).
Отже, норми ПКУ (не враховуючи норми для окремих (специфічних) видів операцій):
встановлюють, що база оподаткування ПДВ операцій з постачання власно виготовлених товарів/послуг не може бути нижчою від звичайних цін, що відповідають ринковим;
визначають обов'язкові умови відповідності ціни поставки (договірної ціни) ринковій ціні, однією з яких є володіння сторонами достатньою інформацією про ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівнянних економічних (комерційних) умовах;
передбачають можливість доведення невідповідності договірної ціни рівню ринкових цін.
Враховуючи викладене, у розумінні норм ПКУ звичайною ціною для розрахунку бази оподаткування ПДВ операцій з постачання власно виготовлених товарів/послуг є ціна, визначена зацікавленими сторонами у цивільно-правовому договорі, яка водночас повинна відповідати ринковій ціні (ціні, що склалася на ринку товарів/послуг).
При з'ясуванні ринкових цін на послуги з передачі в найм (оренду) нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) необхідно враховувати належність будівель та споруд до однакових класифікаційних типів (з урахуванням їх функціонального призначення) згідно з Державним класифікатором будівель, їх площу, місцезнаходження тощо.
Для визначення ринкової ціни необхідно з'ясовувати джерела інформації про ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівнянних економічних (комерційних) умовах.
Визначати ринкові ціни слід враховуючи дані цих джерел та обов'язково враховувати ідентичність (спорідненість, порівнянність) об'єктів оренди.
Відповідно до норм п. 201.4 ПКУ, платники податку у разі здійснення постачання товарів/послуг, база оподаткування яких, визначена відповідно до ст. 188 і 189 ПКУ, перевищує фактичну ціну постачання таких товарів/послуг, можуть скласти не пізніше останнього дня місяця,в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення бази оподаткування над фактичною ціною, визначених окремо за кожною операцією з постачання товарів/послуг.
Отже, якщо за договором буде встановлено нижчу за ринкову ціну орендна плата, орендодавцю-платнику ПДВ необхідно донарахувати ПЗ на різницю в цінах.
Водночас зауважимо, що визначення звичайної (ринкової) ціни в цьому випадку є досить суб'єктивним і залежить від багатьох факторів.
Михайло СТЕПАНОВ, «Дебет-Кредит»