Коментар

Коментар

До листа Головного управління Міндохoдів у м. Києві від 01.09.2014 р. №8169/10/26-15-17-01-07

ПДФО при оренді житла у фізособи

У листі Міндоходів у м. Києві від 01.09.2014 г. №8169/10/26-15-17-01-07 (див. «ДК» №39/2014) податківці роз'яснюють питання оподаткування ПДФО суми гарантійного платежу, який отримує фізособа-орендодавець під час укладення договору оренди житла.

Згідно з нормами ЦКУ, процитованими в листі, гарантійний платіж є за своєю суттю завдатком, забезпеченням виконання орендарем своїх зобов'язань. Для того щоб гарантійний платіж вважався завдатком, це спеціально треба обумовити в договорі або в документі, що підтверджує виплату грошей орендодавцеві. Якщо цього не буде зроблено, гарантійний платіж вважатиметься звичайним авансом (ст. 570 ЦКУ). Принципова різниця між авансом і завдатком полягає в тому, що аванс — це плата за оренду житла в рахунок майбутніх періодів без жодних умов, а завдаток — це сума, яка на момент її виплати ще не є ні орендною платою, ні авансом у рахунок майбутніх періодів. Доля завдатку залежить від виконання однієї з двох умов (ст. 571 ЦКУ): — якщо орендар порушить умови договору оренди, то завдаток залишається в орендодавця і стає його доходом; — якщо орендодавець порушить умови договору оренди, то він повинен повернути орендареві завдаток і понад нього — ще таку саму суму, а також відшкодувати збитки в сумі, що перевищує розмір завдатку, якщо інше не встановлено договором. У цьому разі сума завдатку за своєю суттю так і не стає доходом орендодавця: він утримував її тимчасово, а за настання певних умов — повернув. Крім того, завдаток може бути повернений орендодавцем згідно з умовами договору оренди — після закінчення строку його дії. У цьому разі орендодавець також тимчасово утримує у себе суму завдатку. Податківці пропонують таку схему оподаткування суми завдатку ПДФО — для випадків, коли орендар є податковим агентом орендодавця: 1) ПДФО утримується орендарем зі суми завдатку під час виплати його орендодавцеві згідно з пп. 168.1.2 і пп. 170.1.4 ПКУ; 2) у разі якщо сума завдатку залишається в орендодавця і стає його доходом, більше жодних дій вчиняти не треба — цей дохід уже був оподаткований ПДФО під час його виплати; 3) у разі якщо орендодавець повертає раніше отриману ним суму завдатку орендареві (тобто за мінусом ПДФО), проводиться перерахунок ПДФО згідно з пп. 169.4.3 ПКУ. Після такого перерахунку орендар робить перерахунок суми ПДФО, сплаченої з такого завдатку, і відображає результати перерахунку в податковому розрахунку за формою №1ДФ1. Після перерахунку орендар як податковий агент матиме переплату з ПДФО, яку він зможе відрегулювати в загальному порядку: або за рахунок подальших платежів, або шляхом повернення згідно зі ст. 43 ПКУ.

1 Податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (форма №1ДФ), затверджений наказом Міндоходів від 21.01.2014 р. №49.

Ми згодні з позицією податківців, оскільки якщо не утримати ПДФО зі суми завдатку під час його виплати (аргументуючи тим, що на цей момент завдаток — це ще не дохід), то інакше не вдасться утримати ПДФО під час переходу суми завдатку у власність орендодавця (у момент виникнення доходу), оскільки в цьому разі не буде грошової виплати, за рахунок якої треба було б утримати ПДФО. Приклад За договором оренди житла підприємство-орендар сплачує фізособі-орендодавцеві орендну плату за перший місяць оренди — серпень 2014 р. у сумі 10000 грн і завдаток у такій самій сумі. Під час виплати цього доходу і за рахунок цієї суми утримується ПДФО за нормами п. 167.1 ПКУ. База оподаткування становить 10000 + 10000 = 20000 грн. Ця сума перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати на 01.01.2014 р. — 12180 грн, тому сума ПДФО розраховується таким чином: — із частини доходу, що дорівнює 12180,00 грн, ПДФО утримується за ставкою 15%: 12180,00 х 15% = 1827,00 грн; — із частини доходу, що перевищує 12180,00 грн, ПДФО утримується за ставкою 17%: (20000,00 - 12180,00) х 17% = 1329,40 грн; — загальна сума ПДФО становить: 1827,00 + 1329,40 = 3156,40 грн. Орендодавцеві виплачується: 20000,00 - 3156,40 = 16843,60 грн. Після того як дія договору оренди закінчиться, орендодавець повинен буде повернути орендареві суму завдатку, а сума ПДФО враховуватиметься як переплата за дебетом субрахунка 641/ПДФО. Щоб визначити, яку суму повинен повернути орендодавець, треба зробити перерахунок ПДФО тільки на суму орендної плати: 10000,00 грн х 15% = 1500,00 грн, отже, фактично орендодавцеві повинен бути виплачений дохід у сумі 8500,00 грн, а не 16843,60 грн, і сплачений ПДФО тільки в сумі 1500,00 грн. Тому орендодавець змушений буде повернути різницю між цими сумами: 16843,60 - 8500,00 = 8343,60 грн. Облік усіх цих операцій показано в таблиці. Таблиця Облік та оподаткування завдатку

Зміст операції

Бухгалтерський облік

Сума, грн

Податковий облік

Д-т

К-т

Доходи

Витрати

Нараховано плату за оренду житла у фізичної особи

949

631

10000,00

—

10000,00

Утримано ПДФО з орендної плати

631

641/ПДФО

1500,00*

—

—

Виплачено орендну плату після оподаткування (10000,00 - 1500,00 = 8500,00 грн)

631

311

8500,00

—

—

Виплачено завдаток після оподаткування (16843,60 - 8500,00 = 8343,60 грн)

377

311

8343,60

—

—

Сплачено ПДФО з орендної плати (1500,00 грн) і зі суми завдатку (3156,40 - 1500,00 = 1656,40 грн)

641/ПДФО

311

1500,00
1656,40

—

—

Повернено завдаток фізичною особою (16843,60 - 8500,00 = 8343,60)

311

377

8343,60

—

—

* Оскільки черговість оподаткування різних видів доходів за різними ставками ПДФО в ПКУ не встановлена, умовно можна прийняти, що сума орендної плати входить до тієї частини доходу, яка не перевищує 12180 грн і обкладається за ставкою 15%. І наприкінці зазначимо, що положення коментованого листа слушні для будь-яких цивільно-правових відносин юридичних осіб із фізичними особами, за яких зобов'язання фізичної особи забезпечуються завдатком. Юлія ЄГОРОВА, «Дебет-Кредит»