Оренда нерухомості у фізособи за ціною меншою за мінімальну: чи буде в «єдинника» дохід?
ДПСУ роз’яснює питання, які ризики несе юрособа, яка орендує об’єкт у фізособи за ціною, нижчою за встановлену у рішенні міськради.
ДПС у листі ДПС від 16.07.2025 №760/2/99-00-24-01-04-02 (див. «ДК» №30/2025) розглядає нижченаведену ситуацію.
У 2014 році міська рада, відповідно до постанови КМУ №1253 та п. 170.1 ПКУ, ухвалила рішення «Про затвердження мінімальної місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна», що регламентує мінімальну вартість оренди для фізосіб.
Запитання
Чи несе ризики юрособа, яка орендує об’єкт у фізособи за ціною, нижчою за встановлену у рішенні міськради?
Відповідь на запитання
Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено розділом XIV ПКУ.
Відповідно до підпункту 2 пункту 292.1 ПКУ, доходом платника єдиного податку для юрособи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юрособи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.
Юрособи — платники єдиного податку ІІІ групи використовують дані спрощеного бухобліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень підпунктів 44.2, 44.3 ПКУ (абзац п’ятий п. 296.1 ПКУ).
Юрособи — платники єдиного податку ІІІ групи ведуть спрощений бухоблік доходів та витрат з метою обрахунку об’єкта оподаткування за методикою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику (абзац третій п. 44.2 ПКУ).
До суми доходу платника єдиного податку включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг) (п. 292.3 ПКУ).
Безоплатно отриманими вважаються товари (роботи, послуги), надані платникові єдиного податку згідно з письмовими договорами дарування та іншими письмовими договорами, укладеними згідно із законодавством, за якими не передбачено грошової або іншої компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг) чи ïx повернення, а також товари, передані платнику єдиного податку на відповідальне зберігання i використані таким платником єдиного податку.
При цьому датою отримання доходу платника єдиного податку є, зокрема, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (абзац перший п. 292.6 ПКУ).
Частиною четвертою статті 632 Цивільного кодексу України встановлено: якщо ціна у договорі не встановлена i не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи зі звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.
З огляду на викладене, якщо на дату підписання платником єдиного податку ІІІ групи (юрособи) акта оренди об’єкта у фізособи за ціною, нижчою від установленою у рішенні міськради, до суми доходу платника єдиного податку (юрособи) включається вартість такої орендної плати, визначена не нижче від звичайної ціни.
Від редакції: а ось тут ми з податківцями категорично не згодні. Адже купити щось дешевше не означає отримати це безоплатно — і це чітко видно із визначень, які вони цитують. Орендна плата в договорі встановлена і, отже, компенсація оренди передбачена. Просто вона нижча за мінімальну.
Норми, яка б вимагала включати до доходу юрособи-«єдинника» знижок та інших подібних відхилень у бік зменшення ціни товарів-послуг від звичайної або мінімальної ціни, у ПКУ немає. Тому, хоча бажання ДПС не упустити нічого і все оподаткувати зрозуміле, формально вимагати від такого «єдинника» сплати податку незаконно.
І як вимагати! Ще можна було б зрозуміти вимогу включити до оподатковуваного доходу різницю між мінімальною та фактичною орендною платою. Але включати всю звичайну ціну орендної плати (не враховуючи фактично сплаченої орендної плати) — це вже якось занадто фіскально.